（2013）江蓬法民一初字第1657号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-08-06

案件名称

屈双宁与江门市蓬江区远禾发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

江门市蓬江区人民法院

所属地区

江门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

屈双宁,江门市蓬江区远禾发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百二十条

全文

广东省江门市蓬江区人民法院民事判决书（2013）江蓬法民一初字第1657号原告：屈双宁，男，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：刘一宁，陈莹，广东良匠律师事务所律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地：江门市。法定代表人：吕惠卿，该公司总经理。委托代理人：叶虹、骆美平，广东五邑律师事务所律师。原告屈双宁诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月27日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2013年10月28日、2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告屈双宁及其委托代理人刘一宁、陈莹，被告远禾公司的委托代理人骆美平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告屈双宁诉称：2011年6月26日，原告与被告就认购江门市某某名都某某1号花园39幢902的房屋签订了一份《江门某某名都花园认购书》，认购书签订当天，原告向被告支付人民币8万元定金，被告表明可在2012年12月30日交楼。认购书签订后，被告于2012年1月初才向原告提供《商品房买卖合同》及补充协议，但其中大部分条款显示公平，交楼日期更改为2014年6月30日。为此，原告多次向被告口头或书面提出修订意见，但不能协商一致。2013年7月24日，原告再与被告协商，被告却提出全额交齐房款再签订《商品房买卖合同》的无理要求。被告一再违反约定，致使合同不能签订，认购书目的不能实现。因此，请求法院判令被告双倍返还定金16万元；支付定金利息损失，以8万元为基数，从起诉日（2013年8月27日）起按人民银行规定的同期同贷款利率计至全部返还日止；本案诉讼费用由被告承担。原告对其起诉的事实提供的证据有：1、原告身份证1份。证明原告的诉讼主体资格。2、被告的工商登记信息1份。证明被告的诉讼主体资格。3、《江门某某名都花园认购书》1份。证明原、被告签订《江门某某名都花园认购书》，表示双方之间将来订立《商品房买卖合同》，磋商义务的意思。4、（广东）持卡人存根、收据各1份。证明原告向被告支付定金80000元。5、补充协议书1份。证明被告向原告提供的合同条款不公平、不合理。6、关于商品房买卖合同及补充协议书内容修订的意见2份。证明原告多次、积极与被告磋商，提出修改不公平、不合理合同条款的意见，但被告怠于修改相关条款，导致双方未能订立《商品房买卖合同》。7、光盘（录音录像资料）1个。证明内容同上。本院根据原告的申请到江门市蓬江区社保局调查谭某芬、黄某渭购买社保情况以证实其俩是被告的员工，经查没有其俩人的记录。被告远禾公司辩称：被告已如约履行认购书约定的义务，无需承担违约责任。原告同意所有合同条款后方与被告签订认购书，认购书签订后，被告保留涉案房屋，不再另行出售。原告对于合同条款的异议，被告积极协商，尽力促成合同的签订。原告没有证据证明被告存在无法签订合同的过错行为。相反，原告未能在2011年7月6日与被告签订合同，已违反认购书的约定。故原告无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。现被告愿意继续履行认购书，与原告签订《商品房买卖合同》。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为其答辩的内容提供的证据有：1、商品房预售许可证1份。证明涉案房屋在认购书签订时已经具备销售资格。2、信函两份及邮寄单及送达情况表。证明1、2013年7月30日前，被告对原告提出的《商品房买卖合同》的修改意见均予以接受，并一再同意原告提出的延迟签约的要求；2、2013年7月30日前，双方对拟签订的《商品房买卖合同》及附件的内容无异议。3、楼盘信息表1份。证明涉案房屋到目前为止，被告一直为原告保留。4、公证书1份。证明录像当天，被告员工向原告出示的双方拟签订的协议内容与被告律师之前两次向原告送达的合同版本、内容都是一致的。经审理查明：2011年6月26日，原告屈双宁与被告远禾公司签订《江门某某名都花园认购书》（以下简称“认购书”），约定的内容主要包括：一、被告向原告出售江门某某名都某某1号花园39幢902房屋，建筑面积为158.12平方米，认购价格为1260009元，若10天内付齐全部房款可优惠80009元，即房屋优惠价为1180000元整。二、定金80000元须于签署认购书时付清。三、双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及其一系列附件，并缴付一次性楼款的时间为2011年7月6日。四、该房屋的交付日期为2012年12月30日。认购书签订后的当天，原告即支付了定金人民币80000元给被告。之后原、被告双方未能按认购书约定时间签订买卖合同。2012年1月，被告向原告提供买卖合同及补充协议，但原告认为该合同主要条款与认购书约定的主要条款有较大出入，故原告于同月向被告发出《关于﹤商品房买卖合同﹥及补充协议书内容修订意见》（以下简称“修订意见”），对买卖合同及补充协议的部分条款提出修改意见，双方在买卖合同条款的协商过程中一直未能达成一致意见。之后，被告于2013年初将交楼时间由2012年12月30日变更为2014年6月30日。原告认为，原、被告双方至今仍未能签订买卖合同，是因被告怠于修改不公平、不合理合同条款造成的，决定放弃购买涉案房屋，遂向本院提起诉讼。另查明，被告是经营房地产投资的有限责任公司，被告已取得涉案房屋的预售许可证，但楼房至今未能竣工验收，未能交付使用。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。原告屈双宁与被告远禾公司签订的《江门某某名都花园认购书》，其主要就买卖标的物、价款、付款方式及签订正式商品房买卖合同时间、房屋交付日期等内容进行约定，其性质为商品房预约合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的合同，双方应当严格按照合同的约定行使权利和履行义务。原告认为被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议条款显失公平导致双方未能按时订立《商品房买卖合同》构成违约，而被告则认为双方无法按时签订合同是因原告一再拒签本约合同，且涉案房屋在双方签订认购书时已具备合法销售条件。故本案的争议焦点为双方无法按时签订《商品房买卖合同》的责任归责问题。根据庭审查明事实表明，双方签订认购书后，原告即支付定金人民币80000元，但之后双方因对《商品房买卖合同》条款在协商中无法达成一致意见而未能在2011年7月6日签订该合同。本院认为，本案中认购书作为预约合同，对双方的约束力主要表现为双方须本着诚实信用原则，通过积极磋商，促成买卖本约合同的成立。原告虽认为被告提供的买卖合同及补充协议部分条款显示公平，但无法提供证据证明其在签订认购书时看到的买卖合同版本与之后被告向原告提供的合同版本存在的不一致性。此外，原、被告于2011年6月26日签订了认购书，约定于2011年7月6日签订买卖本约合同，但直至2012年1月原告才向被告提交对买卖合同及补充协议的修改意见，在这期间，原告无法举证证明被告怠于签订买卖本约合同的具体情节。原告认为被告将房屋交付日期单方由“2012年12月30日”变更为“2014年6月30日”不合理，但原告至2012年1月开始两次向被告提出的修改意见中均未提及此事，因此本院采纳被告的说法，即认定交楼日期的变更是被告至少于2013年1月之后才做出的，而此时早已过了认购书约定的交楼时间，导致该情形的原因是因双方一直无法协商达成一致意见，故不可归责于双方。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应对其主张的事实提供证据予以证明，但原告未能提供足以证明被告因变更认购书的主要条款导致买卖合同无法依时订立的证据，故本院对原告认为被告违约的主张不予采信。另，被告认为原告没有按认购书约定的时间签署合同及交款，是原告违约在先。但被告亦无法举证证明原告存在过错的事实。而且，从被告提供的两份信函能证明被告同意原告将签约及付款期限延迟，故对被告的该抗辩理由，本院亦不予采信。综上所述，在本案中，关于双方未能按认购书约定日期签订买卖合同存在着无法归责于双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故对于原告要求双倍返还定金的主张，本院不予支持，但被告应当将定金80000元返还给原告，本院对原告该项主张依法予以支持。至于80000元定金的利息损失问题。如前所述，认购书的最终目的无法实现是因双方当事人在磋商过程中无法达成一致意见而导致的，不可归责于双方。原告虽存在定金的利息损失，但被告同样也存在购房款未能及时收回的损失等。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故本院对原告主张的利息损失依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告屈双宁返还定金人民币80000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由原告承担1700元，被告江门市蓬江区远禾发展有限公司承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审　判　长　　叶健勇审　判　员　　李常明人民陪审员　　蓝志想二〇一三年十二月十六日书　记　员　　钟英华微信公众号“”