（2013）芜中民二终字第00431号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2016-07-29
案件名称
芜湖市康居物业有限责任公司与李怀萍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
芜湖市康居物业有限责任公司,李怀萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）芜中民二终字第00431号上诉人（原审原告）：芜湖市康居物业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：余婉兵，该公司总经理。委托代理人：曹宏育，该公司员工。委托代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李怀萍，女，1964年3月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区东方海伦。上诉人芜湖市康居物业有限责任公司（以下简称康居物业公司）与被上诉人刘小兵物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2013年7月16日作出的（2013）镜民二初字第00643号民事判决，于2013年9月26日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人康居物业公司的委托代理人曹宏育、王文、被上诉人李怀萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康居物业公司在一审诉称：2006年10月30日，李怀萍与康居物业公司签订物业服务合同，约定由康居物业公司向李怀平提供物业服务，李怀平定期向康居物业公司支付物业管理费等相关费用。李怀平于2007年11月5日起一直拖欠以上费用，截至2013年4月5日，累计欠物业费共计7560.2元（其中含物业费4910.1元、水处理维护费2455.1元、楼道电费195元）。李怀平的拖欠物业费行为损害了康居物业公司的合法权益，故特向法院提起诉讼，请求判令李怀平立即支付康居物业公司物业管理费等相关费用共计7560.2元并承担本案的诉讼费。李怀萍辩称：1、康居物业公司根本未进行水体维护，不应有该项费用；2、康居物业公司存在服务不到位的情况，小区的花草树木从未进行养护、楼道灯及路灯经常不亮等；3、其住房面积是141.2平方米而不是145.27平方米；4、其现住房存在漏水问题，康居物业公司未维修好；5、因法律规定的诉讼时效为2年，康居物业公司只能主张2011年之后的物业管理费，2011年之前的费用已经超过诉讼时效，不应受保护。一审经审理查明：李怀萍系东方海伦堡小区业主，在该小区6幢1单元202室拥有141.2平方米的自有产权房。2006年10月30日，李怀平在上述房屋交付时，签署了一份《承诺书》，确认已收到并详细阅读了《东方海伦堡业主手册》中相关管理规定；同意遵守《东方海伦堡业主手册》中相关管理规定；同意承担违反相关规定之责任等。其中，在《东方海伦堡业主手册》中约定，由康居物业公司对东方海伦堡小区进行物业管理，管理服务费按建筑面积每月每平方米0.78元标准收取（其中包含每月每平方米0.26元的住宅区水体维护费）；单元电子防盗门在厂家一年保修期结束后，按3元／月／户标准收取；单元楼道及门禁对讲系统产生的公共电费由实际使用的业主或物业使用人分摊等。李怀萍于2007年起未再缴纳物业管理服务费、楼道照明电费及水体维护费等。另查明：康居物业公司为了向李怀平主张楼道电费，向法院提交了不同楼道单元、不同月份共计6张（12个月）电费发生金额的发票，平均电费为每月9.46元；康居物业公司在本院（2013）镜民二初字第00653号案件庭审中承认其物业服务存在质量问题。一审本院认为：李怀萍签署的《承诺书》确认遵守的《东方海伦堡业主手册》具有物业服务合同的性质，内容合法，依法应受到法律保护，对合同的双方均具有约束力；李怀平在东方海伦堡小区拥有自有产权房屋，因而与康居物业公司之间形成了物业管理服务合同关系；交纳物业费是每个业主应尽的义务，也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证；业主拒交物业管理服务费，势必导致物业管理服务企业无法按照合同约定对小区内进行有效的物业管理服务，从而损及其他业主的利益；李怀平接受着康居物业公司提供的物业服务却拒不交纳物业管理服务费，其行为已构成违约，应承担缴纳物业服务费的民事责任；故本院对康居物业公司追缴物业管理服务费的诉讼请求依法予以支持。由于李怀平以物业服务存在质量问题抗辩，康居物业公司在庭审中对其物业服务有瑕疵予以认可，本院结合东方海伦堡小区物业管理实况，对康居物业公司应收物业管理费（0.52元／平方米／月）酌定按九折收取。康居物业公司主张的楼道电费按3元／月／户标准收取没有事实依据，本院依法不予支持；考虑合同约定及楼道电费实际发生，宜按楼道电费的实际支出合理确定该项费用的数额，结合康居物业公司提供的部分楼道单元、不同月份电费缴费发票记载，本院对康居物业公司的该项请求以楼道单元月平均值予以认定，即按单元12户计算，平均每户月电费9.46元／12月=0.78元。康居物业公司主张按0.26元／平方米／月收取水体维护费，因该项费用收取未经物价部门核准，故应以实际发生费用为收费前提，由于康居物业公司未向本院提交相关证据证明其实际支出了水体维护的相关费用，故本院对康居物业公司的该项请求依法亦不予支持，对李怀平的该项辩解意见予以采信。对该水体维护费，康居物业公司可以在其收集相关证据后另行主张。李怀平辩称的诉讼时效问题，因其未能举证证明本案诉讼实现中止或中断，故对李怀平的该项意见予以采纳，李怀平应缴纳物业费应自康居物业公司起诉时（2013年4月18日）起向前追溯两年即2011年4月17日。综上，李怀平应向康居物业公司交纳自2011年4月18日起至2013年4月17日止的物业管理费1585.96元【0.52元／平方米／月×141.2平方米×24个月×90%】，分担单元楼道电费0.78元／月×24个月=18.72元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李怀萍于本判决生效后十日内支付原告芜湖康居物业管理有限公司物业费1585.96元，楼道电费18.72元，合计人民币1604.68元；二、驳回原告芜湖康居物业管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币25元，由原告负担15元，被告负担10元。康居物业公司上诉称：一、一审认定康居物业公司服务质量有问题而酌情认定90%计算物业费不符合事实。康居物业公司被芜湖市房地产管理局授予“芜湖市物业管理优秀住宅小区”称号。二、一审不支持水体维护费不当。在《业主手册》中双方约定了水体维护费，且小区水体环境很好，康居物业公司对水体定期进行了维护。三、一审法院对楼道电费的认定不当。在物业服务合同中约定了每户3元每月的，且康居物业公司提交了相关的证明予以证实。四、一审法院认定本案部分诉讼请求已过诉讼时效认定不当。五、被上诉人应按照《业主手册》的约定按照5‰的标准交纳滞纳金。综上：一、请求二审依法改判被上诉人支付物业费等相关费用8261.4元。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。李怀平答辩称：一审认定事实清楚，判决正确，应该予以维持。一、物业服务合同应该按照物业服务合同来施行，康居物业公司的物业质量达不到合同约定的标准，一审中上诉人也承认了自己的物业服务存在质量问题。二、物业费的标准应该向物价局上报后才能收取。三、水电费、诉讼时效等问题，一审认定正确。四、按照安徽省关于小额诉讼的相关规定，本案应属于一审终审案件。二审期间，康居物业公司为证明其上诉主张，向本院提交以下证据：一、镜湖区大砻坊社区居委会证明。二、先进单位、优秀住宅小区一等奖荣誉称号。三、东方海伦堡小区照片一组。证据一至三证明：康居物业公司的物业服务符合合同约定。四、收费通知。证据五、收费通知张贴照片。证据四、五证明：康居物业公司就涉案物业服务等费用履行了催告义务，未过诉讼时效。六、电费缴费清单，证明：业主应按照实际发生的电费缴纳楼道电费。七、证人杨某证实：杨某系康居物业公司员工，在物业公司工作期间每年在海伦堡小区张贴两次通知催交物业费，也上门贴通知了。2011年康居物业公司给60户业主邮寄了挂号信催缴物业费，除了崔飞，其他业主都收到了。八、证人沈某证实：沈某系康居物业公司员工。在工作期间一年张贴两次通知催缴物业费，每年10月份以后也上门收，本案的业主几乎都上门收过。李怀平质证认为：这些证据不属于新证据，对所有证据的真实性均有异议。这些证据与事实严重不符，且达不到证明目的。证据三照片并不清楚，也不能确定是海伦堡小区。证据四被上诉人没有收到。证据五真实性有异议，被上诉人没有看到收费通知。证据六电费缴费清单系上诉人自己制作，不具有真实性，达不到举证目的。证据七、八证人证言真实性有异议，且系康居物业公司员工，与本案有利害关系，达不到证明目的。李怀平为证明其答辩主张，向本院提交以下证据：一、治安提示，证明：海伦堡小区接连发生入室盗窃，安全存在问题。二、2013年11月7日大江晚报报道《扰民棋牌室监管存真空？》，证明：居委会对海伦堡小区的情况不知情，居委会的证明没有证明效力。三、小区的相关照片一组，证明：海伦堡小区环境恶劣，康居物业公司未履行自己的义务。四、小区业主QQ群聊天记录，证明：海伦堡小区的水管以及动植物是小区居民自己购买的。康居物业公司质证认为：证据一、真实性有异议，与本案时间有冲突，没有关联性。证据二、对报道内容的真实性有异议，报道的情况仅仅是媒体的报道，需要其他证据予以佐证。证据三、照片不清楚，不能反映真实情况。证据四、真实性有异议，达不到证明目的。本院对康居物业公司在二审提交的证据认定如下：证据一的内容与本院查明的其他事实有矛盾，对其不予认定。证据二、三的真实性予以认定，但对其关联性不予认定。证据四、五、六系康居物业公司单方提供，且无其他证据予以印证，本院对此不予认定。证据七、八，证人系康居物业公司员工，与本案存在利害关系，且与本院查明的其他事实不符，对证据七、八不予认定。本院对李怀平提交的证据认定如下：证据一、无公安机关印章，真实性无法核实，本院对此不予认定。证据二的内容予以部分采信。证据三的真实性予以认定，与本案无关联性。证据四聊天记录内容的真实性无法核实，本院对此证据不予认定。二审查明事实与原审一致。本院认为：一、一审法院结合海伦堡小区的物业管理实际状况酌定物业费按九折收取恰当。二、楼道电费应按照实际发生的费用收取，一审以楼道单元月平均电费计算适当。三、水体维护费的收取没有经过物价部门的核准，应以实际发生的费用为准，但康居物业公司未举证证明其水体维护实际支出的费用，本院对此项费用不予支持。四、康居物业公司未能提出足够的证据证明诉讼时效中断或者中止，故对超过诉讼时效的部分不应支持。五、对于康居物业公司要求按照每日5‰的标准交纳滞纳金的主张，因不符合法律规定，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芜湖市康居物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕美满审 判 员 裴 群代理审判员 蔡 俊二〇一三年十二月十六日书 记 员 吴茂臻附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 百度搜索“”