(2013)甬余泗民初字第173号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-01-01
案件名称
沈清丽与邵金花、沈杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
浙江省余姚市人民法院
所属地区
浙江省余姚市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
沈清丽;邵金花;沈杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第五十二条;《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项;《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项;《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项;《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项;《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项;《中华人民共和国合同法》:第五十六条;《中华人民共和国合同法》:第五十八条;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条第一款;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条第二款;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条第三款;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第五条第一款;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第五条第二款
全文
浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书(2013)甬余泗民初字第173号原告:沈清丽。委托代理人:章雅儿。被告:邵金花。被告:沈杰。两被告共同委托代理人:朱志鹏。原告沈清丽诉被告邵金花、沈杰房屋租赁合同纠纷一案,本院于2013年8月2日立案受理后,依法由审判员郑学强适用简易程序于2013年8月30日公开开庭进行了审理。原告沈清丽及其委托代理人章雅儿、被告邵金华、沈杰及两被告共同委托代理人朱志鹏到庭参加诉讼,原告申请的证人戚亚华出庭陈述。本案现已审理终结。原告沈清丽起诉称:被告邵金花与沈建章(已故)系夫妻关系,被告沈杰与沈建章系父子关系。2012年12月12日,沈建章与原告签订酒店租赁协议一份,约定沈建章将位于余姚市泗门镇小路下村的云海酒楼第一、二、四层出租给原告使用。协议签订后,因沈建章疾病的原因,使原告无法正常经营酒店。2013年5月,沈建章因病不幸去世,两被告占用租赁场所,为沈建章举行葬礼等各种农村风俗习惯的哀悼仪式,至今该租赁场所依然由两被告侵占,对此原告多次与两被告协商无果。原告认为,承租人签订租赁合同的目的在于使用、收益,出租人依合同约定交付租赁物给承租人使用收益是其基本义务,现两被告的行为已构成违约,故原告请求法院依法判令:1.解除原告与沈建章签订的酒店租赁协议;2.两被告返还原告租金120800元;3.本案的诉讼费由两被告承担。庭后,原告放弃第一项诉讼请求,并将第二项诉讼请求变更为要求两被告返还第一年的租金42939元(从2013年8月3日至2013年12月11日)。为了证明自己的主张,原告向本院提交的证据为:1.余姚市泗门镇小路下村村委会证明1份,拟证明两被告主体适格的事实;2.酒店租赁协议1份,拟证明原告与沈建章于2012年12月12日签订酒店租赁合同,沈建章将位于余姚市泗门镇小路下村的云海酒楼的一、二、四层出租给原告使用,约定租期3年的事实;3.戚亚华等出具的证明1份,拟证明原告于2012年12月12日将第一年的租金120800元支付给沈建章妻子邵金花的事实;4.钱兴成出具的证明1份,拟证明原告与被告邵金华之间的纠纷经村委会调解无果的事实;5.照片1组、光盘1份,拟证明两被告侵占原告的租赁场地的事实;6.录音资料1组、光盘1份,拟证明原告已告知两被告妨碍原告经营酒店的事实;7.证人证言1份,拟证明原告已告知两被告解除合同,两被告的侵占导致原告无法正常经营的事实。被告邵金花、沈杰答辩称:原告确实与沈建章签订了酒店租赁协议,根据协议,位于余姚市泗门镇小路下村的云海酒楼的一、二、四层由原告使用。协议签订后,两被告主动帮助原告经营酒店,还介绍客源给原告,沈建章死时原告的酒店已没有营业,且两被告办葬礼只有两三天,并未产生什么影响。双方协议的租赁期限是3年,两被告从未收到原告要求终止合同的书面通知,且两被告不存在违约的行为,故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告未提交证据。对于原告向本院提交的证据,经庭审质证,本院认定如下:对于原告提交的证据1,两被告无异议,故本院予以认定。对于证据2,两被告无异议,但经本院核实,本案所涉租赁房屋并无房产证或建房审批手续,故该酒店租赁协议无效,本院对其合法性不予采信,但该合同中关于租金的约定在计算承租人占有使用费时依然适用。对于证据3,两被告无异议,故本院予以认定。对于证据4,两被告对其真实性提出异议,认为村委会并未对双方进行过调解。本院认为,被告对该证据的真实性不予认可,而该证明的出具人钱兴成也未出庭作证,故本院对证据4不予认定。对于证据5,被告对其真实性无异议,对其关联性有异议,认为两被告唯一的住所地就是租赁地,且两被告办葬礼时原告的酒店已没有正常经营。本院对该证据的真实性予以认定。对于证据6,被告对该证据的真实性、关联性有异议,本院认为,被告虽对该证据的真实性有异议,但并未提出相反证据,故本院对该证据的真实性予以认定,但该证据不足以证明两被告已妨碍到原告的经营。对于证据7,两被告对该证人证言的真实性有异议,认为证人与原告存在利害关系。本院认为,证人在庭审中承认与原告存在利害关系,而原告也无其他证据佐证该证人的证言,故本院对证据7不予采信。经审理,本院认定的事实如下:2012年12月12日,原告与沈建章签订酒店租赁协议一份,约定沈建章将位于余姚市泗门镇小路下村的云海酒楼第一、二、四层出租给原告使用,租期3年,自2012年12月12日至2015年12月12日。协议签订后,沈建章向原告交付了出租场地,原告也通过被告邵金华向沈建章交付了第一年租金120800元。后沈建章于2013年5月去世,被告邵金花、沈杰系沈建章的法定继承人。庭审中,原告表示其酒店经营到2013年4月底,两被告对此表示认可。另查明,本案所涉租赁房屋并无房产证或建房审批手续。本院认为:原告与沈建章之间虽曾签订酒店租赁协议,但沈建章作为出租人并未取得租赁房屋的房产证或建房审批手续,而在沈建章去世后,两被告作为合同权利义务承受人仍并未取得房产证或建房审批手续,故该酒店租赁协议自始无效,但根据法律的规定,出租人可按照原合同约定的租金要求承租人支付占有使用费。关于原告实际占有使用租赁场地的期限,在庭审中原告陈述在2013年4月底就已停止经营,而两被告对此也表示认可,故可以以此认定原告占有使用本案租赁场地的期限是从2012年12月12日至2013年4月30日,但庭后原告向本院表示自愿支付租金至起诉之日即2013年8月2日,该行为不损害他人和公共利益,本院予以确认,按照一年租金120800元进行折算,该部分的租金为77861元,对于第一年其余部分的租金42939元,两被告理应向原告返还,故原告要求两被告返还租金42939元的诉讼请求,具有事实和法律依据,本院予以支持。对于两被告认为其不存在违约行为,故应继续履行合同的答辩意见,缺乏事实和法律依据,故本院不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定,判决如下:被告邵金花、沈杰于本判决发生法律效力后十日内返还原告沈清丽租金42939元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2716元,减半收取1358元,由原告沈清丽负担921.50元,被告邵金花、沈杰负担436.50元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳,银行汇款请直接汇入我院账号(账号名称:余姚市财政局非税资金专户,账号:396020010********,开户银行:中国农业银行余姚市支行),并注明案号。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内,凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费;如银行汇款,收款人为宁波市财政局非税资金专户,账号3766********,开户银行为宁波市中国银行营业部;如邮局汇款,收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交,作自动放弃上诉处理。审 判 员 郑学强二〇一三年十二月十六日代书记员 王瑶炯 百度搜索“”