（2013）玄锁民初字第671号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-04-11
案件名称
南京玄武物业管理有限公司红山分公司与曹加杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京玄武物业管理有限公司红山分公司,曹加杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄锁民初字第671号原告南京玄武物业管理有限公司红山分公司，住所地在南京市玄武区月苑一村。法定代表人杨利兴，该公司总经理。委托代理人曹元杰，江苏曹骏律师事务所律师。被告曹加杰，男，1979年4月19日生，汉族。原告南京玄武物业管理有限公司红山分公司（以下简称玄武物业公司）与被告曹加杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杜建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告玄武物业公司的委托代理人曹元杰、被告曹加杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玄武物业公司诉称：2006年4月17日，原、被告签订了《管理费、公共能耗费缴费协议书》、《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告提供物业管理服务，原告收取物业管理服务费标准为每月按建筑面积每平方米0.8元，物业管理公摊费用按《南京市物业收费管理实施办法》执行。被告应依约缴纳费用，如逾期则自逾期之日按每日万分之五标准支付违约金。截至2012年12月，被告已拖欠原告物业服务费4617.9元、公摊费976元，合计5593.9元。故原告诉至法院请求判令：1、被告支付原告自2007年10月至2013年9月期间的物业服务费5277.6元、公摊费1155.2元及违约金（自2007年11月起按欠款金额的日万分之五计算至2012年12月，金额为686元）；2、诉讼费用由被告承担。被告曹加杰辩称：原告的物业服务有瑕疵，物业服务费用过高，希望原告提高服务质量，下调物业费。经审理查明：原告系南京市玄武区××××小区（以下简称××××小区）物业服务企业，被告系××××小区××幢602室业主，房屋面积为91.61平方米。2006年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方所居住的小区提供物业服务，物业管理服务费为每月按房屋面积每平方米0.8元，按季度缴纳；物业管理分摊费用按《南京市物业收费管理实施办法》执行，其中管网损耗水度根据总表与分表合计的差距按住户实际用水度数分摊、公共照明电费按户分摊、变频增压供水泵电费按住户分摊、电梯服务管理与用电费用按层次、每户建筑面积综合分摊；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权自逾期之日按每日万分之五要求乙方缴纳违约金。被告自2007年10月开始未缴纳物业服务费及公摊水电费，截至2013年9月，被告拖欠物业服务费5276.6元、公摊水电费1155.2元。审理中原告称，被告房屋面积91.61平方米，按每月每平米0.8元得出每月物业服务费73.3元，自2007年10月至2013年9月为72个月，计算出物业服务费为5277.6元；被告未缴纳公摊水电费，截至2013年9月金额为1155.2元；按照《前期物业管理服务协议》的约定，原告计算被告截至2012年12月的违约金为686元。原告为证明自己的主张提供了业主缴费记录明细表及中国工商银行转账凭证和部分代缴的公摊水电费发票，证明被告拖欠的公摊水电费金额为1155.2元。被告认为业主缴费记录明细表系原告自己制作的，另公摊水电费发票中户名是金银房地产开发有限公司，与原告无关，因此原告提供的公摊水电费发票不能证明原告已经实际代缴了费用。被告对《前期物业管理服务协议》无异议，认可原告物业服务费的计算时间及标准，但认为原告物业服务有瑕疵，相应的物业服务费应予核减；另被告房产证的实际地址为东馨公寓紫罗苑11幢1单元602室，被告居住的房屋与××××小区之间有围墙和市政道路相隔，原告非法占用被告所在楼房的公共空间及市政道路进行营利，导致被告出行存在安全隐患，因此原告物业费标准应该下调，原告利用被告所在楼房公共空间的营利也应从被告应缴纳的公摊水电费中扣除。被告为证明自己的主张提供了拍摄的照片，证明原告物业服务存在瑕疵。原告认为照片与本案无关。因原、被告意见分歧，致无法调解。上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业管理服务协议》、《业主及家庭成员情况登记表》及本院庭审笔录等加以证明。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。原告依约提供物业服务，被告应依约缴纳物业服务费及原告代缴的公摊水电费。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告应支付原告自2007年10月至2013年9月期间的物业服务费5276.6元及原告代缴的公摊水电费1155.2元。原告提供的发票中户名为金银房地产开发有限公司，账号×××0741，该账号与原告向江苏电力公司南京供电中国工商银行转账凭证中账号一致，且部分发票中有原告法定代表人杨利兴所签“同意支付”字样，能够与业主缴费记录明细表相互印证，被告抗辩原告无法证明实际缴纳了公摊水电费，其无相反证据，对该辩解意见本院不予采纳。被告关于原告利用被告所在楼房共有部位的收入应从被告应缴纳的公摊水电费中扣除的意见，因该收入不属于本案处理范围，对该辩解意见本院亦不予采纳。被告提供的照片可以证明原告物业服务存在瑕疵，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条规定，判决如下：一、被告曹加杰于本判决生效之日起十日内按《前期物业管理服务协议》的约定支付原告南京玄武物业管理有限公司红山分公司自2007年10月至2013年9月期间物业服务费5276.6元、公摊水电费1155.2元，合计6431.8元。二、驳回原告南京玄武物业管理有限公司红山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告曹加杰负担（此款已由原告预交，被告在支付上述判决款时加付25元给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10105901040001276）。代理审判员 杜建军二〇一三年十二月十六日见习书记员 李 程 百度搜索“”