（2013）益赫民二初字第563号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-10-09
案件名称
益阳市怡家物业管理有限公司与王建辉、罗伏华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
益阳市怡家物业管理有限公司,王建辉,罗伏华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2013）益赫民二初字第563号原告益阳市怡家物业管理有限公司。法定代表人唐友刚，系该公司总经理。委托代理人喻建平，系湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人龚红卫，系湖南万维律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告王建辉。被告罗伏华。原告益阳市怡家物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王建辉、罗伏华物业服务合同纠纷一案。原告于2013年10月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人喻建平，被告王建辉到庭参加诉讼，被告罗伏华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告罗伏华于2006年5月31日购买了坐落在益阳市赫山区栖霞路资水会龙不夜城南﹤二﹥区第111号、112号商业铺面两间。原告与被告罗伏华签订了物业服务管理合同。被告罗伏华在履行与原告的物业管理服务合同期间，将房屋租赁给被告王建辉使用。因此，两被告从2011年10月26日至2013年8月31日止，共欠原告物业费3658.2元。经原告多次催收，遭拒绝，为维护原告的合法权益，请求判令两被告偿还原告物业费3658.2元，违约金4260.40元，共计7918.60元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告罗伏华未答辩，亦未提交证据。被告王建辉辩称，被告没有拒绝交纳物业费，是原告不履行下水道维修义务，被告王建辉为修理下水道垫付修理费5000元，被告王建辉多次要求原告处理，遭原告拒绝，为维护被告王建辉的合法权益，要求原告支付被告为维修下水道支出的5000元。请求驳回原告对被告王建辉的诉讼请求。经审理查明，2006年5月31日，被告罗伏华购买了坐落在益阳市赫山区栖霞路资水会龙不夜城南﹤二﹥区第111号、112号商业铺面两间，计房屋面积96.97平方米。被告罗伏华在使用期间租赁给被告王建辉。被告罗伏华、王建辉（以下简称两被告）于2011年5月30日签订商铺租赁合同，两被告对租赁合同条款没有异议。合同第四条第三项约定，水电费用与物业管理费由被告王建辉自行缴纳。两被告签订租赁合同后，被告罗伏华于2011年7月29日向原告出具一份委托书称：本人是南二区11#、12#号商铺的业主，现将南二区11#、12#商铺租赁给王建辉使用，租赁时间从2011年7月1日至2015年6月30日，在此租赁时间内所产生的物管费、水费、电费、垃圾清运费及应由租赁方承担的其他相关费用由王建辉支付，租赁方须按时缴纳至益阳市怡家物业管理有限公司。如延期或拒不缴纳相关费用，请物业公司停止相关服务。被告王建辉利用租赁的房屋经营餐饮。2011年9月29日，原告（乙方）与被告罗伏华（甲方）签订物业管理协议，约定：一、甲方的权利，甲方享有接受乙方提供物业服务的权利；按照本协议，甲方向乙方交纳物业管理费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务；甲方转让房屋时，由甲方陪同受让人与乙方签订本协议，并办理好相关的手续。二、乙方的权利义务，按照本协议向甲方及物业使用人提供物业管理服务，乙方不承担甲方及物业使用人的人身、财产保管义务。三、物业管理服务包括：排水管、污水管道的疏通等。五、商业使用的住宅物业管理服务费每月按1.70元／㎡收取。甲方出租物业的，物业管理费用由甲方与承租人协商交纳，甲方付连带责任，承租人拒不交纳的，由甲方交纳。十、违约责任，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交，并从逾期之日起按每日3%交纳违约金，拖欠费用达一个月的，乙方除收取违约金外还将停止代售水电等服务项目。双方还约定了其他的权利义务。原告与被告罗伏华签订物业管理服务合同后，原告履行了物业管理的相关服务事项。被告罗伏华所有商业铺面面积为96.97平方米，每月物业管理费为（每平方米1.70元）164元。被告罗伏华、王建辉从2011年10月25日起至2013年8月31日止未向原告交纳物业管理费共计3658.20元，违约金4260.40元。被告王建辉在使用被告罗伏华出租的上述铺面期间，下水道被堵塞，用去维修费5000元。被告王建辉要求抵扣并要求原告支付垫付的维修费，遭原告拒绝。为此，双方酿成纠纷，原告诉至本院。以上事实，有原告提供的物业服务企业资质证书、湖南省服务价格登记证、《商品房买卖合同》、物业管理合同、租赁合同、委托书、物管费催款函、缴费通知单、特快专递、记录表、工作日志、值班登记记录、巡查记录等证据，被告王建辉提供的维修费发票以及庭审笔录在卷予以核实。本院认为，原告与被告罗伏华签订的物业管理服务合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，物业管理服务合同合法有效。被告罗伏华与原告签订物业管理服务合同后，将其所有的房屋交给被告王建辉使用，接受原告物业管理服务的是被告王建辉，被告王建辉应当按照与被告罗伏华签订的租赁合同的约定以及被告罗伏华出具的委托书，向原告支付物业管理费，但遭被告王建辉拒绝。被告罗伏华虽然把向被告王建辉收取物业管理服务费的委托书交给了原告，因被告王建辉拒绝交纳，而不能实现委托事项。原告根据与被告罗伏华在物业管理合同中明确约定的承租人拒绝交纳物业管理服务费的，应由被告罗伏华（即房主）负连带责任。为此，原告要求两被告连带清偿所欠物业管理费的请求，于法有据，本院予以支持。被告王建辉在接受物业管理服务期间，花了5000元修复下水道，并要求在欠原告的物业管理服务费中抵扣。因被告王建辉在诉讼期间未主张权利，本院对被告王建辉请求抵扣的主张，不予审理。原告要求两被告支付违约金的请求，因目前小区是开放式的，原告在管理和服务过程中有不尽人意的地方，原告应加强和完善对小区的管理，提高服务质量，各业主也应予以理解和支持。所以原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王建辉在本判决生效后十日内付清原告益阳市怡家物业管理有限公司物业管理费3658.2元（物业管理费已计算至2013年8月31日止）。二、被告罗伏华对被告王建辉所欠原告益阳市怡家物业管理有限公司物业管理费3658.2元负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗伏华、王建辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员 李元生二〇一三年十二月十六日书记员 王 姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：