（2013）济民一初字第2180号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-02-25
案件名称
原告刘小波与被告河南中冠置业有限公司济源分公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
济源市人民法院
所属地区
济源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘小波,河南中冠置业有限公司济源分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款
全文
济源市人民法院民 事 判 决 书（2013）济民一初字第2180号原告刘小波，女，1977年10月4日出生。委托代理人李殿军，济源市天坛街道法律服务所法律工作者。被告河南中冠置业有限公司济源分公司，住所地：济源市济水大街827号。代表人曹建峰，该公司经理。原告刘小波与被告河南中冠置业有限公司济源分公司（以下简称中冠置业济源分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理，后向被告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票、诉讼风险提醒书等法律文书。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘小波及其委托代理人李殿军到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告刘小波诉称：2010年5月17日，其与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的位于济源市济水大街中段中冠华庭第一幢东一单元1003号房屋一套。合同签订后，其按合同约定履行了相关义务。按照合同第八条之规定，被告应在2011年5月31日前将符合交房条件的商品房交付给其；但被告至今不能按照合同约定交房。现请求判令被告继续履行合同，并立即交付符合合同约定的交房销售条件的合格商品房，并支付违约金10万元。被告未答辩，亦未向本院提供证据。原告向本院提交的证据有：1、2010年5月17日其与被告签订的商品房买卖合同一份，证明房款总额为298314元，被告应当在2011年5月31日之前交付原告购买的房屋。根据该合同第九条第一款第二项的约定，被告应当按照房屋房款的日万分之八支付违约金。2、河南省济源中级人民法院（2013）济民一终字第78号民事判决书，证明被告违约的事实。本院认证如下：被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证、抗辩权利，且原告提交的证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定根据有效证据，本院确认以下案件事实：2010年5月17日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同第三条、第四条约定：原告购买被告中冠置业济源分公司开发的位于济源市济水大街中冠华庭第一幢东一单元1003号房，建筑面积123.68平方米，单价为2411.98元，总额为298314元。合同第六条约定：付款方式为其他方式（银行贷款208000元）。合同第七条约定：原告逾期付款的违约责任为（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之八的违约金。合同第八条约定：交付期限为被告应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条约定：被告逾期交房的违约责任（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之八的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行手续交接时，被告应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房款义务。2011年5月30日，被告在《济源日报》上刊登公告，并通知业主。但是被告在交房时，却不能提交齐全的交房证明文件，而且房屋设计（如出现门打人和门打门现象、车位达不到使用数量）及质量（墙体空洞、墙面粉刷脱落等现象）都存在诸多严重的问题，由此原告拒绝接受房屋，并向市政府信访局进行信访。2011年9月19日，济源市住建局在中冠华庭商业住宅门前张贴告知，指出中冠华庭项目未履行竣工验收程序，但部分已交付使用，违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，该局正在进行立案处理。2011年11月29日，市信访联席会议办公室出具了关于中冠华庭业主反映问题的协调意见：对已办理入驻手续的业主，热力组装费减半收取，对各业主反映的其他问题，由开发商一次性解决。具体是100平方米以上的补2000元，100平方米以下的补1000元。大部分业主同意该意见并已入驻，但原告等部分业主不同意该意见。2012年3月7日，中冠华庭又组成竣工验收小组进行验收，但仍然发现问题，未通过验收，现正在整改阶段。另查：1、被告已于2013年10月初通知原告办理房产证。关于违约金的问题，原告只要求被告承担从2011年6月1日起至2013年10月31日的违约金，共883天，计违约金：房价298314×0.0008×883=210154元，其只要求100000的违约金，放弃其他损失。2、同期中国人民银行贷款利率为：2011年4月6日开始调整贷款利率为6.4%、2011年7月7日开始调整贷款利率为6.65%、2012年6月8日开始调整贷款利率为6.4%、2012年7月6日开始调整贷款利率为6.15%。本院认为：2010年4月30日原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，系有效合同，应受法律保护，本院予以确认。河南省济源中级人民法院（2013）济民一终字第78号民事判决书中认定的事实能充分证明原告与被告在履行合同过程中，被告存在违约行为的事实，本院予以认定。根据原、被告签订的合同，原告履行合同约定付款义务后，被告未能在合同约定的期限内交付原告所购商品房是违约行为，应承担违约责任。被告于2013年10月初通知原告领取房门钥匙，原告未领取，视为被告已经履行交房义务，被告违约行为的截止时间应为2013年9月30日。原告按照合同约定的违约金条款计算违约金为210154元，其只要求100000元，放弃其他损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，原、被告签订的合同约定违约金每日按万分之八计算显然过高，应予减少。结合本案中市信访联席会议办公室的协调意见、被告在验收过程中主观上并无恶意等具体案情，违约金应按照同期中国人民银行贷款利率计算。而同期中国人民银行贷款利率为：2011年4月6日开始调整贷款利率为6.4%、2011年7月7日开始调整贷款利率为6.65%、2012年6月8日开始调整贷款利率为6.4%，2012年7月6日开始调整贷款利率为6.15%，按照该利率计算，原告的房款为298314元，故从2011年6月1日至2011年7月6日之间的贷款利息为1883元（298314元×6.4%÷365×36天=1883）元、2011年7月7日至2012年6月7日之间的贷款利息为18207元（298314元×6.65%÷365×335天=18207元）、2012年6月8日计算至2012年7月5日的贷款利息为1465元（298314元×6.4%÷365×28天=1465元），2012年7月6日至2013年9月30日之间的贷款利息为22568元（298314元×6.15%÷365×449=22568故被告应支付原告违约金44123元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、被告河南中冠置业有限公司济源分公司于本判决生效后十日内支付原告刘小波违约金44123元。二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决确定期限履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费2400元，减半收取为1200元，由原告负担748.5元，由被告负担451.5元（由被告负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员 张清琴二〇一三年十二月十六日书记员 马康妮 来源：