（2013）中二法黄民一初字第617号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-08-14
案件名称
刘广雄与石先权、王丽岩租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘广雄,石先权,王丽岩
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）中二法黄民一初字第617号原告：刘广雄，男，澳门居民，1962年6月3日出生，现住中山市黄圃镇。委托代理人：胡文坚、阮霭芬，分别是广东千里行律师事务所律师、律师助理。被告：石先权，男，1953年2月12日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。被告：王丽岩，女，1966年5月5日出生，汉族，住湖北省通山县。原告刘广雄诉被告石先权、王丽岩租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡文坚、阮霭芬到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年3月15日，原告作为出租方与被告王丽岩作为承租方及被告石先权作为承担方共同签订了租赁合同，约定由原告将其自有的座落于广东省中山市黄圃镇兴圃大道西65号骏园综合大楼首层第15轴A-B层至第16轴A-B和第五层第1／01轴A-F至15轴A-E扣除部分之房产出租给被告王丽岩作经营旅馆业务之用途。租赁合同对于租赁物业基本条件，租赁事项及租金安排问题、违约责任、合同终止及离场的问题等双方权利义务进行了约定。被告王丽岩承租后，与被告石先权两人将该租赁物用作经营金石旅馆之用途，2006年12月21日中山市房屋租赁管理所对上述租赁物作出《房屋租赁证》，明确写明：“出租人：刘广雄，承租人：石先权，建筑面积：1300平方米，有效期自2006年7月1日至2014年3月30日。”被告王丽岩承租后，支付了租赁保证金42000元，之后与被告石先权一起经营金石旅馆，一直支付租金至2012年5月，2012年6月之后一直没有缴交任何租金。租赁期间，原告于2010年7月1日与中山市逢源物业管理有限公司共同签订了《黄圃骏园大厦委托物业管理合同》，委托中山市逢源物业管理有限公司对原告自有的黄圃骏园大厦统一管理，综合服务。2013年5月13日，原告委托广东泽荣律师事务所冯钊和律师向被告王丽岩发出（2013）粤泽荣律函字第18号律师函，要求被告王丽岩于2013年5月20日前一次性付清拖欠的租金和滞纳金，但被告王丽岩置之不理，没有支付分文租金和滞纳金给原告。2013年8月26日，原告向被告石先权、王丽岩两人发出解除《租赁合同》和缴清所欠租金、滞纳金及支付租赁违约金通知书。然而，被告石先权、王丽岩两人仍置之不理，没有支付分文租金、滞纳金、违约金给原告，继续经营金石旅馆，从而给原告造成了严重的经济损失。综上所述，原告认为：两被告拖欠租金长达一年零五个月之久，原告两次发函给两被告，两被告置之不理，不支付租金、滞纳金、违约金，是故意的违约行为，应承担全部的违约责任。原告已经于2013年8月26日向两被告发出了解除租赁合同和缴清所欠租金、滞纳金及支付租赁违约金通知书，该通知书自特快专递送达给两被告之日起生效，根据合同法第九十六条第一款的规定，该租赁合同自通知到达两被告时解除。根据合同法第一百零七条、二百二十七条的规定，两被告负有即时向原告付清所欠租金、滞纳金、解除合同违约金和完整无损地交还租赁物及附属设施的法律义务。请求法院判令：1.解除原告刘广雄与被告王丽岩、石先权签订的租赁合同，被告石先权、王丽岩即时将座落于广东省中山市黄圃镇兴圃大道西65号骏园综合大楼首层第15轴A-B层至第16轴A-B和第五层第1／01轴A-F至15轴A-E房产1300平方米及附属设施返还原告刘广雄；2.被告石先权、王丽岩向原告支付由2012年6月至被告石先权、王丽岩返还租赁物给原告之日止的租金（由2012年6月1日暂计至2013年10月30日，被告石先权、王丽岩应支付给原告的租金总额为285218元）；3.被告王丽岩交付的租赁保证金42000元用于抵顶所欠的租金；4.被告石先权、王丽岩向原告支付由2012年6月至两被告向原告付清所欠租金之日止的滞纳金（滞纳金按所欠租金的每日千分之八计算，由2012年6月6日暂计至2013年10月30日为600066.48元）；5.两被告向原告支付解除合同违约金500000元；上述第二、第四、第五项合计1385284.48元，扣除第三项，即1343284.48元；6.两被告承担本案的诉讼费、财产保全费。原告提供的证据有：1.被告王丽岩的身份证复印件；2.租赁合同；3.企业机读档案登记资料；4.房屋租赁证；5.广告牌承诺书；6.责任协议书；7.通知；8.收据；9.黄圃骏园大厦委托物业管理合同；10.律师函、EMS国内标准快递2张、中山市特快邮件查询；11.解除《租赁合同》和缴清所欠租金、滞纳金及支付租赁违约金通知书、国内标准快递、全球邮政特快专递；12.关于金石旅馆欠租情况说明。被告石先权、王丽岩在法定期限内未提出答辩意见，没有到庭应诉，也没有提交证据。经审理查明：2006年3月15日，原告（甲方）与被告王丽岩（乙方）、石先权（承担方）签订了一份租赁合同，约定甲方向乙方出租部分面积供其作经营旅馆业务之用。租赁合同第一条租赁物业基本条件约定“1.场地范围及交付安排：首层第15轴A-B层至第16轴A-B，该面积作为接待大堂之用，第五层由第1／01轴A-F至15轴A-E扣除部分已使用面积（集体界线于附图以红线划定为准）。3.交付状况：甲方按该物业目前状况交付乙方使用，如因乙方经营所需而增加的经营设备全部由乙方自行解决。乙方无论在任何时候，任何原因离场，其投资加设的固定设施（如排污系统；消防系统；电力系统；照明系统；供水系统；风槽；管道；线路……等）归属甲方所有并交付甲方接收，其余设施按可移动的物品可以带走，不能移动的装置属甲方所有并不得带走为原则，否则作违约处理。新增设施在乙方使用期内，所有的维修保养费用及风险责任由乙方负责。”租赁合同第二条租赁事项及租金安排约定：“2.合同期限自签妥本合同并在甲方收妥保证金日起至2014年3月31日止，计租时间由2006年7月1日起至2014年3月31日止，装修期由交付场地日起至2006年7月1日止。3.租金：乙方拖欠租金超过二个月，即视为违约，甲方有权终止本合约，并追讨一切损失。不含税费租金及递升安排为：2006年7月1日-2009年3月31日的月租金14000元，2009年4月1日-2011年3月31日的月租金为14980元，2011年4月1日-2013年3月31日的月租金为16178元，2013年4月1日-2014年3月31日的月租金为17634元。甲方承诺在双方正常履行本协议并在乙方按正常进度开展业务的情况下，以向乙方返还首二个月的租金方式（即28000元）作为对其设备投入的分担。4.租赁保证金：乙方向甲方交付租赁保证金42000元，不计利息，在乙方退租离场时，在乙方没有违约与私自损害租赁物建筑主体结构的情况下，并办妥交接手续后甲方即无息退还该保证金给乙方，该保证金不得用作抵顶租金或其它应付款之用，若乙方违约和造成损失，甲方可将该款抵顶或作乙方欠款支付使用。5.租金支付方式：乙方按月支付租金给甲方，当月租金必须在当月5日前付清，不得借故拖延，如连续两个月未支付房租，甲方有权终止其使用权，并按月租金之每日0.8%计收滞纳金，一切经济损失由乙方负责并视为乙方违约。6.租赁税与费安排：因本协议书项下的租赁引致的甲方所有税费，及其经营产生的所有税费全由乙方承担。”租赁合同第八条违约责任约定：“1.由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更，解除或提前终止，即为违约，违约方须向对方支付500000元的违约金。3.出现下列情况之一，甲方有权单方面解除本合同，并由乙方承担违约责任：a.乙方不依期交付租金连续达二个月或以上。”租赁合同第九条合同终止及离场的约定：“4.乙方无论在任何时间离场，必须租赁物完整无损地交还甲方，如有损坏，乙方必须负责修好后交还，维修期间不得借故拖延，否则甲方有权按上月租金加倍计收。”被告王丽岩承租后，由被告石先权在租赁场所设立了中山市黄圃镇金石旅馆，石先权为投资人。2006年12月21日中山市房屋租赁管理所对上述租赁物发出《房屋租赁证》，明确写明：“房屋座落在黄圃镇兴圃大道西65号五楼（部分房产），出租人：刘广雄，承租人：石先权，建筑面积：1300平方米，有效期自2006年7月1日至2014年3月30日。”2006年3月15日，王丽岩支付给原告租赁保证金42000元。2007年7月12日，骏园大厦管理处向金石旅馆发出通知，要求交纳电梯保养费，该通知由石先权签收。2010年7月1日，原告与中山市逢源物业管理有限公司共同签订了《黄圃骏园大厦委托物业管理合同》，委托中山市逢源物业管理有限公司对原告自有的黄圃骏园大厦统一管理，综合服务。2013年5月13日，原告委托广东泽荣律师事务所冯钊和律师通过EMS向被告王丽岩发出（2013）粤泽荣律函字第18号律师函，要求被告王丽岩于2013年5月20日前一次性付清拖欠的租金和滞纳金。2013年5月22日，该邮件投递成功。2013年8月26日，原告向被告石先权、王丽岩两人通过EMS发出解除《租赁合同》和缴清所欠租金、滞纳金及支付租赁违约金通知书，记载由于两被告违约，通知两被告：一、从2013年8月26日之日起解除上述租赁合同。二、要求你们两人在本通知书发出之日起七天内向本人缴清所欠的2012年6月至2013年8月的租金249950元和滞纳金456888.33元及支付解除合同违约金500000元。三、要求你们两人在本通知书发出之日起三十日内将上述租赁场地完整无损还给本人。该邮件于2013年8月27日投递成功。2013年10月23日，中山市逢源物业管理有限公司出具一份关于金石旅馆欠租情况说明，记载：2012年5月起，我方于骏园大厦6、7楼引进量贩KTV经营，金石旅馆借故以6、7楼装修产生噪音影响经营为由，于2012年6月开始拖欠租金至今，共拖欠租金285218元。我方作为管理方得知金石旅馆的理由后，做出调查发现，金石旅馆在提出因受KTV影响，致使旅馆入住率下降的而拖欠不交租金的月份中，旅馆所用的水、电费是增加的，也就是旅馆提出的理由是不成立的，相反，KTV的进驻令旅馆生意额提升了。作为管理方与旅馆经营人员交谈中得知其拖欠租金的真实想法：旅馆的经营期限至2014年3月到期，经营方没有再继续经营下去的想法，为了能多捞的钱，就采用不交租金的手段，作为业主方能赶得了我走就走得做法。庭审中，原告称两被告一直支付租金至2012年5月，2012年6月之后一直没有缴交任何租金。本院认为：租赁合同是原、被告双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应对双方具有法律约束力。租赁合同的承租方虽然为王丽岩，但石先权作为承担方在租赁合同上签名，且承租的房产是用来经营金石旅馆，而金石旅馆的投资人为石先权，另外，结合石先权在骏园大厦管理处发出的交纳电梯管理费的通知上签名，本院认定租赁合同的权利义务应由两被告共同享有和承担。原告在庭审中称两被告自2012年6月起至今未交纳租金，两被告没有到庭予以抗辩，且没有提供证据证明已经交纳相应的租金，故本院对原告的该诉称予以采信，认定两被告从2012年6月起没有交纳租金。关于原告诉请解除与两被告签订的租赁合同的问题。根据租赁合同第八条的约定，两被告拖欠的租金已经远远超过连续二个月，属于两被告违约，原告有权单方面解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告已经向两被告发出解除租赁合同的通知，该通知于2013年8月27日到达两被告处，故租赁合同已经于2013年8月27日解除。现原告诉请要求解除租赁合同，但本院已经认定该租赁合同已经解除，故本院对原告对该项诉求不予支持。关于原告诉请两被告返还承租的房产及附属设施的问题。由于本院已经认定双方的租赁合同已经解除合同，故两被告应该向原告返还所承租的房产及附属设施，返还的具体房产为中山市黄圃镇兴圃大道西65号骏园综合大楼首层第15轴A-B层至第16轴A-B及第五层第1／01轴A-F至15轴A-E的面积为1300平方米的房产。具体附属设施由于双方在租赁合同中未明确，但租赁合同第一条第三款约定了固定设施归属原告，故本院认定返还的附属设施应为固定设施。关于原告诉请两被告支付从2012年6月至返还租赁物止的租金。本院已经认定是两被告违约导致租赁合同解除，两被告应该按照租赁合同的约定支付相应的租金至租赁合同解除之日；至于解除租赁合同后的场地占用费，应按之前的租金标准继续计算至返还租赁物止。具体租金及场地占用的计算为2012年6月1日至2013年3月31日按照每月16178元计算为161780元，从2013年4月1日至返还租赁物止的租金按照每月17634元计算。关于原告诉请拖欠租金的滞纳金和解除合同的违约金500000元的问题。本院认为租赁合同第二条第五款约定的拖欠租金的滞纳金，该滞纳金原告认为属于拖欠租金的利息损失，但由于该滞纳金的标准并非利息，即不属于法定的损害赔偿金，而应属于约定的损害赔偿金，性质与违约金的性质一致，该滞纳金为拖欠租金导致的违约金。而租赁合同第八条第一款的违约金也是因拖欠租金解除合同导致的违约金，故两项违约金均是因同一事项导致的，不能并用。庭审中，原告明确选择滞纳金，本院予以准许。由于约定的滞纳金的标准为按月租金之每日0.8%，显然过高，为体现公平原则，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。关于原告诉请用被告王丽岩交付的租赁保证金42000元抵顶所欠的租金，符合租赁合同的第二条第二款的约定，本院予以准许，抵顶后2012年6月1日至2013年3月31日租金为119780元（161780元-42000元）。综上，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告王丽岩、石先权于本判决生效之日起十日内向原告刘广雄返还位于中山市黄圃镇兴圃大道西65号骏园综合大楼首层第15轴A-B层至第16轴A-B及第五层第1／01轴A-F至15轴A-E的面积为1300平方米的房产及固定设施；二、被告王丽岩、石先权于本判决生效之日起三日内向原告刘广雄支付2012年6月1日至返还承租房产止的租金、占用场地费（从2012年6月1日起至2013年3月31日止的租金扣减抵顶的租赁保证金后为119780元，2013年4月1日后按每月17634元计算）及滞纳金（从2012年6月1日至2013年3月31日按照16178元为基数，从2013年4月1日起按照17634元为基数，从拖欠租金、场地占用费的当月6日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定履行之日止）；三、驳回原告刘广雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16890元，财产保全费5000元，合计21890元，由原告负担17250元，两被告负担4640元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 何洪华代理审判员 蒋伟成代理审判员 甘 英二〇一三年十二月十五日书 记 员 黄立鹏 来源：百度搜索“”