（2013）豫法民二终字第196号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-10-15
案件名称
驻马店市吉安地房地产开发工程有限公司与驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委吴庄村民组联合建房合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省高级人民法院
所属地区
河南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
驻马店市吉安地房地产开发工程有限公司,驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委吴庄村民组
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）豫法民二终字第196号上诉人（原审原告、反诉被告）：驻马店市吉安地房地产开发工程有限公司。法定代表人：孔艳霞，该公司执行董事。委托代理人：吴中立，河南北纬律师事务所律师。委托代理人：童靖，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委吴庄村民组。负责人：申水留，该村民组组长。委托代理人：武林飞，广东明德律师事务所律师。委托代理人：陈靖祥，广东明德律师事务所律师。上诉人驻马店市吉安地房地产开发工程有限公司（以下简称吉安地公司）因与被上诉人驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委吴庄村民组（以下简称村民组）联合建房合同纠纷一案，于2012年5月30日向河南省驻马店市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、村民组履行2007年2月6日签订的《联合建房合同》及2007年5月5日签订的《补充合同》；2、村民组依约支付违约金200万元；3、村民组赔偿商业门面房的损失费310万元；4、退还垫付的解除土地租赁合同补偿款100万元；5、承担本案的全部诉讼费用。2012年6月11日村民组提起反诉，请求：1、根据合作建房合同约定和政府规划部门批准的实际建筑物进深标准，吉安地公司交付临街门面房底层和二层共计4952.08平方米；2、吉安地公司支付违约金人民币200万元；3、参照吉安地公司计算门面房的租金损失标准，吉安地公司赔偿经济损失人民币200万元（暂定）；4、吉安地公司承担本案的诉讼费用。原审法院经审理于2013年6月7日作出（2012）驻民一初字第19号民事判决。吉安地公司和村民组不服，向本院提起上诉。本院于2013年10月9日受理本案，后依法组成合议庭于2013年11月6日公开开庭进行了审理。吉安地公司委托代理人童靖、吴中立，村民组委托代理人武林飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：一、2007年2月6日，吉安地公司与村民组签订《联合建房合同》约定：村民组将其生活安置用地21.6亩，南北长126.4米，东西宽114米，与吉安地公司进行联合建房。第一条、村民组将土地给吉安地公司进行房地产建设，村民组不出资。第二条、吉安地公司出资在村民组可用土地上按规划建房，房屋建成后临街门面（小高层除外）的底层和二层交给村民组使用，产权归村民组所有。其余该宗土地上的所有房屋产权归吉安地公司所有，由吉安地公司处理，物业管理等由吉安地公司负责。第三条，村民组不能干涉吉安地公司所建房屋户型及面积大小。第六条、由于村民组在2006年12月10日与李伟签定了土地租赁合同，李伟未按合同约定兑现，该合同无效。第七条、村民组不承担李伟在该土地上一切临时建筑的赔偿责任和法律责任。该宗地上附属物全部由吉安地公司处理，村民组协调拆迁村民组不负担费用。第九条、如因土地权属及建房发生纠纷，由村民组负责解决。第十三条、本协议自签字之日生效。如一方毁约，需赔偿另一方人民币100万元等。二、2007年5月5日，吉安地公司与村民组签订了《补充合同》约定：对原合同第二条进行补充如下：第一条、临街门面房（小高层除外）的底层和二层东西长不少于88米、南北长不少于80米、进深不少于12.5米。第二条、当吉安地公司不能满足本补充合同第一条要求时，应保证临街（小高层外除外）两层门面房总建筑面积不少于3500平方米。第三条、在政府相关部门许可在院内临街门面围合区域建房的情况下，村民组不能干涉吉安地公司建设，但吉安地公司必须保证向村民组以成本价出售院内住宅楼10套。第四条、村民组必须配合吉安地公司办理相关房屋建设手续…；第五条、本补充合同与原合同具有同等法律效力；第六条、本补充合同一经签字，村民组不能再向吉安地公司要求任何利益分成，否则需赔偿吉安地公司人民币200万元整等内容。三、2004年10月14日村民组取得驻马店市城市规划局驻规用地字（2004）第050号建设用地规划许可证。2006年5月12日村民组取得了驻马店市国土资源局驻市集用（2006）第1515号土地使用权证。载明：座落乐山路北段东侧；用途商业，使用权类型为划拨；面积为14402.13m²。安置用地，未经批准不得转让抵押。四、2007年6月15日驻马店高新区金河办事处，以金河政（2007）53号文向驻马店高新区管委会请示，主要内容为：位于通达路以北、乐山路以东约21.6亩地作为村民组的生产经营用地。根据市政府的有关文件精神，准备对吴庄乐龙商贸城进行开工建设。但是，根据市城市规划局提供的规划方案，该地拐角规划为12层，其它为3层门面，该方案不能满足吴庄80人口失地农民的生产经营问题，由于没有附属管理用房等配套设施，建成后也很难用。为了提高土地利用率及吴庄乐龙商贸城建成后的有效使用，我们建议市城市规划局，把门面原规划的3层调成6层，同时在院里剩余的约17亩空地中增加2栋公寓楼，作为对商贸城进行管理和服务的附属楼用。五、2008年3月2日，村民组向市城建规划局开工申请报告，内容为：我们是高新区金河办事处小界牌村委村民组村民，就有关生活用地（21.6亩，土地证1515号）先开工建设特此申请。在我村的各种手续办齐的情况下，由于市政府对生活用地的文件还未出台，所以特申请先开工建设，后按照市委、市政府下发的相关优惠政策的前提下，补办好应补办的一切规划、城建手续，补交应补交的一切费用。当月的4日，驻马店经济开发区金河办事处小界牌村民委员会、河南驻马店经济开发区金河办事处、河南驻马店经济开发区管理委员会，三部门签发同意开工并加盖公章。六、2008年8月21日，村民组取得驻马店市城市规划局经济开发区分局，编号为：驻开规建字（2008）第003号建设工程规划许可证。承建乐龙商贸城，主要工程项目是：新建1#楼1栋框剪结构，高35.5米共12层建筑面积15450.48平方米；新建2#楼2栋框剪结构，共3层建筑面积为10298.88平方米。城市规划行政主管部门审定意见是：1、严格按照规划平面图及审查的施工图进行建设；2、经我局规划管理人员验成后方可开工建设；3、基础建设到正负零时，应通知我局复验；4、建设工程竣工后请通知我局进行竣工验收；5、严格按照方案效果图进行建设。七、该工程完工，住宅楼已使用。但该工程未按城市规划行政主管部门审定的规划施工，也未办理施工许可证，更未经有关部门验收。本案争议的该建筑的门面房现空置，双方未交接。八、2011年7月21日村民组向已迁入的住户，和物业公司通告，主要内容为：根据村民组与吉安地公司签订的联合建房合同规定，吉安地公司所建工程临街168米长的门面房归吴庄村民所有，但吉安地公司欠的门面房一直不兑现，现村民组按照合同，收回属于自己所有的门面房，包括9米大门，三日后，大门将不能通行，请各位业主，住户，和物业公司与开发商联系解决另行开门通行事宜。2011年7月22日，原告吉安地公司向村民组声明，主要内容为：根据我公司与你们村民组签订的联建合同的相关约定，我公司按约定向你村民组交付房屋多次，但你村民组至今未办理相关交接手续，声明：限你村民组于本通知下达之日起三日内到我公司领取钥匙并办理相关交接手续，否则视为我公司已经按合同约定足额交付了全部房屋。由此造成的一切不利后果均由你们村民组承担，同时声明：如你们村民组即不办理相关手续，采取其他非法手段阻止我公司和业主对其他房屋的使用时，造成的任何损失和不利后果均由你们村民组承担，如对双方的联建合同有任何异议，双方可以通过诉讼程序解决，任何单方的违约行为均会承担相应的法律后果。九、本案在审理过程中，经双方申请，对该争议的土地的实际使用数量及建筑面积进行签定。原审法院委托驻马店市方圆测绘工程有限公司进行鉴定，该公司于2012年7月25日作出工程编号：FYCH-2012-F-07002测绘报告，测量结果如下：1、一号楼（小高层）一、二层门面房建筑面积合计为3981.64.2m²，长89.19米，宽25.22米；2、二号楼一、二层门面房建筑面积合计为1202.2m²，长41.56米，宽25.22米；三号楼一、二层门面房建筑面积合计为1874.1m²；总面积为7057.94m²。3、驻马店市方圆测绘工程有限公司于2012年9月21日作出工程编号：FYCH-2012-F-07002测绘更正报告，主要针对三号楼一、二层门面房建筑面积合计结果，原为1874.1m²，现更正为1788.2m²；总面积原为7057.94m²，现更正为6972.04m²。三号楼一、二层的长、宽、面积为一致，长为58.67m²，宽为15.24m，面积894.1m²，长58.7米，宽15.24米。2012年11月22日，驻马店市方圆测绘工程有限公司作出工程编号：FYCH-2012-D-11002测绘报告，测量结果如下：（一）、委托方委托测量的宗地总面积14402.13平方米（21.6亩）；（二）、全部21.6亩土地中，以规划建筑红线为界，线以内规划允许占用的面积11482.68平方米（17.22亩），红线以外规划不允许占用的面积2919.45平方米（4.38亩）；（三）全部21.6亩土地中，以临路建筑物外墙线为界，以外部分面积是2633.49平方米（3.95亩）、（该部分在附图中简称为“未用面积”），以内部分面积是11768.64平方米（17.65亩）（该部分在附图中简称为“围用面积”）；（四）临路建筑物占用规划建筑红线以外土地（规划不允许占用）面积285.96平方米（0.43亩）。该部分和规划允许占用的面积共同构成“围用面积”：（五）道路红线与宗地界址线位置：乐山路道路红线与宗地界址线基本重合，道路没有占用宗地；通达路道路红线弯曲，部分路段侵占了宗地，侵占宗地面积共73.11平方米。十、本案争议的房屋，改变了规划许可的内容，未取得建筑许可证，也未经有关部门验收。该建筑物的门面房现空置，双方未交接。另查明，吉安地公司按补充合同第三条约定的向村民组以成本价出售院内住宅楼10套住宅房。原审法院认为，村民组取得安置用地的土地使用权后，将该宗地与吉安地公司签订《联合建房合同》及《补充合同》。从上述合同的内容来看，均未约定所建房屋的一、二、三号楼房长度及宽度各建多少米和房屋的质量要求。也未约定联合建房的房屋在什么时间开工、完工，什么时间双方交付房屋。虽该争议的建筑已完工，但现该争议的建筑未取得相关部门的审批手续，所建房屋也未得到有关部门的验收，该房屋的质量要求是否达到规定的标准，无法确认该争议的建筑物的合法性。据此，对吉安地公司主张的诉讼请求及村民组反诉主张的请求，因未有法律依据，不予支持。如补办完善相关手续后，双方可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审判决：一、驳回吉安地公司的诉讼请求；二、驳回村民组的反诉请求。一审案件受理费54500元，由吉安地公司负担，反诉费38800元，由村民组负担。吉安地公司上诉称：原审以争议的建筑未取得相关部门的审批手续和验收，无法确认该争议的建筑物的合法性为由驳回吉安地公司的诉讼请求是错误的。村民组存在提供土地面积不够（4.38亩属红线规划不能使用）、土地权属有纠纷等违约行为，请求二审支持吉安地公司的诉讼请求。村民组上诉称：吉安地公司没有按照规划的内容建设，导致应当分配给村民组的门面房严重不足，应当承担违约责任。请求二审依法判决。二审经审理查明的事实与一审相同。本院认为：村民组与吉安地公司签订的《联合建房合同》及《补充合同》，未约定所建一、二、三号楼房长度及宽度，也未约定开工、竣工和房屋交付时间。虽该争议的建筑已完工，但未取得相关部门的审批手续，也未得到有关部门的验收，房屋的质量要求是否达到规定的标准也无法确认，该争议的建筑物的合法性目前暂无法确定。据此，原审法院驳回吉安地公司的诉讼请求和村民组的反诉请求，并无不当。吉安地公司的诉讼请求及村民组反诉请求，没有法律依据，不予支持。如有关建筑物补办完善相关手续后，双方可另行主张权利。综上，原判认定事实和处理结果并无不当。吉安地公司和村民组的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88300元，驻马店市吉安地房地产开发工程有限公司负担54500元，驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委吴庄村民组负担33800元。本判决为终审判决。审判长 卜发中审判员 周会斌审判员 焦 宏二〇一三年十二月十五日书记员 陈明娇