（2013）朝民初字第30185号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2015-06-30
案件名称
北京世安住房股份有限公司与北京新设想商业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世安住房股份有限公司,北京新设想商业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第30185号原告北京世安住房股份有限公司，住所地北京市西城区三里河三区52号楼。法定代表人刘安，董事长。委托代理人王巍巍，北京市合川律师事务所律师。委托代理人刘宴京。被告北京新设想商业有限公司，住所地北京市朝阳区望京西路41号C座。法定代表人邬立富，执行董事。委托代理人詹长浩，男，1976年7月19日出生。原告北京世安住房股份有限公司（以下简称原告）与被告（以下简称被告）北京新设想商业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙铭溪独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王巍巍、被告的委托代理人詹长浩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2007年7月19日，原被告签订三份《北京市商品房预售合同》，被告购买原告开发的位于北京市朝阳区望京新城K6区11号地相关商业楼房产，合同对房产坐落、合同价款、付款期限、房产交付及标准等内容做了详细约定。合同签订后，被告支付了购房款，原告向被告交付了房屋。期间，原被告双方签订《补充协议书》，约定变更房屋交付标准，由此造成的费用由被告承担，被告向原告追加购房款总额109735323元。至今，被告指向原告支付了部分追加购房款，尚拖欠原告1500万元，原告多次向别搞催要未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告支付拖欠原告的购房款1500万元，并支付从2010年10月16日起至实际付款之日止的逾期付款利息。被告辩称：根据双方三项《商品房预售合同》约定，购房款总计377653826元，我公司已经全部付清。根据双方《补充协议书》约定，追加购房款总额计109735323元，其中包括我公司应直接支付给第三方款项64000000元，已经支付完毕，原告与我公司存在有争议款项45735323元，我公司已经支付完毕其中无争议的款项30735323元。余款1500万元于《补充协议书》签署后，一直存有争议，暂未支付。增项工程完工交付房产后，我公司一直对原告关于增项工程款对应施工项目存有较大异议，因此《补充协议书》后双方未能对有关增项工程款结算达成一致意见，但考虑双方合作关系，被告支付了部分增项工程款，合计为30735323元人民币，其余部分我公司不予认可，对于原告增项工程内容及报价中，大量增项工程根据预售合同已经包含在购房款中，或不应由我公司承担，或不应计入增项工程，总额为24459196元人民币。关于原告主张逾期付款利息，双方补充协议书仅为确定追加购房款额度，此后双方未对增项工程结算达成一致意见，未对支付方式及支付期限作出补充约定，对其中涉及我公司款项部分应在双方无争议，完成工程结算并确定支付期限后支付，或由原告主张且无争议后支付，现双方一直对工程结算存有争议，原告要求支付逾期付款利息没有合同和法律依据。并且，原告存在严重违约情况。其没能全面履行商品房预售合同的约定，包括A、B座商业未能按期开业，违约金总额为303万元人民币；地下停车场未能开放使用，违约金总额为914万元人民币；房产质量问题造成办公室装修损失赔偿61万元人民币；产权证逾期办理违约金总额为6745332元人民币。故原告多计增项工程款24459196元人民币，且在履行商品房预售合同中存在各项严重违约情形，应给我方支付违约金和赔偿金总计19525332元，我公司主张与原告的诉讼请求金额予以抵消，超过部分，我公司放弃有关权利。故请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2007年7月19日，原告与被告签订三份《北京市商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同），约定原告向被告出卖朝阳区望京新城K6区11号地商业楼1层商场、-2层C座商业库房、-2层超市。三份商品房预售合同均另附补充协议作为附件，三份商品房预售合同确定的购房款总额为377653826元。三份商品房预售合同附件五约定了付款方式及期限：“1、双方签订商品房预售合同并进行预售登记备案之日起十个工作日内，买受人支付暂定房屋总价款的15%，即人民币780625元整；2、房屋主体结构封顶且出卖人通知买受人之日起十五个工作日内，买受人支付暂定房屋总价款的35%，即人民币1821458元整；3、房屋交付完成之日起十五个工作日内，买受人支付房屋暂定总价款的10%，即人民币520417元整；4、双方根据暂定价款和实测面积计算确定最终房屋总价款且买受人取得土地使用权证和房屋所有权证之日起的十五个工作日内，买受人支付剩余价款。”附件八第六条约定：“买受人未按照约定时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。因此给出卖人造成损失的，买受人还应负赔偿责任。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人影单工资解除通知送达之日起10日内按累计逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人应退还买受人全部已付房款。出卖人退还房款时有权将买受人应支付的违约金限于扣除。因此给出卖人造成损失的，买受人还应负赔偿责任。”三份商品房预售合同第十一条及附件八第七条约定了房屋交付条件及日期：“出卖人应当在2008年4月30日前（不早于2008年2月20日）向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的实证基础设施达到的额条件；附件中约定的四至范围内的施工材料全部清理完毕；规划、公安消防、环保、卫生等部门的认可文件或准许使用文件；2建筑工程竣工验收备案表；施工单位签署的工程质量保证书；该商品房面积实测技术报告书。”三份商品房预售合同第十三条约定了逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，子第十一条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同该继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达起10日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人案日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金。”就三份商品房预售合同约定的产权登记时间，附件八第十三条约定：“出卖人应当在2008年6月30日前，取得该伤皮肤囊所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明今儿导致买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，出卖人英子期限届满之日次日起至买受人取得房屋所有权证书之日止按日想买受人支付累计已付房款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。因此给买受人造成损失的，出卖人还应负责赔偿。”就三份商品房预售合同确定的购房款，双方均认可被告已经支付，不持争议。就具体付款情况，被告提交了付款明细，显示：2007年9月22日支付56648873.90元，2007年11月16日支付40000000元，2007年12月7日支付40000000元，2007年12月7日支付12502323元，2007年12月21日支付42178039.10元，2008年4月11日支付10000000元，2008年4月11日支付1233000元，2009年3月31日支付146608500元，2009年8月30日支付15000000元，2009年11月11日支付20442000元，2010年4月22日支付6766413元，2010年2月28日支付12000000元，2010年5月27日支付3000000元，2010年5月27日支付2000000元。原告对该证据体现的付款数额没有争议，但表示与原告的收款时间每笔存在10-15天时间差，但是不影响本案诉讼请求的计算。原告主张，诉争房屋具备交付条件后，被告提出对房屋进行装修，因此双方进行了房屋增项的洽商确认。对商品房预售合同中约定的交付条件及时间，原告提交2007年9月27日工程质量竣工验收记录，证明房屋在约定的2008年4月30日之前具备了交付条件，但由于双方约定对房屋进行增项，后又进行了增项的建设，被告主张房屋并未实际交付。原告另提交双方签订的补充协议书一份，上盖有原告销售合同专用章及被告公章，无签章时间。补充协议书约定：“买卖双方经友好协商，根据双方签署的三份北京市商品房预售合同及补充协议第二十一条‘双方确认变更项目的交房标准’和第二十七条‘涉及变更费用结算原则’的额约定，另行签署补充协议如下：一、鉴于买受人购买商品房系作为开设商城及商业经营使用，根据原合同约定的交付房屋标准基础上，将购买商品房进行升级改造，并变更交付房屋标准，以符合买受人作为开设商城及商业经营使用的条件。二、由于升级改造商品房所产生的全部费用（以下统称‘追加购房款’）作为购房款的一部分由买受人承担，买受人需根据买卖双方以下确定的追加购房款总额将对应款项支付给出阿迷人。三、买卖双方确认出卖人应向买受人开具与追加购房款等额的购房款发票；买受人应当按照法律规定自行缴纳契税、印花税等有关税费，对此出卖人应提供必要的配合。四、经买卖双方确定追加购房款总额为109735323元人民币。本补充该协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力；如与原合同有不同约定的，以本补充该协议约定为准……”被告对该补充该协议上被告的签章予以认可，但主张，约定的追加购房款金额是根据双方的概预算来确定的初步金额，没有对细节作出约定。109735323元包括了支付给第三方的6400万元，以及应支付给原告的无争议部分30735323元，剩余1500万元存有争议。被告另提出，补充协议中没有签章日期，且原告的章{“北京世安住房股份有限公司（销售）合同专用章”}与其在商品房预售合同上的章不一致{“北京世安住房股份有限公司合同专用章（销售）”}。原告表示，补充协议签订的时间是2012年。就两个签章不一致的问题，原告向本院出具答复：“北京世安住房股份有限公司与北京新设想商业有限公司商品房预售合同纠纷案，在2013年11月8日庭审过程中，被告新设想商业有限公司提出三份预售合同中北京世安住房股份有限公司所盖公章中‘销售’二字在‘合同专用章’字样下边，而补充协议中‘销售’二字在‘合同专用章’字样上边，对补充协议中北京世安住房股份有限公司公章的真实性提出异议，贵院要求北京世安住房股份有限公司对此予以说明，现答复如下：‘销售’二字在‘合同专用章’字样上边和‘销售’二字在‘合同专用章’字样下边的公章均未北京市安住房股份有限公司再用公章。随本答复寄送现在两个公章的盖章样。”该答复下方附上述两个签章。被告认为，原告应就争议印章提供公安机关备案的证明，原告的答复不能证明争议印章或相关其他印章的合法性。为证明追加购房款的形成，原告另提交专题会议纪要复印件，会议时间为2009年11月25日11：40-12：30，会议议题为关于房款尾款的结算、关于工程款增项的洽商确认、物业费、用电问题、电影院装修事宜，参加人员包括被告方方仁杰、尤鑫，原告方郑宁、钟南秋、俞立华、刘江、史延航，其中关于工程款增项工程的洽商确认部分，被告认可剩余工程款项3200万尚未支付，被告承诺于2009年12月20日之前把3200元的等额美元汇入北京相应的金融机构，汇入后被告向原告出具存款证明。被告对该复印件不予认可。原告另提交有方仁杰签字的其他文件欲证明会议纪要上方仁杰签字真实性，被告认可方仁杰签字真实性，但表示会议纪要上没有双方公司盖章，证明只是协商。原告提交2007年9月27日工程质量竣工验收记录，证明望京新城K6区11号地上也楼及地下车库已经于2007年9月27日竣工验收，被告对该证据真实性认可，但主张原告并未将车库交付给被告使用。被告就原告的各项违约行为，提交了商品房预售合同、房屋产权证、营业损失测算表及增项工程汇总表，原告对商品房预售合同及产权证不持异议，对营业损失测算及增项工程汇总表不予认可，认为是被告单方制作。就被告主张的逾期办理房产证的损失及逾期开业的违约责任，原告主张，依据三份商品房预售合同附件五第二条之约定，至原告完成交付房屋15日内，被告共计需支付合同总价的60%共计226592296元，合同第十一条第一款约定2008年4月30日前交房，按此计算被告应在2008年5月21前共支付226592296元，而按照被告提交的付款记录，此时只支付了202562236元。合同附件八补充协议第六条明确约定，逾期付款应按日万分之三向被告支付违约金，逾期超过60日原告有权解除合同。因此，在被告没有付款前，我公司有先履行抗辩权，有权拒绝办理房产证，同样对开业逾期，由于被告付款违约，我公司具有先履行抗辩权。此外，商品房预售合同附件八第十六条约定，原告保证A座B座在2008年年底前开业，被告保证C座商业在2008年年底前开业，任何一方违约，需向对方按日支付5000元违约金。现C座开业时间为2011年3月27日，显然已经违约，即使法庭认定双方均违约，违约期限和违约金标准相等，应相互冲抵，不承担给付义务。另，被告表示诉争商品房已经出卖给案外人，原告对此不持异议。上述事实，商品房预售合同三份、补充协议、付款记录、会议纪要、装修费用及变更费用确认单、工程竣工验收记录、营业损失计算表、增项工程汇总表、房产证及当事人陈述意见在案佐证。本院认为，双方当事人对三份商品房预售合同及实际付款情况均不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点，是原告提交的补充协议是否依法成立生效。从双方的陈述可知，就三份商品房预售合同确实存在增项，就增项的费用是否达成一致，被告对补充协议上原告的盖章提出异议，亦表示该补充协议只是初步洽商，但是，被告对补充协议上被告的公章予以认可，原告亦向本院作出说明对原告的盖章予以认可，通过庭审亦可知，对于增项工程，被告亦支付了一定的增项工程款，仅对具体数额提出了质疑，因此，本院认为补充协议已经成立生效，并且已经履行一部分。双方应该按照补充协议的约定继续履行。就被告提出的原告的各项违约行为，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。被告提出的原告的各项违约行为包括A座、B座未能及时开业、房产质量、地下停车场未能开放使用等，均仅有单方统计的损失数额为据，没有相应的证据支持，就逾期办理产权证的违约，原告主张，因被告未按照商品房预售合同的约定，在房屋交付15日内支付60%的购房款。就房屋的实际交付时间，原告提交的工程竣工验收备案表证实诉争房屋已经在商品房预售合同约定的交付时间前具备了交付的条件，双方均认可由于增项项目，双方并未按照商品房预售合同中的约定进行交付而是实际进行了增项项目的建设，结合双方之后实际继续履行商品房预售合同及增项项目的建设及相关义务，被告亦接受了原告继续进行增项项目建设的情况，本院采信原告的主张，认定原告在商品房预售合同约定的期限届满之前已经具备房屋交付条件，而被告的支付记录中确显示在约定的交付之日其付款未达到合同约定的数额，因此被告现已原告未及时办理房产证而要求折抵违约金，本院不予采信。因此，对于被告主张的原告的各项违约行为而应负担的违约金及损失予以抵消原告的诉讼请求，本院不予支持。被告应该按照补充协议的约定支付追加的购房款。但是，双方的补充协议没有签署时间，也未约定追加购房款的支付时间，因此，对于原告主张的逾期付款的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告北京新设想商业有限公司于本判决生效后十五日内支付给原告北京世安住房股份有限公司购房款一千五百万元；二、驳回原告北京世安住房股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62819元，由原告北京世安住房股份有限公司负担8155元（已交纳），由被告北京新设想商业有限公司支付54664元（原告北京世安住房股份有限公司已交纳，被告北京新设想商业有限公司于本判决生效后十五日内支付给原告北京世安住房股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 孙铭溪二〇一三年十二月十五日书 记 员 陈 扬 关注公众号“”