（2013）徐民终字第1821号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-04-04
案件名称
权欣与权太运、南通开发区爱东房地产有限公司、南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司凭样品买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
权太运；权欣；南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司；南通开发区爱东房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民终字第1821号上诉人（原审原告）权太运，男，1947年3月29日生，汉族。上诉人（原审原告）权欣，男，1976年6月11日生，汉族，徐州电视台工作人员。二上诉人共同委托代理人夏斯玉，江苏敏言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司。负责人马建华，该公司经理。被上诉人（原审被告）南通开发区爱东房地产有限公司。法定代表人何成东，该公司董事长。委托代理人梁露文，该公司法律顾问。上诉人权太运、权欣因与被上诉人南通开发区爱东房地产有限公司徐州分公司（以下简称南通爱东徐州分公司）、南通开发区爱东房地产有限公司（以下简称南通爱东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第0222号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人权欣及其与权太运共同委托代理人夏斯玉，被上诉人南通爱东公司的委托代理人梁露文到庭参加诉讼。被上诉人南通爱东徐州分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年12月16日，权太运、权欣（买受人）与南通爱东徐州分公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：权太运、权欣从南通爱东徐州分公司处购买徐州市解放路137号（原195号）春天时尚购物广场1－141号房，即徐州市解放路195号中咨大厦（春天时尚）1－141号房，购房款为1200000元。合同第十五条同时约定出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即出卖人在2007年2月10日办理好房屋产权证交给买受人，2007年4月30日之前将办理土地证所有手续交给买受人，逾期每日按总房款的万分之五向买受人支付违约金。合同签订后，权太运、权欣将涉诉房屋的房款支付给南通爱东徐州分公司，涉诉房屋于2007年交付给权太运、权欣。徐州市房产管理局于2008年7月14日颁发涉诉房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证载明此证共有人：权欣、权太运各占有1／2，建筑面积66.15平方米。目前权太运、权欣将涉案商铺用于出租，每月租金9000元。另查明，2010年4月15日，徐州市云龙区人民法院立案受理权太运、权欣诉的商品房买卖合同纠纷，经审理后判决支持了权太运、权欣的诉讼请求，判令南通爱东徐州分公司向权太运、权欣支付逾期办理土地证的违约金400000元。因南通爱东徐州分公司不具备独立法人资格，南通爱东公司对上述债务在徐州分公司不能清偿的范围内承担连带清偿责任。一审判决后，南通爱东徐州分公司不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院以（2011）徐民终字第300号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。南通爱东徐州分公司至今没有将办理涉诉房屋土地证的所有手续交给权太运、权欣。现权太运、权欣再次起诉，要求南通爱东徐州分公司、南通爱东公司赔偿2010年4月16日至2012年4月15日期间的逾期办理土地证违约金400000元。南通爱东徐州分公司以双方的纠纷已经法院处理，且判决数额已超过合同金额的百分之三十，因此再次诉请不应当得到支持进行答辩。原审法院认为，权太运、权欣与南通爱东徐州分公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，是合法有效的。根据合同约定，南通爱东徐州分公司应当在2007年4月30日之前将办理土地证所有手续交给权太运、权欣，并约定了违约责任。权太运、权欣支付全部房款后，南通爱东徐州分公司至今也未履行上述义务，致使权太运、权欣未能取得土地证，应按合同约定承担违约责任。南通爱东徐州分公司抗辩认为双方约定的违约金过高，且权太运、权欣在第一次诉讼中要求支付违约金400000元的诉请已经得到了法院支持，权太运、权欣因南通爱东徐州分公司未能办理土地证的损失已经得到弥补。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。此案中，南通爱东徐州分公司已将涉案房屋交付权太运、权欣使用，且已办理了房屋权属证书。权太运、权欣将涉案房屋用于出租，每月收益9000元。权太运、权欣的土地证虽未能办理，但并不影响权太运、权欣对涉案房屋的占有、使用和收益，权太运、权欣就自己未能按约取得土地证造成房屋价值或使用价值降低所受的损失没有提供证据予以证明。且权太运、权欣在上次诉讼中要求南通爱东徐州分公司支付自2008年4月16日至2010年4月15日逾期办理土地证违约金400000元的诉请已经得到法院支持。故对于此案权太运、权欣要求南通爱东徐州分公司支付自2010年4月16日至2012年4月15日持续违约的违约金400000元的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回权太运、权欣的诉讼请求。上诉人权太运、权欣不服上述民事判决，向本院上诉称：1、被上诉人有能力办理土地分割手续，而不办理，是恶意违约；2、双方约定的违约条款不是格式条款，是双方真实意思表示；3、上诉人因无土地证，无法处置房屋，造成损失远远大于40万元。请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人南通爱东公司答辩称，上诉人的损失已经得到赔偿，该次起诉没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉。被上诉人南通爱东徐州分公司未答辩。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明与一审查明事实一致。经双方当事人确认，本案二审期间争议的焦点为上诉人主张2010年4月16日至2012年4月15日期间的逾期办理土地证违约金400000元应否支持。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，双方在商品房买卖合同中约定的违约条款虽系当事人的真实意思表示，但上诉人据此主张违约金亦应受该条规定不超过造成损失的百分之三十的限制。一审法院（2010）云民初字第110号及本院（2011）徐民终字第300号民事判决已确定了被上诉人给付上诉人违约金40万元，而涉案房屋总房款不过120万元，且上诉人已办理了房屋所有权证并出租收益，现上诉人在无证据证明其实际损失远超40万元的情况下再次主张违约金，有失公平，故上诉人的上诉主张不能成立，原审认定并无不当。关于上诉人主张被上诉人有能力办理土地分割手续而不办理的问题，既无证据证实，也不合情理，因为开发商拖延办理土地分割手续对其无利可图，相反却要承担高额违约金，显然上诉人主张被上诉人恶意违约不能成立。如上诉人认为被上诉人根本违约，不能实现合同目的，选择要求对方支付违约金不是唯一途径，其完全可以要求解除合同，赔偿损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费7300元，由上诉人权太运、权欣负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民代理审判员 秦国渠代理审判员 陈 颖二〇一三年十二月十五日书 记 员 鲁 静 来自