（2013）扬邗民初字第1890号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-05-16
案件名称
陈后军与王春民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈后军,王春民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2013）扬邗民初字第1890号原告陈后军。委托代理人殷海燕。委托代理人苏杰。被告王春民。委托代理人丁松曾，扬州市离退休法院工作者协会法律工作者。原告陈后军与被告王春民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，由代理审判员叶城斌独任审判，于2013年8月5日、11月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告陈后军及其委托代理人殷海燕、苏杰、被告王春民及其委托代理人丁松曾到庭参加诉讼。第二次庭审原告陈后军的委托代理人苏杰、被告王春民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈后军诉称：2011年3月23日，原告与被告王春民签订《房屋租赁合同》两份，合同约定将其所有的扬州市邗江区槐泗镇扬菱路西侧营业用房和场地租赁给被告经营使用，租期15年即从2011年4月1日至2026年3月31日。根据合同约定，被告应在每个承租年度开始支付下一年度的租金。原告与2013年5月9日致函被告，被告未予理睬且未支付所欠租金，合同依约解除。故诉至法院请求判令被告给付2013年3月至2013年8月5日租金170891元，滞纳金164162元，计335053元并迁让出承租房屋，庭审中原告变更诉讼请求为判令被告王春民给付2013年3月1日至2013年11月19日的房屋租金278321.1元，滞纳金556642.2元，合计834963.3元并迁让出承租房屋。被告王春民辩称：1、原告出租房屋时隐瞒了部分房屋属违章建筑的事实，导致承租的部分楼房被拆除，被告无奈将另一幢楼房改装继续经营，至今未开业，给被告造成了大量经济损失，原告违约在先，应当予以赔偿；2、被告愿意给付租金，但在房屋拆除后，被告多次找到原告协商租金标准，但原告坚持要求原标准履行合同，对被告极为不公，原告以欠付租金为由单方解除合同，被告不能接受，请求法院驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。经审理查明：1、2011年3月23日，原告陈后军与被告王春民签订《房屋租赁合同》两份，约定王春民向陈后军租赁位于扬州市邗江区槐泗镇楼房中的2、3、4层（第2层西北角4间除外）及沿扬菱路3层楼房1幢（无房产证，第1层靠4层楼房的半间除外），南面院内提供200平方米空地作停车使用，租金30万元。同时将画廊、船厅、1楼西2间、2楼西4间、亭子（合计约380平方米）、池塘出租给王春民，租金为7万元。两份租赁合同均约定租期为15年，从2011年4月1日至2026年3月31日，租金每年递增4%，签订合同时付清第一年租金，以后每年同期付清下一年租金，租赁期间，如王春民不按期缴纳房租达2个月，陈后军有权解除租赁合同，收回房屋，如逾期支付租金，每逾期1日，应按日租金的2倍支付滞纳金。次日，原、被告签订《房屋租金支付补充协议》一份，约定第一年租金30万元在签订合同时支付10万元，2012年4月1日付第2年租金时将第一年租金一并结清。2、房屋交付时，沿街楼房为三层框架结构毛坯房，无配套设施，建筑面积约1650平方米，建房时间约为2007年，没有办理合法批建手续。33幢楼房2、3、4层建筑面积约2000平方米，房屋砌建于上世纪八十年代，原为扬子招待所，陈后军约在2006年受让取得，内含简易装修，使用时间较长，配套设施较少。房屋交付后，王春民自行添置了部分配套设施。3、合同签订后，王春民对沿街楼房进行装修用于开办扬州大王假日酒店，33幢楼房及池塘用于经营住宿，餐饮及垂钓等。2012年1月19日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定王春民不得以无房产证、违章建筑为由向原告主张权利，鱼塘与村民的矛盾由王春民自行解决、如遇拆迁，除装修费用，其余收益归原告所有等。2013年3月5日，扬州市蜀岗-瘦西湖风景名胜区“三拆三整治”工作小组向被告下发劝拆通知书，认为沿街楼房为违法建筑，要求王春民自行拆除，2013年3月20日许，该楼房被拆除。因扬菱路拓宽改造，鱼塘约1／3的面积被填埋。4、原告于2013年1月16日向本院起诉，要求被告给付租金及滞纳金372938元，经本院主持调解，双方于2013年4月1日达成协议，确认王春民欠付陈后军2011年7月1日至2013年2月28日期间房屋租金20万元，王春民在2013年4月15日前付10万元，同年6月30日前付10万元，该协议现已履行完毕。5、2013年5月9日，陈后军致函王春民，认为王春民欠付租金数月，决定解除租赁合同并迁让出租赁房屋。6、诉讼中，原、被告对租金标准存在争议，本院委托扬州市邗江区价格认证中心对现有未拆除楼房及未填埋部分鱼塘所占总合同的租金比例进行评估，2013年9月30日，该中心认为鉴证标的已拆除，现状、结构、周边状况等因素无法确定，无法进行价格鉴证，退回委托。以上事实，有原告提供的国有土地使用权证、租赁合同、补充协议、通知函、挂号信回单、被告提供的开业照片、劝拆通知书、民事调解书、付款凭证，本院调取、制作的现场照片、谈话笔录及当事人陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同法第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”。作为租赁标的的沿街楼房因属违法建筑被有关部门拆除，此事不可归责于被告，故被告要求减少租金符合法律规定，也符合情理，现双方因对租金标准存在争议、被告暂未履行给付租金义务不构成违约。原告以被告迟延给付租金为由解除合同，不能产生解除合同的效力。被告与原告签订长期租赁合同用于商业用途，为了正常经营已对上述租赁物投入大量的资金进行装修、改造，现合同履行不久，解除合同势必给被告造成重大损失。综上，原告主张解除租赁合同，本院不予支持。被告辩称原告隐瞒该房屋系违章建筑导致其产生停业损失15万元应予赔偿的意见，因被告在承租房屋时明知该房屋没有房产证并在2012年1月19日签订的协议中放弃了该项权利，对该意见不予采纳。对鱼塘、画廊、亭子的租赁合同的处理及理由同上。对原告主张的给付租金的请求，由于原、被告无法就租金标准达成一致意见，且鉴定机构因租赁物灭失无法对租赁比例进行评估，本院参照两幢楼房的面积、区位、建房时间以及装修状况等因素酌定将原合同的租金标准调整为18万元，对鱼塘、亭子及画廊的租赁合同，虽然部分鱼塘面积被填埋，但填埋部分面积仍具有使用价值，本院酌情调整租金为6万元，根据合同约定的上浮比例，2013年3月租金标准为每年187200元、64000元，2013年4月起至2014年3月的租金为194688元、66560元。2013年3月的租金20933元，2013年4月至2014年3月的租金为261248元，此后的租金以此类推。因原告在本案中仅主张2013年3月1日至8月5日的租金，本院对该部分租金予以支持，按调整后的租金标准核算为111756元，对于2013年8月6日后的租金，原告虽没有主张，但被告负有履行的义务。对原告主张的滞纳金，因被告迟延履行有正当理由，本院不予支持。原告在庭审中增加的部分租金、滞纳金诉讼请求，经本院通知未交纳案件受理费，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十六、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王春民于本判决生效之日起十日内给付原告陈后军2013年3月1至2013年8月5日租金111756元；二、驳回原告陈后军的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照民事诉讼法第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6326元，由被告王春民负担2110元，原告陈后军负担4216元。（被告王春民负担部分费用原告已预交，被告王春民应在本判决生效之日起十日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。（此页无正文）审 判 长 叶城斌代理审判员 胡珍玉人民陪审员 袁 遥二〇一三年十二月十五日书 记 员 卞 杰 关注公众号“”