（2013）宁民终字第3939号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-03-27
案件名称
上诉人潘双燕与被上诉人韦云珍房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘双燕,韦云珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3939号上诉人（原审被告、反诉原告）潘双燕。委托代理人喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人孙凯，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）韦云珍。委托代理人夏京胜，江苏三法律师事务所律师。委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。上诉人潘双燕因与被上诉人韦云珍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人潘双燕的委托代理人喻挺和孙凯，被上诉人韦云珍的委托代理人夏京胜和王和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦云珍原审诉称，2013年3月20日，韦云珍与潘双燕在南京天居房产经纪有限公司（以下简称天居公司）的居间下签订《南京市房地产买卖居间合同》，约定潘双燕将南京市汉中路89号金鹰国际商城第17层房屋出售给韦云珍，成交价670万元，办理过户手续的各种税费由潘双燕承担，2013年3月21日至房产局办理产权过户，并由天居公司提供居间服务。合同签订后，韦云珍向潘双燕支付了购房定金368.6966万元，但潘双燕并未按约将房屋产权过户至韦云珍名下，故韦云珍请求法院依法判令潘双燕继续履行《南京市房地产买卖居间合同》，将南京市汉中路89号金鹰国际商城第17层房屋所有权证、国有土地使用证过户至韦云珍名下。潘双燕原审答辩并反诉称，2013年3月20日，潘双燕与韦云珍在天居公司居间下签订《南京市房地产买卖居间合同》，约定韦云珍以670万元的价格向潘双燕购买南京市汉中路89号金鹰国际商城17层房屋，次日韦云珍向潘双燕支付了定金及首付款368.6966万元，该款当天交给江苏仁平典当有限公司用于潘双燕撤销设定在汉中路89号金鹰国际商城17层房屋上的抵押权。但在过户时，由于韦云珍不愿履行买受义务而致无法过户，韦云珍还要求潘双燕出具借条一张，约定潘双燕在一周内返还韦云珍购房款及利息共计371.45万元。故《南京市房地产买卖居间合同》因韦云珍单方违约致无法履行，故请求驳回韦云珍的本诉诉讼请求，支持潘双燕的反诉诉讼请求，即依法判令：1、解除潘双燕与韦云珍之间签订的南京市汉中路89号金鹰国际商城17层的《南京市房地产买卖居间合同》；2、韦云珍向潘双燕赔偿违约金67万元；3、韦云珍返还南京市汉中路89号金鹰国际商城17层的房屋所有权证、土地使用权证以及购房发票原件。韦云珍原审辩称，韦云珍已按约交付定金及首付款368.6966万元，按约履行了合同的主要义务，潘双燕即应依约办理房屋过户手续，双方并无合意解除合同，亦无法定和约定解除合同的条件成就，且该合同更无履行障碍，潘双燕要求解除合同无事实与法律依据；解除合同的后果不表现为支付违约金，潘双燕既主张解除合同，又主张违约金，于法无据。综上，请求驳回潘双燕的反诉诉讼请求。原审法院经审理查明，坐落于南京市汉中路89号金鹰国际商城17层的房屋建筑面积分别为136.59平方米、173平方米，产权登记在潘双燕名下，潘双燕购买上述房屋时分别按256万元和325万元纳税，取得产权后，潘双燕将诉争房屋抵押给江苏仁平典当有限公司借款350万元。2013年3月20日，潘双燕（甲方）与韦云珍（乙方），天居公司（丙方）签订《南京市房地产买卖居间合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方；最终成交价格为人民币670万元，如有其他合同价格与此合同不符，以此合同为准；签订合同时乙方先支付甲方定金人民币368.6966万元（该款为定金加首付款）；如乙方不贷款，则乙方于2013年4月6日领取产权证当时支付给甲方房款人民币291.3034万元；双方办理过户手续的各项税费由甲方全部承担；签订合同时，甲方一次性支付给居间方中介佣金人民币26万元整（甲乙双方全部税费、过户费、中介费）；甲乙双方议定于2013年3月21日至房产局送件过户，过户手续完毕后，甲方应于出件当日付清房款。双方还约定：1、甲方房产有抵押，由乙方支付定金和首付款于3月21日解押和注销，并于当日办理过户手续；2、甲方净得房价为640万元，甲方支付丙方30万元用于缴纳双方税费及手续费用和中介费，多不退，少不补；3、甲乙双方同意按丙方确定房价交易过户；4、甲方净得价为644万元，此条替代第二条。2013年3月21日，韦云珍、潘双燕、江苏仁平典当有限公司的工作人员陈齐明和财务人员、天居公司的梁军、张海春一起去市房产局，韦云珍拿本票给潘双燕，随后，潘双燕、江苏仁平典当有限公司的财务一起去工商银行将本票进到江苏仁平典当有限公司帐上，之后，江苏仁平典当有限公司将赎当票开给了潘双燕，潘双燕签字办理了解押手续。在准备办理过户时，韦云珍看了一眼为办理过户由天居公司拟的存量房买卖交易合同，发现上面的房款为581万元，又看到了当初潘双燕的购入价为581万元，当即表示价格太低，会增加韦云珍再交易的税费。天居公司的梁军为二人从中协调，韦云珍表示如果潘双燕再降5万元就同意合同价款写成581万元，但潘双燕不同意，说不卖了，此时江苏仁平典当有限公司不同意退款，潘双燕表示从外面调钱来还钱给韦云珍，但直到当天晚上6点也未能调钱来还韦云珍，潘双燕遂向韦云珍承诺7日之内还款371.45万元（含7天的利息），韦云珍收取了潘双燕房产证、土地证及原始购房发票，向潘双燕出具了收条。后韦云珍与潘双燕从2013年3月26日的11：43分至2013年3月27日晚20：27分期间曾用短信频繁交涉潘双燕的还款问题未果。2013年4月6日，韦云珍诉至原审法院。原审法院认为，本案的第一个争议焦点为韦云珍、潘双燕及天居公司三方签订的《南京市房地产买卖居间合同》是否解除。合同的解除分为法定解除与约定解除。约定解除合同必须双方协商一致，且该意思表示应明确。本案中，韦云珍与潘双燕协商降价未果后，潘双燕向韦云珍出具欠条，韦云珍扣押了诉争房屋的权属证书，其真实的意思表示应为若潘双燕能在约定的期限内返还购房款并支付相应的利息，便同意与潘双燕解除合同，并扣押权属证书作为担保。故该行为系附条件的愿意与潘双燕解除合同，而潘双燕在规定的期限内未能还款，约定解除合同的条件并未成就，天居公司对解除合同亦未作明确表示，故《南京市房地产买卖居间合同》没有协商解除。韦云珍在办理过户当天因与潘双燕协商降价未果后，多次就返还购房款问题与潘双燕进行磋商，双方实际上就继续履行合同已经发生了争议，且韦云珍在4月6日即合同约定的领取权证的日期已经诉至法院，不存在预期违约的问题，故韦云珍不存在违约导致潘双燕合同目的不能实现的问题。原审法院对潘双燕主张解除潘双燕与韦云珍之间签订的南京市汉中路89号金鹰国际商城17层的《南京市房地产买卖居间合同》的诉讼请求，不予支持。本案的第二个争议焦点是买卖双方对该房屋的成交价格是否达成了合意，继续履行合同的价格是多少。对此，原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。韦云珍、潘双燕在天居公司居间下签订的《南京市房地产买卖居间合同》中关于成交价格出现了两种约定，一种约定是“该房屋最终成交价格为人民币670万元，如有其他合同价格与此合同不符，以此合同为准”；另一种约定是“甲、乙双方同意按丙方确定的房价交易过户。”即甲方净得房价为644万元，支付天居公司26万元用于缴纳双方税费及手续费用和中介费，多不退，少不补。前一种约定中韦云珍对支付670万元购买诉争房屋没有异议，并将余款向原审法院提存，潘双燕对此也无异议，所以才会与天居公司约定支付其26万元用于缴纳双方税费及手续费用和中介费，多不退，少不补，潘双燕净得价为644万元。故670万元可以认定为系韦云珍与潘双燕对成交价格达成的合意。而后一种约定其实是潘双燕与天居公司之间关于26万元包双方税费及手续费用和中介费的约定，该约定建立在规避税收征管的规定，扰乱房地产交易市场的秩序之上，应为无效，合同部分无效，不影响其他部分合同效力，其他部分仍然有效，双方均应按约履行。综上，因韦云珍与潘双燕签订的《南京市房地产买卖居间合同》在履行中既未出现法定解除情形，亦未出现约定解除条件，故双方应按670万元的价格继续履行合同，各自承担各自应缴的税费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决：一、韦云珍与潘双燕继续履行《南京市房地产买卖居间合同》中以670万元价格成交的约定，潘双燕于判决生效之日起十日内协助将南京市汉中路89号金鹰国际商城第17层房屋所有权、国有土地使用权过户至韦云珍名下。二、驳回潘双燕的反诉诉讼请求。本诉案件受理费58700元，诉讼保全费5000元由潘双燕负担，反诉案件受理费31735元由潘双燕负担。潘双燕不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、本案有一份关健证据即潘双燕出具的借款条，上诉人曾要求法院责令被上诉人提供，以核实双方真实的法律关系。而原审法院未责令被上诉人提供。该证据的用语和行文可以证明双方合同已经解除。2、原审法院认定韦云珍提存后上诉人无异议不当，没有任何人向上诉人告知过韦云珍提存之事，原审法院推定上诉人没有异议没有依据。3、诉争房屋至今没有解押，一审法院认定房屋解押没有依据。二、原审法院适用法律不当。1、潘双燕出具借款条，韦云珍收取两证及发票作为担保并不是附解除条件的解除合同，原审法院以合同解除的后果作为合同解除的条件，适用法律不当。2、潘双燕出具借款条，双方已形成新的债权债务关系，这是以解除合同为基础的，而不是所附的解除条件，借款条是确定性的债权债务。3、没有证据显示当事人已经实施规避税收征管规定、扰乱房地产交易市场的行为，原审法院这一认定没有事实依据。双方虽有准备避税的行为，此行为也是本案双方当事人的共同行为，而非上诉人单方行为。4、中介公司人员陈述，双方在合同协商过程中，约定由买方交纳税费，原审法院的认定错误。综上，请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人韦云珍答辩称：一、关于合同效力问题，本案的合同除了涉及到上诉人与天居公司之间关于26万元包含双方税收以及手续费、中介费的约定因违反税收征管规定无效外，其他内容合法有效。二、本案中上诉人与被上诉人之间并未就涉案合同有过约定解除的意思表示，同样也未出现过法定解除的事由。因此上诉人提出本案合同应解除的理由不能成立。三、合法有效的合同应继续履行，本案的合同没有履行障碍，且被上诉人除了支付首付款外已经将剩余的房款全部提存于法院，全部履行了合同内容，而且导致本案合同未能及时履行的原因是上诉人规避税收征管规定，而被上诉人仍然愿意以670万元的成交价进行过户，符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，2013年3月21日，韦云珍与潘双燕就诉争房屋买卖产生分歧后，潘双燕对于韦云珍支付的368.6966万元及7天的利息，向韦云珍出具了一份借款条，内容为：今借韦云珍现金叁佰柒拾壹万肆仟伍佰元，借款期限柒天，2013年3月27日保证还款，不得超期还款。该借款条现由韦云珍持有。因诉争房屋所有权证和土地证在韦云珍处，诉争房屋解押手续未能办理完毕。原审法院审理中，江苏仁平典当有限公司相关人员陈齐明到庭作证时陈述：2013年3月21日其与韦云珍、潘双燕及中介人员准备办理解押手续，韦云珍看了合同，说金额填低了，说以后要卖差价太大，韦云珍说不买了，要求潘双燕退钱给她，我们公司的钱正常程序是不可能退的，然后就让潘双燕给她钱，潘双燕就想从外面将钱调过来；韦云珍提出中介价格定低了会造成其多少损失，提出降个几万块钱就可以了；潘双燕认为这个价钱本身就比较低了，自己没有过错，就不肯降价；然后潘双燕就写了一份借条给韦云珍。原审法院审理中，2013年3月21日参加双方当事人房屋买卖事宜的天居公司中介人员梁军到庭作证时陈述：当时韦云珍拿着合同看了两分钟没有就说不行，我说不是都讲好了么？我告诉他们按照这个税费是你们谈成的，你突然提出这个问题之后这个事情怎么解决，韦云珍的意思是让潘双燕让她5万元，潘双燕想了半天就觉得原来的合同她能够接受，后来潘双燕讲不卖了，她说我筹钱，来还她钱；签订合同时双方都知道26万元不够过户，已经清楚地告诉双方税费是怎么计算的；正因为双方都知道，才写上了按照天居公司确定的价格来过户；韦云珍拿诉争房屋房产证土地证原件的目的，是她说已经付了300万了一个证件都没有，会吃亏，就把证件拿走了。天居公司当天参与的另一个中介人员张海春在原审法院审理中到庭作证时陈述：已经告诉双方税费的计算方式；当时韦云珍说出670万元其他都不管了，潘双燕说净得644万元其他都不管了，其他所有的费用都在里面了；我将双方沟通好之后，让我们经理和他们签合同，过户的税费由买方韦云珍承担；韦云珍当时不买房子，要求退钱，潘双燕一下子拿不出300多万，韦云珍就将两证拿走了，韦云珍要求7天还钱，利息按照3.2计算。原审查明的其他事实正确，本院予以确认。二审审理中，韦云珍于2013年7月23日向本院提存购房尾款301.3034万元。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。韦云珍与潘双燕就诉争房屋买卖事宜，于2013年3月21日办理解押和过户时，因韦云珍对于中介公司确定的过户价格有异议，要求降价未果，韦云珍与潘双燕均表示不再买卖诉争房屋。为归还韦云珍支付的定金和首付款合计368.6966万元及利息，潘双燕向韦云珍出具了借款条，韦云珍也接受了此借款条，至此，双方对房屋买卖合同已一致达成了解除的意思表示，双方的房屋买卖合同即已解除。在2013年3月21日以及之后就还款进行交涉的短信中，双方当事人均未作出过如潘双燕不能还款则合同继续履行的意思表示，故韦云珍主张合同没有解除，没有事实依据。中介人员在原审庭审中的证人证言可以证明，韦云珍扣押诉争房屋权属证书和发票，是为了保证潘双燕向其归还其已支付的368.6966万元及利息。综上，韦云珍要求继续履行房屋买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持，韦云珍应向潘双燕返还诉争房屋所有权证、土地使用权证及购房发票原件。原审法院关于诉争房屋买卖合同尚未解除，双方应继续履行的认定有误，本院予以纠正。双方签订的房屋买卖合同约定的购买价与出售价，按照现行房地产税收征管规定实际无法履行，对此双方当事人均有责任，潘双燕主张韦云珍不履行合同违约，要求韦云珍支付67万元违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第1337号民事判决；二、确认韦云珍与潘双燕于2013年3月20日就南京市汉中路89号金鹰国际商城17层房屋签订的《南京市房地产买卖居间合同》于2013年3月21日解除；三、韦云珍于本判决生效后3日内将上述房屋的所有权证、土地使用权证和发票原件返还给潘双燕；四、驳回韦云珍的本诉诉讼请求；五、驳回潘双燕的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费58700元，诉讼保全费5000元，合计63700元，由韦云珍负担；一审反诉案件受理费31735元，由韦云珍负担26435元，由潘双燕负担5300元。二审案件受理费90435元，由韦云珍负担85135元，由潘双燕负担5300元。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 曹 艳审判员 张旭东二〇一三年十二月十五日书记员 张 毅 搜索“”