（2013）安民初字第0061号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-09-03
案件名称
江苏沿海房产开发有限公司与丁海商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏蓝岳市场建设有限公司,丁海
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十一条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安民初字第0061号原告江苏蓝岳市场建设有限公司。法定代表人黄巍，总经理。委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。委托代理人仲海青。被告丁海。委托代理人韩世宝。原告江苏蓝岳市场建设有限公司（以下简称蓝岳公司）与被告丁海商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年8月28日作出（2012）安民初字第0071号民事判决，原告蓝岳公司不服，提出上诉。南通市中级人民法院作出（2012）通中民终字第1345号民事裁定，裁定发回重审。本院于2013年2月28日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝岳公司的委托代理人胡志凤，被告丁海的委托代理人韩世宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝岳公司诉称：2009年12月14日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，被告购买原告开发建设的位于海安县火车站迎宾路126号4幢203室商品房。合同附件四第一条第5款约定：关于本合同标的房屋之银行按揭贷款手续中，原、被告双方的相关权利义务，即所涉及的房屋产权抵押事宜办理完毕之前，因买受人未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣，而买受人在收到出卖人关于追偿的通知后15日内仍未偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应偿付出卖人被银行划扣的保证金，并支付总房价款的30%的违约金。被告从2011年3月份开始未能按时归还银行贷款，造成原告为被告向中国农业银行承担还款连带责任，至起诉时已累计代还14259.66元。虽多次向被告催要，但被告至今未结清相关款项。请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告立即向原告返还火车站迎宾路126号4幢203室商品房；2、被告向原告支付39416.1元违约金；3、诉讼费由被告承担。被告丁海辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同第二十条，双方应签订补充协议，但到目前为止双方未再签订补充协议；2、退一步讲，双方即使签订了补充协议（即附件四），丁海的房屋产权和抵押手续已办理完毕，故不应当适用补充协议四第5款的规定；3、至于原告为丁海向银行垫付了相关款项，是代偿纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告蓝岳公司原名为江苏沿海房产开发有限公司（以下简称沿海公司）。2009年12月14日，沿海公司与被告丁海签订商品房买卖合同一份，合同连附件在内共14页。约定：沿海公司将城东镇迎宾路126号4幢203室商品房出售给被告，房屋价款为131387元；买受人于同年12月14日前已交房款71387元，余款陆万元整于签订本合同之日起3日内办理按揭贷款手续。合同第二十条载明，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四，即合同补充协议第一条第5款约定：在关于本合同标的房屋之银行按揭贷款手续中，所涉及的房屋产权抵押事宜办理完毕之前，因买受人未按照贷款合同的约定期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣，而买受人在收到出卖人关于追偿的通知后15日内，仍未偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应偿付出卖人被银行划扣的保证金，并支付总房价款的30%的违约金，若出卖人的实际损失超过此金额的，买受人应补足赔偿。以上均从买受人首付款中扣除，如不够，出卖人有权追索。2010年1月11日，案涉房屋已办理了产权登记，取得房屋所有权证、土地使用权证。该案诉讼前，丁海对房屋产权办理及是否进行抵押置换等情况并不知情。至今沿海公司仍未向中国农业银行办理相关产权抵押手续。另查明，案外人南通繁华玻璃制品有限公司根据本院（2009）安民二初字第0914号民事判决书向法院提出执行申请，2010年5月10日，本院依照上述执行依据向海安县房产交易所发出（2010）安执字第0035号民事裁定书和协助执行通知书，将案涉房屋予以查封。2011年3月起，被告丁海未再按时归还银行贷款，沿海公司为丁海承担了连带还款责任，并于2011年10月10日向丁海发函件，要求其归还代为偿还的按揭贷款本息。截止2013年5月13日，原告已代丁海归还中国农业银行贷款36036.96元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、中国农业银行股份有限公司海安县支行出具的说明、函、特快专递回执、民事裁定书、协助执行通知书、被告提供的房屋所有权证、土地使用权证复印件以及当事人的陈述等在卷证实。本院认为：原、被告间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其行为并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应依法认定合法有效，故当事人均应按合同约定履行各自义务。附件四作为该商品房买卖合同的补充协议，在签订主合同时亦成立生效。本案的焦点问题是，对于补充协议中的相关内容是否可以继续适用。根据房产开发公司与相关合作银行的操作常规，房产开发公司为借款所提供的担保为阶段性担保，该担保责任系贷款合同中约定的自贷款合同签订之日起，至“借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续”止。而在订立贷款合同时，贷款人已向房产开发公司提供了相关抵押手续，并向房产开发公司出具代为办理房产抵押手续的委托书。本案中，被告丁海因购房与银行订立了住房按揭贷款，当时的房产开发公司沿海公司为其提供了担保，同时贷款合同中也设立了抵押担保。2010年1月11日，案涉房屋即取得房屋所有权证、土地使用权证，但当时的沿海公司并未及时办理相关的抵押手续，后因2010年5月10日案涉房屋被法院查封，致不能办理抵押置换手续，而被告丁海还款行为一直持续到2011年2月。因此，导致合同补充协议第一条第5款约定情形发生的主要原因即是原告蓝岳公司未及时办理抵押置换手续。原、被告双方就商品房买卖，自被告丁海所购房屋取得权利证书之时，双方的合同已履行完毕。目前，案涉房屋已被法院查封，解除双方的合同面临不能返还的局面，且有可能损害第三人利益的实现。因此，应认定为客观情况已发生重大变化，附件四第一条第5款的约定不能适用。蓝岳公司代丁海向银行归还的贷款，系其履行的保证责任，根据相关法律规定，蓝岳公司作为保证人履行保证义务后，可另行向债务人丁海予以追偿。原告蓝岳公司主张认为：如丁海不能返还房屋，则要求折价赔偿。对此，本院认为，因涉案合同不能解除，上述主张无事实和法律依据，故本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告蓝岳公司的诉讼请求。案件受理费3714元，由原告蓝岳公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3714元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长 狄 进审 判 员 陈 和人民陪审员 吴达华二〇一三年十二月十五日书 记 员 丁婷婷附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”