（2013）深宝法民三初字第684号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-11-20
案件名称
雷双春与深圳市金利居房地产开发有限公司、深圳市丰泽湖物业管理有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第684号原告雷双春。委托代理人雷建。委托代理人王东琦，河北冀人律师事务所律师。被告深圳市金利居房地产开发有限公司。法定代表人李华，董事长。被告深圳市丰泽湖物业管理有限公司。法定代表人邱锦泉，总经理。委托代理人朱喆，广东华程律师事务所律师。原告雷双春与被告深圳市金利居房地产开发有限公司（下简称金利居公司）、被告深圳市丰泽湖物业管理有限公司（下简称丰泽湖公司）侵权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷双春及其委托代理人王东琦、被告丰泽湖公司委托代理人朱喆到庭参加诉讼。被告金利居公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，1998年4月，原告与被告金利居公司签订商品房买卖合同，约定由原告分三次付款购买由被告金利居公司开发的位于深圳市宝安区龙华镇建设路华侨苑第八栋第X号房产。合同签订后，被告金利居公司将上述房产交付原告使用，原告对该房产进行了精装修并办理入住。原告也按照合同约定支付了前两期房款，后因被告金利居公司不能依约为原告办理产权证等原因，约定的第三次房款未付。2001年，原告因有事回石家庄，被告金利居公司借此机会故意篡改商品房买卖合同，并伪造证据，于2003年向宝安区法院起诉要求与原告解除合同。之后，两被告私自撬开原告房门，派人将房内全部物品拉走藏匿，并将房产非法转让他人。原告于2007年回深圳后得知法院判决的情况，随即向宝安区法院申请再审，2009年2月经宝安区法院再审审理后，认为原、被告均有违约行为，并纠正了原审判决中原告所应承担的违约责任，但对于被告金利居公司的违约责任，法院还认为因系再审案件，按规定再审不接受反诉，故可依法另循法律途径解决。之后，原告不服，依法提起上诉，深圳市中级人民法院审理后认为金利居公司所享有的合同解除权已经消灭，但涉案房产已于2007年8月15日核准登记在案外入梁维峰、卢永捷名下，涉案合同在事实上已无法继续履行，于2011年5月30日作出维持原判的判决。原告认为，被告金利居公司采用篡改合同、伪造证据的手段，通过欺瞒方法得到法院解除合同的判决，并在自己明知已经没有合同解除权的情况下，私自将本应属于原告的房产变卖，其行为不仅严重违法，而且已构成严重违约。正是因为两被告的行为，造成原告数年来无家可归、无处居住，不得不靠租房居住至今已有8年零8个月有余，终年奔波在维权的道路之上，还造成原告原有房产装修和屋内财产巨大损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告按照原购房合同的标准交付给原告一套位于深圳市宝安区龙华镇建设路华侨苑的建筑面积为300.9平方米房产，且双方按原购房总价人民币704，900元进行结算；2、被告应赔偿原告因租房产生租房费用人民币312，000元（2004年1月至起诉之日），房屋装修损失人民币356，000元，屋内财产损失人民币563，000元；3、本案全部诉讼费由被告承担。被告金利居公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。被告丰泽湖公司答辩称，1、原告请求按原合同交付房产已没有道理，属无理缠诉。涉案房屋买卖合同经过一审又再审、二审的审理，已作出生效判决，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同书》已解除，原告请求按原合同的标准交付房产缺乏事实和法律依据。2、原告请求两被告赔偿租房费、房屋装修损失、屋内财产损失的诉求，没有事实依据和法律依据。被告丰泽湖公司从未侵占过原告的任何物品。经审理查明：1997年4月17日，被告金利居公司取得深圳市规划国土局宝安分局颁发的深圳市宝安区龙华镇建设路华侨苑房地产项目《房地产预售许可证》。1998年4月8日，被告金利居公司与原告签订《深圳市房地产买卖合同》，合同约定：原告向被告金利居公司购买深圳市宝安区龙华镇建设路华侨苑第八幢X号房产，面积300.90平方米，总房款人民币704，900元；付款时间为：自签约日起即日内付全部楼价款的20%即人民币140，980元，1998年12月10日前付全部楼价款的40%即人民币281，960元，1999年4月10日前付全部楼价款的40%即人民币281，960元；原告如未按期付款，被告金利居公司有权要求原告支付违约金，原告给付的楼款金额达应付款的百分之五十以上的，每延期一日原告应按房价欠付额的万分之五向被告金利居公司支付延期付款的违约金，原告给付的楼款金额不足应付款的百分之五十的，被告金利居公司可要求原告支付楼款总额百分之一的违约金，延期超过六十日，被告金利居公司有权单方解除本合同，被告金利居公司应在十天内从原告已付房地产价款中扣除前款约定的违约金后，退还给原告，并附书面通知；被告金利居公司须于1998年4月10日将合同规定之验收合格的房地产交付原告使用。被告金利居公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如被告金利居公司未按规定通知原告，或因被告金利居公司原因造成原告不能按法定期限领取房地产证，则被告金利居公司从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。1998年4月10日，被告金利居公司将房产交付原告。原告分别于1998年3月28日支付购房款20，000元、1998年4月10日支付购房款120，980元、1998年12月31日支付购房款120，000元、1999年8月5日支付购房款20，000元，1999年12月22日支付购房款人民币15，000元（由刘传友出具收条）、2000年5月8日支付购房款20，000元、2000年12月12日支付购房款8，000元，以上原告共支付被告金利居公司购房款323，980元。2002年11月15日金利居公司向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求解除其与雷双春签订的《深圳市房地产买卖合同》，并请求判令雷双春向其支付违约金人民币263，286.8元。深圳市宝安区人民法院于2003年6月15日做出（2003）深宝法房初字第38号《民事判决书》，认定雷双春支付的购房款不足50%已经构成违约，故判决如下：一、解除雷双春、金利居公司双方于1998年4月8日签订的《深圳市房地产买卖合同》；二、雷双春在判决书生效之日起三日内支付金利居公司违约金140，980元（按总购房款704，900元的20%计算）。（2003）深宝法房初字第38号《民事判决书》生效后，被告金利居公司自行对涉案房产进行了清场。被告金利居公司已将涉案房产另外出售给他人，合同登记价格为人民币60万元。被告金利居公司分八次退还原告已支付的购房款人民币146，860元。原告2001年1月13日因职务侵占一案被刑事羁押，并被判处有期徒刑六年，2006年1月20日因病被批准暂予监外执行。原告出狱知晓案件诉讼情况后，于2007年8月15日向深圳市宝安区人民法院申请再审。深圳市宝安区人民法院于2007年10月19日做出（2007）深宝法民申字第66号《民事裁定书》，裁定对（2003）深宝法房初字第38号案件进行再审。深圳市宝安区人民法院于2009年2月12日做出（2007）深宝法民再字第66号民事判决书，判决如下，“一、维持原审法院（2003）深宝法房初字第38号民事判决第一项；二、撤销原审法院（2003）深宝法房初字第38号民事判决第二项；三、深圳市金利居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还雷双春购房款177，120元；四、雷双春于本判决生效之日起十日内支付深圳市金利居房地产开发有限公司违约金7，049元。以上两项相抵，深圳市金利居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还雷双春购房款170，071元。五、驳回深圳市金利居房地产开发有限公司的其他诉讼请求”，并认定“涉案房产一直未能办理竣工验收证明，因欠缴地价及未取得正式竣工验收证明等问题，金利居公司也一直未能为雷双春办理房地产证，故金利居公司构成违约。而雷双春未按约支付购房款，也构成违约。因双方当事人均有重大违约行为，致使合同目的无法实现，且涉案房产已被另外处置，合同已不具备履行条件，根据合同法第九十四条、第一百一十条的规定，原判关于解除合同的判项，再审可予维持”、“关于雷双春的违约责任，雷双春所支付的购房款未达到购房总额704，900元的一半，按合同第六条约定，雷双春应承担购房款百分之一的违约金，即7，049元。关于金利居公司的违约责任，因本案系再审案件，按规定再审不接受反诉，故雷双春可依法另循法律途径解决”。雷双春、金利居公司不服（2007）深宝法民再字第66号民事判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2011年5月30日做出（2009）深中法民五终字第1152号民事判决书，判决“驳回雷双春、深圳市金利居房地产开发有限公司的上诉，维持广东省深圳市宝安区人民法院（2007）深宝法民再字第66号民事判决”。原告主张两被告侵犯其合法权益，给原告造成因租房产生租房费用人民币312，000元（2004年1月至起诉之日）、房屋装修损失人民币356，000元、屋内财产损失人民币563，000元，故诉至法院。原告在庭审中明确表明其在本案中提起的是侵权之诉，原告主张两被告的侵权事实如下：1、被告金利居公司篡改合同起诉原告，被告金利居公司将《深圳市房地产买卖合同》第六条约定的百分之一的违约金，篡改成百分之二十。2、两被告联合起来砸门撬锁，将原告房屋内财产全部搬走。3、被告金利居公司将涉案房产交付给原告后，原告进行了装修，现被告将涉案房产转售他人，造成原告原来的装修损失。被告丰泽湖公司对原告主张的上述侵权事实不予确认，被告丰泽湖公司主张原告所有的涉案房屋内的物品是购房人搬出的，搬出后堆放在外面，再由金桥管理处将堆放在外面的物品搬走。另，原告和被告丰泽湖公司在庭审中确认，原告所有的涉案房屋内的物品被搬出后，原告曾接到通知让原告搬走，但原告拒绝搬走。另查，1、涉案宝安区龙华街道办建设路华侨苑8栋X号房屋产权已于2007年8月15日核准登记至案外人梁维峰、卢永捷名下。2、2006年3月28日，原告向深圳市公安局龙城派出所报警，原告报案称，原告1998年购买龙华街道华侨苑8栋X号房产，2001年离开深圳回老家，2006年发现龙华街道华侨苑8栋X号房内物品被盗（总价值人民币56.9万元）。3、原告主张其分别于1998年、1999年对涉案房产进行了装修，装修费用共计人民币363，400元，原告仅提供了照片和收款收据等证据证明其该主张；被告丰泽湖公司对原告该主张及提供的上述证据均不予确认，被告丰泽湖公司认为原告从未向管理处申请报过装修，无法证明原告对涉案房产进行了装修，且已经事隔十余年，涉案房产早已进行了重新装修。4、原告主张屋内财产损失共计人民币563，000元，即原告报案时所主张的金额，原告仅提供了报警回执、购买发票等证据证明其该主张；被告对原告该主张不予认可。以上事实，有深圳市房地产买卖合同、（2003）深宝法房初字第38号《民事判决书》、（2007）深宝法民再字第66号《民事判决书》、（2009）深中法民五终字第1152号《民事判决书》、报警回执、公安机关受理信访事项告知书、公安机关复查信访事项答复意见书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于侵权纠纷。本案中，生效法律文书已经认定雷双春和金利居公司均构成违约，并判决解除了雷双春、金利居公司双方于1998年4月8日签订的《深圳市房地产买卖合同》，故原告关于两被告应按照原购房合同的标准交付给原告位于深圳市宝安区龙华镇建设路华侨苑的建筑面积为300.9平方米房产一幢，且双方按原购房总价人民币704，900元进行结算的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同解除后，为避免损失的产生及扩大，原告和被告金利居公司均应积极处理合同解除后的房产返还事宜，原告和被告丰泽湖公司在庭审中确认，原告所有的涉案房屋内的物品被搬出后，原告曾接到通知让原告搬走，但原告拒绝搬走，本院认为是因为原告未能尽到协助义务致使该部分的财产现在处于脱离原告直接控制的状态，故本院对于原告关于其拒绝搬走部分的财产损失的主张不予支持。对于原告所有的涉案房屋内的物品因搬出而遗失的其他财产，因原告未能提交充分有效证据证明该部分财产的价值，本院亦无法进行核查，根据谁主张谁举证原则，故对于原告主张的该部分财产的损失，本院不予支持。1998年4月10日被告金利居公司已经将涉案房产交付给原告使用，原告和被告金利居公司于1998年4月8日签订的《深圳市房地产买卖合同》解除后，在返还涉案房产时，如果涉案房产存在装修，双方应当按照过错比例承担装修损失。原告主张装修费用共计人民币363，400元，但原告提交的证据不足以证明其该主张，且从原告主张的装修之日起至今已经有十五年，涉案房产亦经过了几次转让，本院无法对涉案房屋原有的装修价值进行核查，故对于原告关于装修损失的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告雷双春的全部诉讼请求。本案受理费人民币22，223元，公告费人民币390元，均由原告负担，受理费和公告费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 曾卓山人民陪审员 张建群二〇一三年十二月十五日书 记 员 王菲菲书 记 员 李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”