（2013）洛龙民初字第106号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-04-08
案件名称
路国超、路亚林诉于建设、麻利娟物权纠纷一案一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
路国超,路亚林,于建设,麻利娟
案由
物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十二条第一款，第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十六条；《中华人民共和国物权法》：第三十五条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2013）洛龙民初字第106号原告路国超，男，1973年6月9日生，汉族，军官。原告路亚林，女，1977年9月13日生，汉族。二原告共同委托代理人韩莉、张景明，洛阳市涧西重庆路法律服务所法律工作者。被告于建设，男，1972年4月14日生，汉族，农民。被告麻利娟，女，1972年12月9日生，汉族，农民。二被告共同委托代理人张瑞喜，河南大鑫律师事务所律师。原告路国超、陆亚林诉被告于建设、麻利娟物权纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告路国超、陆亚林委托代理人、被告于建设委托代理人、被告麻利娟及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路国超、陆亚林诉称：二原告系夫妻关系，二被告亦为夫妻关系。2010年11月27日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，双方约定被告将坐落于洛阳市洛龙区关林镇一组01栋楼房三层半房屋（建筑面积420平方米）出卖于二原告。二原告依合同相关条款约定付款后，二被告将该房屋的村镇房屋所有权变更到原告路国超名下，同时，被告为原告办理了村镇房屋所有权证。至此，二原告取得了该房屋的所有权、使用权、居住权，与二被告相邻而居。购房后，二原告即把冰箱、被褥等生活用品搬入后不定期居住、使用该房。但因原告路国超系现役军人，需在部队履行职务，原告陆亚林系人民教师，工作较忙，时常不在该房居住，二被告遂趁原告陆亚林不在家之际，强行撬开门锁，在原告三层半房屋的基础上私自加盖了第四层违法建筑用房。同时擅自出租二原告所有的房屋。原告陆亚林找二被告交涉，二被告声称“该房不想卖了”，并殴打原告陆亚林，阻止陆亚林在该房居住。原告认为，路国超依法购买该房，依法取得该房的所有权证，已完全拥有该房的所有权、使用权、居住权。二被告不经原告同意，擅自在原告房屋上加盖违法建筑，擅自出租原告所有的房屋，强行将原告门锁破坏，让原告无法进屋居住，二被告却能随意进出。二被告的行为严重侵犯了二原告对该房屋的合法权益。原告路国超身为一名现役军人，在前方保卫国家，而其住房却被二被告非法侵占，着实令人心寒。为维护现役军人的合法权益，请人民法院维护原告的合法权益。责令二被告：1、拆除其在二原告三层半房屋上私自加盖的违法建筑用房，恢复原状；2、赔偿因其私自加盖违法建筑给原告造成的经济损失人民币贰万元；3、排除妨碍，拆除其私自添加的锁具，停止侵害二原告对房屋的居住使用权；4、撤销出租原告房屋的行为；5、对侵犯二原告房屋所有权、使用权、居住权的行为对二原告书面赔礼道歉，并在市级报纸、媒体予以公布；6、承担本案的诉讼费。被告于建设、麻利娟辩称：双方之间房屋买卖合同所涉房屋为被告所有是事实，但被告房屋所占用土地为洛阳市洛龙区关林镇关林村集体所有。根据我国房地所有权与使用权一致的原则，房屋所有权发生转移时，其所占用土地一并转移。但土地管理法规定，集体所有的土地非经国家征用，其使用权只能在集体组织成员之间进行交易，二原告并非被告所在集体组织的成员，所以该房屋买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效，双方所签订的买卖合同从合同签订之时即不具法律效力。原告的诉讼请求是在房屋买卖合同有效的基础上提出，在房屋买卖合同被认定无效时，因不具合法性而不应获得支持。另外原告诉状所述的原告已经依据合同付款不是事实，说被告殴打原告不是事实，说二被告不经原告同意擅自出租等也不是事实。基于以上理由，双方之间房屋买卖合同依法应予认定为无效合同，原告依据无效合同提出的诉讼请求缺乏法律效力，请求驳回原告的诉讼请求。审理查明：2010年11月27日，被告于建设、麻利娟作为甲方和作为乙方的路国超、陆亚林签订了一份房屋买卖合同，约定甲方即二被告将自己所有的位于洛阳市洛龙区关林镇关林村一组的楼房三层半房屋（建筑面积420平方米）以48万元的价格卖给乙方即二原告。付款方式为分期付款，乙方于签订合同之日前支付甲方购房款人民币26万元，剩余购房款于办理房屋立契过户之日起支付；在办理房产过户手续时，甲方同意按照国家规定承担相关税费；房屋涉及到的所有办理过户费用由甲方承担；房屋过户完毕后，乙方拥有该房屋的房屋所有权及所属土地使用权。双方还就违约责任、争议解决办法等进行了约定。合同签订后，二原告共计向二被告支付购房款36万元。后二被告将房屋实际交付于二原告。二被告在房屋交付后又在房屋顶部加盖了一层房屋,因二原告无法进入该房屋居住，双方由此发生纠纷。另查，二原告均非洛阳市洛龙区关林镇关林村集体组织成员。诉讼中，原告向本院提交村镇房屋所有权证复印件一份，该证据显示本案所诉争的房产现登记在原告路国超名下的《村镇房屋所有权证》的证号为政房字第02-12-2**号。办证单位显示为“洛阳市洛龙区人民政府村民房产发证办公室”，颁证时间为2010年9月27日，产权来源为自建。原告代理人称该证原件现在原告路国超处，因路国超出国执行维和任务无法回国，故该证原件无法提交。原告提交的《村镇房屋所有权证》复印件，经洛阳市洛龙区住房和城乡建设局核实后在该复印件上写明“经查房产证属实”，并由该局加盖公章。二被告辩称该证系被告上当受骗办理的假证，且房屋买卖合同签订时间为2010年11月27日，但该证显示的办证时间为2010年9月27日，也充分证明该证的虚假性。二被告提交《村镇建筑许可证》两份，其中麻利娟名下的村镇建筑许可证的编号为060379，于建设名下的村镇建筑许可证的编号为070103。办证单位均为洛阳市洛龙区建设局。二被告提交《村镇房屋所有权证》复印件两份，其中一份《村镇房屋所有权证》的证号亦为政房字第02-12-2**号，登记所有权人为麻利娟，颁证时间为2007年9月17日，办证单位为“洛阳市洛龙区人民政府村镇房产发证办公室”。被告庭后提交的洛阳市洛龙区关林镇关林村村民委员会、洛阳市洛龙区关林镇村镇建设环境保护管理所出具的证明显示，本案所诉争的房屋土地性质为集体土地，用途为农村宅基地。被告提供的《村镇建筑许可证》上显示，被告用地的建设项目为农宅。本案在审理过程中，因双方分歧较大，不能达成一致意见，致本案调解不能成立。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，其中就建筑物物权转让的约定部分，并不违背法律、行政法规的规定，该合同部分有效，双方应当按照约定履行自己的义务。无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二原告已经支付了大部分的房款，且该房产已实际交付给二原告，二原告依合同享有所购买房屋的居住使用权。二原告提交的《村镇房屋所有权证》复印件和二被告提交的《村镇建筑许可证》在内容和形式上有不符之处，且二原告不能提供该证的原件，本院对该复印件不予采信。二被告在原告三层半房屋的基础上私自加盖了第四层违法建筑用房的行为显属侵权。鉴于原被告所诉争的房屋所占用的土地系集体土地，二原告并非关林村村民，依法不享有该土地的使用权。原被告双方所签订的房屋买卖合同，就土地使用权的转让部分为无效条款。二被告加盖的第四层房屋所产生的法律纠纷和剩余房款的支付由双方当事人另案处理。二原告认为被告加盖房屋的行为对其造成了20000元的损失，因其没有提供证据证明其遭受的损失情况及数额，故本院对其该请求不予支持。二被告未经过二原告允许，私自在二原告拥有居住使用权的房屋门上添加锁具，侵犯了二原告的居住使用权，故对二原告要求二被告排除妨碍、拆除私自添加锁具的诉讼请求本院予以支持。二原告认为二被告将房屋出租，但其提供的证据不能证明二被告已将争议房屋实际出租，故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持。二原告要求二被告因其侵权行为对二原告书面赔礼道歉，并在市级报纸、媒体予以公布的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（一）、(二)项、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，经合议庭评议，并报经本院审判委员会研究，判决如下：一、被告于建设、被告麻利娟于本判决书生效之日起十日内依法排除妨碍，拆除私自添加在洛阳市洛龙区关林镇一组01栋房屋门上的锁具，不得妨碍原告路国超、陆亚林对该房屋的居住使用；二、驳回原告路国超、陆亚林的其他诉讼请求。本案受理费400元，原告路国超、陆亚林承担100元，被告于建设、麻利娟承担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 郭 瑜审 判 员 毛继光代审判员 常鹏翼二〇一三年十二月十五日书 记 员 王书杰 搜索“”