（2013）市中商初字第345号
裁判日期: 2013-12-15
公开日期: 2014-04-29
案件名称
枣庄惠众物业管理有限公司与枣庄德仁房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市市中区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
枣庄惠众物业管理有限公司,枣庄德仁房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第四百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市中商初字第345号原告：枣庄惠众物业管理有限公司，住所地：枣庄市市中区，组织机构代码证：78611596-8。法定代表人：张慎常，经理。委托代理人：徐广胜，山东诺诚律师事务所律师。被告：枣庄德仁房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区（德仁俊园社区会所）。法定代表人：金钟，董事长。原告枣庄惠众物业管理有限公司诉被告枣庄德仁房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张慎常及委托代理人徐广胜到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄惠众物业管理有限公司诉称：原告系经依法登记注册的企业法人，具备从事物业管理服务的主体资格和行为能力。2006年10月，被告选聘并委托原告对其正在开发建设中的枣庄德仁俊园小区实施前期物业管理和服务。双方为此签订了《物业管理委托合同》。根据该合同第五条、第十四条和第二十一条第七款的规定，对小区的供热设施进行管理维护和代收代缴，是被告委托原告承办的重要事务之一。在原告承办此委托事务的过程中，由于小区供热设施不完善、配套设备质量差、热转换效率低，再加上小区空置物业多及热力公司供热收费与用户用热缴费的计量方式不同等原因，造成供热运行损耗较大，收不抵支。2007年2月份，代收小区用户的取暖费，扣除已向热力公司代缴的合同保证金和2006年12月的供热费，余额仅剩5827.82元，未能缴纳1月份拖欠热力公司的289860元供热费，热力公司因此暂停了德仁俊园小区的供热。当时正值春节期间，由于小区暂停供热，居民强烈反对并上访，针对这一情况，被告工作人员与原告商讨应急措施，为尽快恢复小区供热，被告工作人员提议，先以原告的名义书写“借条”，由被告暂时将拖欠的热力费用交上，原告顾及小区的整体利益和大局稳定，便按照被告的提议应急写了288960元的供热费“借条”一张。但借条上所载款项是德仁俊园小区供热运行中非因原告责任而自然产生的供热费亏损和收支差额，且该笔款已由被告方直接交付热力公司用于偿还了小区拖欠的2007年1月份的供热费，并且原被告之间是委托关系，因此根据有关法律规定，应当由被告承担。事后被告以种种借口拒绝承担该费用，2008年原告因被告擅自终止物业服务合同而提起违约之诉时，被告就原告所写“借条”提起反诉，要求原告偿还借条所载款项288960元。枣庄市市中区法院于2008年5月14日作出一审判决，驳回了该反诉请求。对此，被告不服上诉至枣庄市中级人民法院，该院于2008年10月23日作出二审判决，则支持了被告的反诉请求。二审判决生效后，原告不服向山东省高级人民法院申请再审。山东省高院于2011年11月16日下达（2011）鲁民申字第199号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请，并同时告知原告“惠众物业公司与德仁房地产公司之间的供热费用纠纷，属其他纠纷，应另案解决”。我国《合同法》第398条、第407条也明确规定“委托人应当预付处理委托事务的必要费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失”。据此，原告为维护自身合法权益，不得不另案提起诉讼，请求：1、判令被告偿还原告垫付的热力费284032.18元及利息（自2007年3月1日起按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；2、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。被告枣庄德仁房地产开发有限公司在法定答辩期间内为答辩。原告为证明其主张的事实，提供以下证据材料：1、《企业法人营业执照》、2006年10月26日原、被告之间签订的《物业管理委托合同》及《供用热合同》，证明：一、原告具备从事物业管理的主体资格及行为能力；二、原、被告之间是委托关系，原告接受被告委托对德仁俊园小区实施前期物业管理并代收代缴水、电、热力等费用；三、原告与热力公司签订供用热合同并未超出被告委托授权范围，并且热力公司对原、被告之间的委托代理关系是明知的。2、供热设施设备整改意见，证明原告尽到了应尽责任。3、热力公司下达的缴费通知单、原告代收代缴取暖费汇总表，证明原告代收取暖费635937.82元，代缴919970元，收支差额284032.18元。4、取暖费用代收代缴汇总表、借条及庭审笔录，证明原告将“借款”交付了拖欠的热力费用，并且被告对借款用途也是明知的。6、终止合同通知及（2007）市中民初字第1939号、（2008）枣商终字第132号、（2010）鲁民申字第1994号民事裁判书。经审理查明，枣庄市市中区建设路德仁俊园小区为被告枣庄德仁房地产开发有限公司开发建设。2003年11月21日，被告与枣庄市热力公司签订《集中供热协议》一份，约定供热人为枣庄市热力公司，用热人为被告枣庄德仁房地产开发有限公司，供ＸＸ点为枣庄市建设中路66号，小区名称为德仁俊园。2006年10月26日，原、被告之间签订《物业管理委托合同》一份，合同约定委托方为被告枣庄德仁房地产开发有限公司，受托方为原告枣庄惠众物业管理有限公司，管理地点为德仁俊园，受托方负责向业主和物业使用人收取物业公共管理服务费；代收水、电、取暖等费、停车位使用费、有偿服务和特约服务费、政府规定收取的费用。甲方（被告）负责向乙方（原告）移交水、电、热力等公共设施的委托管理及代收代缴费用工作。2006年11月29日原告枣庄惠众物业管理有限公司作为乙方与枣庄市热力公司签订《供用热合同》一份，约定供ＸＸ点为德仁俊园，热费结算为每月结算一次，乙方（惠众公司）应在每季供热前15天预付热费贰拾伍万元给甲方（热力公司），乙方在用热期间每月的热费在次月5日前结清，预付热费在停用热后冲抵最后一个月热费，多退少补一次结清。2007年1月15日，原告供热费用代收代缴情况汇总表中载明：“代收采暖费635937.82元，代缴费用630110元，代收的采暖费剩余5827.82元整。2007年1月份的热力费已无款可代缴。建议被告考虑1月份的热费缴纳问题，以稳定小区业主的安定局面”。2007年元月30日热力公司下达热力费收费通知一份，载明：“德仁俊园：你单位元月份用热9662吉焦，每吉焦单价30元，热费总计289860元”。2007年2月7日，因未交热力费，枣庄市热力公司停止了向德仁俊园小区的供暖。2007年2月8日，原告经与被告协商，从被告处借款288960元用于支付该热力费用，其借条载明：“今借到德仁开发公司款288960元，贰拾捌万捌仟玖佰陆拾元整，支付热力费用”。同日，原、被告一起到热力公司通过转账支票向热力公司缴纳288960元，通过现金向热力公司缴纳900元，共计289860元。另查明，热力费缴费单据上载明的缴费单位，除本案涉案款项系通过转账方式由被告账户转入热力公司账户外，之前每月用热费用均以原告名义缴纳。再查明，被告枣庄德仁房地产开发有限公司开发建设的德仁俊园小区供暖交换站的热交换器所有权、管理权当时属于被告德仁房地产公司。被告设置的热交换器是为满足15万平方米建筑面积而建的，但2006年-2007年采暖季实际竣工面积为6.5万平方米，仅占热交换器供暖面积的43.3%，因而存在大量的热消耗，而在这种情况下，热力公司依据热交换器显示的流量30元／吉焦几首热力费用，而被告委托原告按照使用面积以12元／平方米向住户收取热力费用。因此在收费面积少，而热交换器功率大的情况下造成了原告计算的284032.18元（288960元900元-剩余的5827.82元）的供热费损失差额。以上事实有原告当庭陈述及原告提交的相关证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点在于德仁俊园小区2006年-2007年采暖季的供热费用应由谁承担。根据庭审查明，首先，原、被告之间于2006年10月26日签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，属有效合同，应依法予以保护。合同约定“原告负责代收水、电、取暖等费、停车位使用费、有偿服务和特约服务费、政府规定收取的费用。甲方（被告）负责向乙方（原告）移交水、电、热力等公共设施的委托管理及代收代缴费用工作。”由此可以看出，关于热力费用的收、缴义务已由被告委托移交给原告行使。其次，德仁俊园小区系由被告枣庄德仁房地产开发有限公司开发建设。该小区内的热交换站为被告所有，其使用、维护等都由被告负责。根据以上庭审查明，由于被告2006年-2007年的建筑面积仅为6.5万平方米，而供热交换器为供应15万平方米的大功率交换器，因此热力公司依据热交换器的供热流量计算的数额远大于依据供热面积收取的供热费数额。2007年1月15日，原告根据其收取的供热费经与热力公司计算的供热费相较，产生差额284032.18元。该损失的产生是由被告自身行为导致的，应由被告自行承担。因此，即使原告于2007年2月8日向被告借取288960元用于支付热力费用的事实被认定为借款关系，但综合本案案情，该借款关系只能证明原告受被告委托收取的热力费用在因被告自身原因导致存在差额的情况下，原告为及时回复小区供暖而向被告借取该费用用于缴纳热力费，但该损失是由委托人即被告自身行为造成的，而不是受托人在执行委托事务时因受托人过错造成的，因此不能由受托人承担，被告应予以返还。故，原告要求被告偿还其垫付的热力费284032.18元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条；第四百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告枣庄德仁房地产开发有限公司偿还原告枣庄惠众物业管理有限公司垫付热力费284032.18元，于本判决书生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5546元，由被告枣庄德仁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长 ＸＸＸ审 判 员 王承伟人民陪审员 种亚坤二〇一三年十二月十五日书 记 员 李 帅 关注微信公众号“”