（2013）清城法民初字第2456号
裁判日期: 2013-12-14
公开日期: 2016-06-07
案件名称
张晓菊与清远市允建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晓菊,清远市允建房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2013）清城法民初字第2456号原告：张晓菊，女，汉族，住湖北省松滋市，身份证号码×××6522。委托代理人：黄利坚，广东科德律师事务所律师。被告：清远市允建房地产开发有限公司，住所地清远市。法定代表人：谢始文，该公司董事长。委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。原告张晓菊诉被告清远市允建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张晓菊的委托代理人黄利坚；被告清远市允建房地产开发有限公司的委托代理人何永昌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓菊诉称：自2010年4月起，被告开发的御景龙城l期商住楼项目在建设施工过程中租赁使用了广州厚鑫机械设备公司的3台塔吊，被告同意向广州厚鑫机械设备公司垫付塔吊租金。至2010年7月，被告应向广州厚鑫机械设备公司垫付的塔吊租金达l00多万元。经原告、被告及广州厚鑫机械设备公司口头协商一致同意：以被告所欠的上述塔吊租金充抵原告应付的购房款。2011年8月2日，原告和被告签署《房屋订购单》，双方约定原告购买被告开发的御景龙城l号楼l座603房，建筑面积l18.78平方米，套内面积99.02平方米，总房款353956元。2011年8月2日当日，被告向原告出具17万元的收据，确认17万元的塔吊租金充抵17万元购房款。2011年9月27日，被告出具书面说明，明确表示对于其欠广州厚鑫机械设备公司的塔吊租金，可以用楼房（购房款）充抵，多退少补。此后，原告多次要求被告履行协议约定，以未支付的塔吊租金充抵未付购房款并与原告签订《商品房买卖合同》，但被告一再拖延，最终反悔，表示不愿意继续履行协议。直至今日，被告既没有履行购房协议，也没有支付塔吊租金。原告多次和被告协商，被告都不理睬。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告退还购房款17万元；2、被告向原告支付利息（以17万元为本金，按同期银行贷款年利率6％计算，自2011年11月3日起至被告完全清偿购房款之日止，暂计至起诉之日为24000元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告清远市允建房地产开发有限公司辩称：2011年8月2日，答辩人与原告签订《房屋定购单》，约定签订本协议时付房款17万元，余款183965元3个月内付清，付清房款签《商品房买卖合同》，逾期视为放弃承购该房，卖方不另催告，所缴定金全数没收，所定房即由卖方收回自行处理，不得异议。原告支付定金17万元后，却违约不支付余款给答辩人，按照约定，答辩人有权没收其支付的定金。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理查明，2010年4月20日，广州厚鑫机械设备有限公司（乙方）与湖南第三工程有限公司清远市御景龙城商住楼工程项目部（甲方）签订《塔机租赁合同》，约定甲方因施工需要租赁乙方2台塔机，租金每月19800元，合同还约定了甲方需向乙方支付的其他费用。广州厚鑫机械设备有限公司签约代表为陈小波，湖南第三工程有限公司清远市御景龙城商住楼工程项目部签约代表为刘永保。2011年8月2日，原、被告签订一份《房屋定购单》，载明原告定购房屋1栋1座603单元，建筑面积118.78平方米，套内面积99.02平方米，总房款353965元。定购单附带条件第2项载明（打印体）“买方应于年月日前，携带本房屋订购单、身份证、办银行按揭资料及（首期、总房款）元到御景龙城售楼部办理签约手续，同时付清签约款，逾期视为放弃承购该房，卖方不另催告，所缴定金全数没收，所定房即由卖方收回自行处理，不得异议等。若卖方违约不卖，愿将所收定金加倍赔偿。”备注栏载明（手写）“签本协议时付房款17万元整，余款壹拾捌万叁仟玖佰陆拾伍元三个月内付清，付清房款签《商品房买卖合同》”。同日，被告向原告出据收款收据，注明收到原告购御景龙城1栋1座603号房款17万元（吊塔款）。2011年9月27日，郑树开以清远市允建房地产开发有限公司的名义出具《关于御景龙城一期项目部吊塔租金垫付说明》，载明：“湖南三建御景龙城项目部租用广州厚鑫机械设备有限公司QTZ63（630）型塔机叁台，由2009年11月开始至2011年9月止，合计租用及相应费用壹佰零伍万元，此结算价需由湖南三建御景龙城项目部相应确认盖章。允建房地产开发有限公司承诺垫付现金或楼房。广州厚鑫机械设备有限公司可以收楼作吊塔租金及相应费用，多除少补。允建公司垫付剩余的全部租金及其相应的全部费用。”陈小波在该说明上签名。被告对该说明的真实性没有异议，但认为与原告无关。诉讼中，原告提供了湖南第三工程有限公司清远市御景龙城商住楼工程项目部刘永保和邵神富于2011年8月30日签名的《工程预（结）算表》，该表显示结算总计吊塔租金及进场费为1015440元；提供了2011年9月28日刘永保、邵神富签名的《建筑工程预结算（概算表）》，该表显示吊塔租金及工资总计为34560元；上述两项合共105万元。原告提供上述证据拟证明塔吊租金总额为105万元。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。庭审中，原告主张本案购房款是以塔吊租金抵扣的，被告则抗辩虽曾与陈小波及广州厚鑫机械设备有限公司有过口头协商，但事后并没有通过书面确认，对于原告是否有权主张抵扣有异议。庭审后，原告提供了广州厚鑫机械设备有限公司于2013年12月10日出具的一份《声明》，内容：“自2010年4月，清远市允建房地产开发有限公司开发的御景龙城1期商住楼项目在建设施工过程中租赁使用了本公司的三台塔吊。至2010年7月，清远市允建房地产开发有限公司应向本公司支付的塔吊租金达105万元。经本公司、张晓菊及清远市允建房地产开发有限公司口头协商一致同意：以清远市允建房地产开发有限公司所欠的上述塔吊租金充抵张晓菊应付的购房款。……本公司在此郑重声明：本公司对以上事实予以确认，对于上述用以抵扣张晓菊部分购房款的17万元的一切权利已经依法转给张晓菊，由张晓菊依法行使相应权利，本公司不要求清远市允建房地产开发有限公司向本公司支付此笔17万元款项。另查明，郑树开原是清远市允建房地产开发有限公司法定代表人，2010年10月20日该公司法定代表人变更为邵神富，2010年11月30日又变更为谢始文。以上事实，有原告提供的塔机租赁合同、房屋订购单、收款收据、塔吊租金垫付说明、工程结算表、企业机读档案变更登记资料、声明，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是涉案原告所主张的购房款是否为抵减塔吊租金的抵扣款；二是被告抗辩原告违约没按期付清房款签订《商品房买卖合同》、涉案17万元属于定金应予没收的主张是否成立。对于涉案原告所主张的购房款是否为抵减塔吊租金的抵扣款问题。从原告提供的《塔机租赁合同》可证实广州厚鑫机械设备有限公司曾出租塔机给御景龙城商住楼工程施工方使用，对此被告作为该工程的建设方并没有异议。2011年9月27日，被告的原法定代表人郑树开以被告的名义出具《关于御景龙城一期项目部吊塔租金垫付说明》，承诺为湖南三建御景龙城项目部欠广州厚鑫机械设备有限公司租金垫付现金或楼房，广州厚金机械设备有限公司可以收楼作吊塔租金及相应费用。庭审中，被告对上述垫付说明的真实性亦予以确认。此外，从被告向原告出具的收款收据亦清晰载明购房款为吊塔款。结合广州厚鑫机械设备有限公司出具的声明，可以构成一条完整的证据链，足以证明被告同意以购房款抵减塔吊租金的方式为湖南第三工程有限公司清远市御景龙城商住楼工程项目部垫付欠广州厚鑫机械设备有限公司塔吊租金。被告向原告出具的收款收据应视为已收到了原告的购房款17万元。对于被告抗辩原告违约涉案17万元属于定金应予没收的主张是否成立问题。首先，《房屋定购单》上虽载明定金17万元，但从被告向原告出具的收款收据反映是收到原告的购房款17万元，故17万元属于购房款，并非定金，不适用定金罚则；其次，《房屋定购单》的附带条件第2项为空白日期的打印条款，应视为双方就该条款未进行明确约定；再次，涉案购房款实为塔吊租金抵扣，庭审时双方均提到曾有过口头约定，事后广州厚鑫机械设备有限公司出具的声明，故购房款不存在逾期支付的问题。综上，被告抗辩原告违约没按期付清房款签订《商品房买卖合同》、涉案17万元属于定金应予没收的主张不能成立。综上所述，被告向原告出具收款收据注明收到原告购房款17万元，其后双方就购房余款是否由塔吊租金继续抵扣未能达成一致意见，最终未能签订《商品房买卖合同》。原告拟继续通过塔吊租金抵扣购房款购买卖涉案房屋的目的已无法实现，原告要求被告退回17万元购房款，并从2011年11月3日起按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：限被告清远市允建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张晓菊退还购房款17万元及利息（利息自2011年11月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款之日止）；本案受理费4108元，由被告清远市允建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长 罗文勇审判员 黄永强审判员 潘金桥二〇一三年十二月十四日书记员 余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”