（2013）顺民初字第10731号
裁判日期: 2013-12-14
公开日期: 2014-12-22
案件名称
张杰士与李振业农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张杰士,李振业
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第10731号原告张杰士，男，1950年2月12日出生。委托代理人宋军，北京市方舟律师事务所律师。被告李振业，男，1946年4月9日出生。委托代理人张凤云，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人马良凤，女，1949年2月24日出生。原告张杰士与被告李振业农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张杰士的委托代理人宋军，被告李振业及其委托代理人张凤云、马良凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰士诉称：原告原系×镇×村村民，在该村中心街×号有宅基地一处，集体土地建设用地使用证登记在原告名下。该宅基地上有原告建造的北正房5间，西厢房2间及厕所、院墙等建筑物。1998年春，原告与被告签订买卖协议，由原告将上述宅院及房屋建筑物作价1.2万元卖予被告。因被告系城镇居民为非农业户口，不符合购买农村宅基地及房屋的条件，所以原告认为原、被告签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效。现双方就此事经协商无法达成一致。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告就顺义区×镇×村中心街×号院落、房屋所签订的买卖协议无效；二、被告从顺义区×镇×村中心街×号宅院内腾退，并将涉诉院落、房屋、附属设施及宅院集体土体建设用地使用证返还原告。被告李振业辩称：1998年1月被告经人介绍购买原告位于顺义区×镇×村中心街×号院落，原、被告在征得当地村委会同意并见证下签订关于涉诉房屋的书面购买合同。该合同经双方签字确认，村委会盖章同意。事后，原、被告双方又在当地镇政府土地规划科、村委会见证下，签订正式的房屋买卖草契，并经镇政府土地规划科、村委会盖章同意。事后原、被告办理了房屋契证变更手续，被告依法缴纳了房屋契税。从98年至今被告对诉争房产投入了大量的时间、精力、金钱来维护修缮、装修，以便为以后养老做好准备。被告认为原、被告所签房屋买卖合同有效。理由如下：首先，农村宅基地使用权是可以依法转让的，而对于受让人的身份法律并没有明确规定。目前社会上认定城镇居民购买农村房屋合同无效的主要理论依据是《土地管理法》第62、63条之规定、国办法（1999）39号文件、法发（2008）36号，以及2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》。以上《土地管理法》及相关部门文件的规定不能作为认定城镇居民购买农村房屋合同无效的法定理由。此外，依据法不溯及既往的原则，不能以后生效的法律及文件作为认定前法律行为是否有效的法律依据，故以上法律及文件不能作为认定双方合同无效的依据。其次，原被告签订房屋买卖合同经过当地政府部门的认可也依法办理了契证的变更，依法缴纳了契税，从尊重历史，照顾现实出发，依法认定双方合同有效，不仅有利于社会关系，也使得法律效果和社会效果得到和谐统一，具有积极的现实意义。经审理查明：李振业的户籍性质为非农业。张杰士在北京市顺义区×镇×村有一处宅院，具体坐落为北京市顺义区×镇×村中心街×号。1993年11月土地行政主管部门对该宅院进行确权登记，土地使用权人登记为张杰士。该宅院内原有北正房5间、西厢房2间、厕所以及院墙。1998年1月3日，张杰士与李振业达成了房屋买卖协议，约定张杰士将上述房屋以12000元的价格卖给李振业。事后，张杰士、李振业双方于1998年12月3日在当地镇政府土地规划科、村委会见证下，签订房屋买卖草契。现张杰士以李振业不具备购买涉诉房屋的资格为由诉至本院，要求确认其与李振业之间的房屋买卖合同无效，并要求李振业返还房屋。经询问，李振业坚持认为涉诉房屋买卖合同有效。上述事实，有集体土地建设用地使用证、协议书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。张杰士与李振业所达成的关于涉诉房屋的买卖合同，虽系合同双方当事人的真实意思表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。李振业为城镇居民，并非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，张杰士将涉诉房屋卖给李振业的行为，实则处分了涉诉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故张杰士与李振业就涉诉房屋所达成的买卖合同属无效合同。农村村民住宅用地，需经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，必须由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记。张杰士与李振业并未办理土地使用权的变更登记手续，李振业所提供的证据只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对于李振业主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费，故该买卖关系有效的辩解意见，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的原则，李振业则应将诉争院落及房屋腾空并交与张杰士。鉴于李振业坚持在本案中认为涉诉房屋买卖合同为有效合同。故对房屋重置成新价及信赖利益等损失李振业可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张杰士与被告李振业就涉诉房屋所签订的房屋买卖合同无效；二、被告李振业于本判决生效之日起三十日内将坐落在北京市顺义区×镇×村中心街×号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾空后返还给原告张杰士。案件受理费七十元，由被告李振业负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张鹏飞人民陪审员 牛德明人民陪审员 王景合二〇一三年十二月十四日书 记 员 张雯鑫 微信公众号“”