（2013）昌民初字第14210号
裁判日期: 2013-12-14
公开日期: 2015-05-25
案件名称
陆阿尼与李瑞强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆阿尼,李瑞强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十九条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第14210号原告（反诉被告）陆阿尼，女，1957年5月11日出生。委托代理人张建徽，北京市辽海律师事务所律师。被告（反诉原告）李瑞强，男，1973年12月22日出生。委托代理人王佳红，北京市京华律师事务所律师。委托代理人杜锋钰，天津全唐律师事务所律师。原告（反诉被告）陆阿尼与被告（反诉原告）李瑞强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛恩同独任审判，公开开庭进行了审理。诉讼中，李瑞强依法提起反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）陆阿尼及其委托代理人张建徽、被告（反诉原告）李瑞强及其委托代理人王佳红、杜锋钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆阿尼诉称：2012年7月8日，原告（卖方，协议甲方）与被告（买方，协议乙方）及北京鑫联万家房地产经纪有限公司（中介，协议丙方）签订了《无产权证明特别协议》（以下简称特别协议），约定原告将位于北京市昌平区沙河镇某房屋以总价135万元的价格售予被告。因签约时涉诉房屋尚未取得房屋产权证，双方约定取得房屋产权证的期限为2013年3月30日前，不能在此期限内取得的，双方均可解除合同。双方还对定金、付款方式等事项进行了约定。协议签订后，被告向原告支付了定金5万元、部分房款65万元。2012年7月10日，原告将涉诉房屋交付被告，涉诉房屋之产权证至今仍未取得。原告出售涉诉房屋之目的为换购距家较近的房屋，为儿子结婚之用，如今涉诉房屋之产权证一直未能取得，致使特别协议无法继续履行，合同目的无法实现。2013年10月14日，原告依据协议约定通过手机短信以及快递方式通知被告解除特别协议。现被告拒绝腾退房屋、拒绝返还相关文件、物品。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、解除《房屋买卖合同》、《无产权证明特别协议》及《房屋买卖居间合同》；2、判令被告腾退涉诉房屋并返还《北京市商品房预售合同》等相关文件及物品（共18项，附清单）；3、本案诉讼费由被告承担。被告李瑞强辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《无产权证明特别协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，对任何一方均具有法律的约束力。原告不具备解除合同的合同条件，更不具备解除的法定条件。按照双方合同约定，被告支付尾款的条件是公积金贷款，且被告现在具备一次性履行的能力，作为被告没有义务提供担保，不符合合同法第69条的情形；涉案房屋完全可以取得产权证，不存在事实上不能履行的问题，也不符合合同法第110条情形。原告所依据的约定解除权是《无产权证明特别协议》中的第四条，但该条的适用条件是有限定的，即只有在原告原因无法取得产权证的情形下才适用，但就本案而言，涉案房屋目前尚未取得产权证是由于开发商的原因所致，故依据此条约定解除合同仍然不成立。双方签署的协议具备继续履行地现实基础，被告具备购房资格，已经按照约定支付了首付款，且该房屋已经交付给被告，被告也已经装修入住，被告在京只有这唯一的住房，事实上不具有腾房的基础。由于原告明示违约，既然拒绝过户，所以根据双方买卖合同第九条的约定，个人所得税应该由原告承担。房屋买卖居间合同是约束中介与当事人之间的关系，与本案无关，希望法庭予以驳回。反诉原告李瑞强诉称：2012年7月8日，反诉人与被反诉人通过北京鑫联万家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），同日，双方与中介公司又签订了《无产权证明特别协议》（以下简称特别协议）。合同及特别协议约定反诉人购买涉诉房屋，房屋总价款为135万。合同签订后，反诉人已按约定向被反诉人支付了定金5万元和首付款65万元。同时，合同约定被反诉人于2013年3月30日前应办理完涉诉房屋的房屋产权证明，如因开发商原因导致产权证如期不能办理的，双方同意自开发商办理完毕房产证之日起60个工作日内被反诉人向反诉人办理过户手续等相关事宜。但被反诉人却于2013年10月14日向反诉人发出解除协议通知，要求解除特别协议，拒绝按照协议约定为反诉人办理产权过户事宜。被反诉人的行为已经严重违约，为维护反诉人的合法权益，提起诉讼，请求依法判令：1、被反诉人继续履行双方签署的《房屋买卖合同》及《无产权证明特别协议》，在被反诉人取得产权证后60个工作日内协助反诉人办理完毕涉案房屋的产权过户手续；2、被反诉人支付交易中所发生的个人所得税（税额以税务机关核定的为准）；3、诉讼费由被反诉人承担。反诉被告陆阿尼辩称：不同意反诉原告的反诉请求，要求解除合同。涉诉房屋产权证至今未能取得，无法为被告办理过户，合同于事实上无法继续履行。根据《无产权证明特别协议》（以下简称特别协议）有关条款以及交易习惯，不能在2013年3月30日前取得涉诉房屋产权证的，原告可以解除合同。涉诉房屋产权证何时能得遥遥无期，为尽快使原被告双方的法律地位回归确定状态，真正做到案结事了，应当解除合同。被告多次向原告表示自己无支付能力继续履行合同，又未向原告提供适当担保，原告可以解除合同。被告李瑞强要求原告支付交易中所发生的个人所得税之反诉请求无事实、法律依据，应予驳回。原告与被告就增加的税费如何负担无法达成一致，应当判决解除合同。综上，被告的反诉请求无事实以及法律依据，应当依法驳回。经审理查明：2012年7月8日，陆阿尼（出卖人）与李瑞强（买受人）通过北京鑫联万家房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》（合同编号为：0000286），双方约定：李瑞强购买陆阿尼所有的坐落在北京市昌平区沙河镇某房屋，建筑面积89.04平方米，总价款135万元。合同第九条约定：合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，在此房办理的过程中所发生的所有税费由乙方承担，具体约定可以填写补充协议；因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。同日，陆阿尼作为甲方、李瑞强作为乙方、北京鑫联万家房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订了一份《无产权证明特别协议》，协议约定：……二、甲方承诺在2013年3月30日前将房屋产权证明办理完毕，如因开发商原因导致房屋产权不能如期办理的，则甲乙双方同意自开发商办理完房屋产权证之日起60个工作日内办理过户手续。三、甲方承诺在取得房产证后60个工作日内与乙方自行或委托丙方代为办理产权过户登记。四、如因甲方原因不能在上述期限内取得房产证，可以采用（1）（2）方式解决：（1）解除合同，所有的交易损失包括丙方应当收取的全部佣金由违约方承担；（2）、乙方给与甲方30日宽限期，如期限内仍未办理完毕，则甲乙双方按照第（1）款承担责任。补充协议：1、签订本合同后，乙方向甲方支付购房定金五万元整，乙方于2012年7月10日支付甲方购房首付款六十五万元整，剩余尾款六十五万元乙方申请住房公积金贷款支付甲方。2、甲方收到乙方定金及首付款七十万元当日将商品房预售合同原件、房款发票、代收契税收据、代收公共维修基金收据、代办房本收据、房屋钥匙交予乙方保管，并将房屋交付乙方使用，配合乙方去物业办理新业主变更手续。4、如开发商延期办理产权证，开发商赔付违约金由甲乙双方按比例收取……同日，以上三方还签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同第一条第三款对税费缴纳方面作了约定，即：在产权变更时所需缴纳的全部税费由乙方承担；过户当日因政策原因须缴纳的新增税费，由乙方承担。合同第二条第二款约定：丙方所收的居间服务费为27000元整，本居间服务费由乙方支付。李瑞强按照约定于2012年7月8日向陆阿尼支付了购房定金50000元，于2012年7月10日向陆阿尼支付了购房首付款650000元，向北京鑫联万家房地产经纪有限公司支付购房服务费27000元。当日，陆阿尼将商品房预售合同2份、房款发票2张、代收印花税、产权代办费、房屋登记费收据、代收契税收据、代收公共维修基金收据、光缆入网建设费发票、歌华有线收看维护费发票、燃气用户登记表、房屋尾款收据、三期C3-5-701收据、物业管理费收据、住宅工程质量分户验收表、装修钥匙2把、门禁卡2个、大门钥匙5把、燃气卡、电卡、《北京市商品房预售合同补充协议》交予李瑞强保管，并将房屋交付李瑞强使用。现该房屋一直由李瑞强及其家人居住，且李瑞强对此房屋重新进行了装修。诉争房屋2012年的物业费是由陆阿尼交付的，2013年的是由李瑞强交付的。另查，本案诉争房屋的开发商北京罗顿沙河建设发展有限公司（罗顿公司）与陆阿尼签订的《北京市商品房预售合同》第二十条中明确约定买受人应在商品房交付之日起720日内取得该房屋所有权证书；北京罗顿沙河建设发展有限公司向陆阿尼交房时间为2011年2月24日，后北京罗顿沙河建设发展有限公司并未在陆阿尼收房之日起720日内将诉争房屋的产权证发放给陆阿尼。在庭审中，陆阿尼称就此事询问过中介公司，中介公司和罗顿公司联系后，告知其诉争房屋产权证的办理时间现在还没有定下来；李瑞强称诉争房屋的产权证正在办理中，已有部分业主办理了房本。李瑞强为北京市非农业集体户口，集体户名称为“中科院人才交流中心”。2013年10月9日，李瑞强通过北京鑫联万家房地产经纪有限公司提交了本市户籍居民家庭购房资格核验申请，核验结果为“初步核验通过”。再查，2013年10月14日，陆阿尼通过手机短信以及快递送达《解除协议通知》的方式告知李瑞强解除双方签订的《无产权证明特别协议》。李瑞强表示拒绝腾退房屋、拒绝返还相关文件、物品。为此，双方诉至本院，诉如所请。庭审中，陆阿尼向法庭提出申请，要求追加北京鑫联万家房地产经纪有限公司为被告，李瑞强认为《无产权特别协议》虽然是三方签订的，但主要的权利义务是在原被告双方，没有需要追加北京鑫联万家房地产经纪有限公司为被告。上述事实，有《商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、《无产权证明特别协议》、《房屋买卖居间合同》、购房首付款收条、定金收条、物业费交纳发票、收件证明、手机短信、快递底单、解除通知、存量房交易服务平台记录、集体户首页、常住人口登记卡及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；本案中，陆阿尼与李瑞强签订的《房屋买卖合同》及《无产权证明特别协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。陆阿尼称涉诉房屋产权证至今未能取得，无法为李瑞强办理过户，双方之间的合同于事实上无法继续履行，但并未提供充足的证据证明涉诉房屋产权证系不能办理，故陆阿尼以此为由，认为符合合同解除的法定情形，要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；陆阿尼称李瑞强没有支付剩余房款的能力，也未提供担保，符合合同法第六十九条规定的合同解除的法定情形，但陆阿尼并未提供充分的证据证明李瑞强无法按照合同约定办理公积金贷款支付剩余房款，故对陆阿尼以此为理由要求解除合同的请求，证据不足，本院不予支持；陆阿尼以双方签订的《无产权证明特别协议》第四条为依据要求解除合同，但该条的适用前提系因卖方原因不能在2013年3月30日之前取得房产证，而本案涉诉房屋系因开发商罗顿公司迟延履行合同义务造成的，故不符合适用该合同条款解除合同的情形。李瑞强在合同履行过程中，按照双方的约定支付了定金、首付款，并对房屋重新进行了装修，实际占有、使用该房屋；依据中介公司为其所做的购房资格审查，李瑞强的家庭符合办理房屋过户手续的标准，也没有证据显示李瑞强无法按照合同约定以公积金贷款的方式支付剩余房款，李瑞强在庭审中也明确表示自己可以一次性给付剩余房款，且诉争房屋的产权证目前只是因开发商的原因逾期办理而非不能办理，故双方合同的履行不存在事实及法律上的障碍，因此本院综合考虑方便生产、有利生活和保持交易稳定性的原则，认为双方应继续履行合同约定的各项义务；对于具体办理过户手续的时间，双方在《无产权证明特别协议》第二条已经明确约定，“如因开发商原因导致房屋产权不能如期办理的，则甲乙双方同意自开发商办理完房屋产权证之日起60个工作日内办理过户手续”，故对于李瑞强提出的要求陆阿尼继续履行双方签署的《房屋买卖合同》及《无产权证明特别协议》，在陆阿尼取得产权证后60个工作日内协助李瑞强办理完毕涉案房屋的产权过户手续的反诉请求，于法有据，本院予以支持。因双方签订的《房屋买卖合同》及《无产权证明特别协议》应继续履行，故陆阿尼要求李瑞强腾退该房屋并返还商品房预售合同2份、房款发票2张、代收契税收据、代收公共维修基金收据等物品的诉讼请求，均缺乏事实和法律基础，本院不予支持。关于新增个人所得税的承担问题，双方在《房屋买卖合同中》约定“因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳”，按照国家相关政策规定，因“新国五条”的实施，产生的个人所得税应由卖方承担，即由陆阿尼承担；而在《房屋买卖居间合同》中却约定“过户当日因政策原因须缴纳的新增税费，由乙方承担”，即由买方李瑞强承担；上述两份合同均属合法有效，且对新增税费如何承担的问题均有明确的约定，不属于“合同没有约定或约定不明”的情况，而是双方就此问题达成了两个相互矛盾的约定，导致双方在合同履行过程中因此产生争议，双方对此均存在过错，故李瑞强要求陆阿尼全部承担因政策调整而产生的个人所得税的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；本院根据公平原则，确定在本次交易过程中发生的个人所得税应由陆阿尼、李瑞强各自承担50%，具体数额以税务机关核定的为准。李瑞强的本诉答辩意见及陆阿尼的反诉答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。双方当事人如因《房屋买卖合同》、《无产权证明特别协议》的相关事宜产生其他争议的，应本着公平合理、诚实信用的原则，自行协商解决或另案处理。关于《房屋买卖居间合同》的问题，系双方当事人与中介公司三方之间的另一法律关系，与本案不属同一法律关系，双方当事人可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陆阿尼于本判决生效后十日内继续履行其与李瑞强签订的编号为0000286的《房屋买卖合同》及《无产权证明特别协议》，自开发商办理完毕房产证之日起六十个工作日内协助李瑞强办理位于北京市昌平区某房屋的权属转移登记手续，将该房屋产权登记变更到李瑞强名下；二、双方交易中所发生的个人所得税由陆阿尼负担百分之五十，由李瑞强负担百分之五十，具体数额以办理权属转移登记手续时税务机关核定的为准；三、驳回陆阿尼的本诉请求；四、驳回李瑞强的其他反诉请求。本诉案件受理费七十元，由原告陆阿尼负担（已交纳）；反诉案件受理费七十元，由反诉被告陆阿尼负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 薛恩同二〇一三年十二月十四日书 记 员 刘海渊 来源：百度搜索“”