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(2013)平民初字第5016号

裁判日期: 2013-12-13

公开日期: 2014-06-17

案件名称

侯凤云与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市平谷区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

侯凤云,北京乾元房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款,第一百三十五条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百四十四条

全文

北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2013)平民初字第5016号原告侯凤云,女,1973年3月9日出生。委托代理人陈桂荣,北京市逢时律师事务所律师。被告北京乾元房地产开发有限公司,住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。法定代表人马印秋,总经理。委托代理人张立功,男,1956年10月27日出生,北京乾元房地产开发有限公司职员。原告侯凤云与被告北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈桂荣到庭参加了诉讼,被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2007年1月8日,我与被告签订北京市商品房预售合同,合同签订后,我向被告交纳了购房款、办理房屋权属转移登记的委托费用。2007年6月20日,被告将房屋交付给我,但被告未按合同约定办理房屋权属证明,直至2011年9月20日,被告取得房屋所在楼栋的初始登记,至今未协助我办理房屋转移登记,故起诉要求被告立即为我办理房屋产权转移登记,支付逾期交房违约金17196.2元、初始登记违约金57006元、至2013年8月23日转移登记违约金76240元。被告辩称:原告应提供合同、房款发票原件等证据证明其主张合法;现原告主张初始登记、转移登记的违约金,已超过诉讼时效;双方签订的合同存在初始登记与转移登记违约金重复计算问题,显失公平;由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台,无法及时完成验收,致使迟延办理产权证,故不同意为原告办理产权证,赔偿其违约金;由于原告未签订办理转移登记的委托书,未缴纳契税,无法为其办理转移登记;原告未取得转移登记,无法计算赔偿期间;原告主张的违约金过高,其赔偿请求远高于实际损失,要求法院酌减。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明,2007年1月8日,原告与被告签订北京市商品房预售合同,约定原告购买被告开发建设的平谷区迎宾花园住宅小区×号楼×单元×号(现楼号变更为×号楼×单元×号)商品房一套。合同第十一条约定,出卖人应��2006年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,逾期在60日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金,并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条约定:(一)出卖人应在2008年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明,双方同意自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)商品房交付使用后,双方同意买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用四百元人民币。如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2007年1月8日,原告交首付款297000元,同年4月19日交200000元,7月10日交12615元。并向被告的委托销售代理机构北京通和房地产经纪有限公司支付了产权代办费400元。被告于2007年6月20日将房屋交付原告入住。2011年9月20日,被告取得涉案商品房所在楼栋的初始登记,至今原告未办理转移登记。另查明,在被告发放给原告的入住费用一览表中写明,契税的缴纳在办理产权前由开发商另行��知具体缴纳时间。被告未能就其已通知原告缴纳契税和签订委托手续提供证据。平谷区住建委未因2008年奥运会发过停工通知。上述事实,有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同、补充协议、购房款发票、产权代办费收据、入住通知书、北京市平谷区人民政府房地产开发管理办公室文件、北京市平谷区房屋权属登记中心档案查询结果、调查笔录等在案佐证。本院认为:双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同内容合法有效,双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中,被告未在双方约定的期限内向原告交付房屋,其行为已构成违约,故被告应依此向原告支付违约金;另外,被告未在双方约定的期限内为原告办理房屋权属初始登记,其行为已构成违约,应依合同约定向原告支付违约金;现因原告���在楼栋已进行初始登记,已具备办理房屋转移登记的条件,被告应依合同约定协助原告办理转移登记,故对原告该项诉讼请求,本院予以支持;被告逾期协助原告办理房屋转移登记的行为构成违约,理应依约向原告支付违约金,但因原告现未实际取得转移登记,依合同约定,其请求被告支付转移登记违约金的条件尚未成就,故本案不予支持,原告可待实际取得转移登记后另行解决;双方在合同中约定,如被告迟延办理房屋权属初始登记和转移登记,其应于实际取得商品房所在楼栋权属证明之日起和买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内向原告支付违约金。因此,原告主张违约金的诉讼时效起算时间应是得知被告未按该约定支付违约金之日起算,被告以原告要求支付逾期办理房屋权属初始登记违约金和转移登记违约金已经超过诉讼时效之意见,依据不足,本院不予采纳;对于被告主张原告拆改阳台、扩建小院影响验收,导致延误办理初始登记问题,因被告未提供相关证据佐证,本院不予采信;又因未提交证据证明其曾通知原告限期缴纳契税,本院对被告关于原告未按期缴纳契税导致房屋权属转移登记迟延办理之辩解亦不予采信;关于代办过户的委托手续,因双方在合同中已经约定由被告代为办理,且原告已经缴纳了代办费用,被告亦未能就已通知原告仍需签订过户委托手续一事提供证据,故对被告因原告未签代办委托手续导致转移登记迟延办理之辩解亦不予采纳;另被告认为原告主张的违约金过高,要求本院调整,因现当地房价持续上涨,原告又未就其实际损失提供相应证据,故本院结合原告主张违约金数额占房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则酌���予以调整。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定,判决如下:一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助原告侯凤云办理北京市平谷区迎宾花园小区×号楼×单元×号房屋的转移登记。二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告侯凤云支付逾期交房违约金九千零七十八元。三、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告侯凤云支付逾期办理房屋权属初始登记的违约金三万五千九百八十九元。四、驳回原告侯凤云要求被告北京乾元房地产开发有限公司支付逾期办理转移登记违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百零八元,由原告侯凤云负担一千七百零六元,被告北京乾元房地产开发有限公司负担一千六百零二元(本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李朝文人民陪审员  丁宝顺人民陪审员  胡桂芬二〇一三年十二月十三日书 记 员  靳贺军 搜索“”