（2013）银民初字第218号
裁判日期: 2013-12-13
公开日期: 2014-08-05
案件名称
原告刘彦军与被告北海市东旭房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
北海市银海区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘彦军,北海市东旭房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2013）银民初字第218号原告：刘彦军，男。委托代理人：秦晓辉，广西广为律师事务所律师。委托代理人：庞麟霁，广西广为律师事务所实习人员。被告：北海市东旭房地产开发有限公司。法定代表人：邱文华，董事长。委托代理人：卢春林，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。委托代理人：郑云，男，系北海市东旭房地产开发有限公司开发部经理。原告刘彦军与被告北海市东旭房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人秦晓辉、庞麟霁，被告的委托代理人卢春林、郑云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年11月23日，原告向被告购买蓝色经典住宅小区1栋1单元2202号房屋一套，建筑面积约86.5㎡，房屋总价393402元，双方签署了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：被告应于2011年4月30日前将房屋交付原告；被告如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止；如因被告的责任，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。2011年9月22日，被告向原告提供验收时间为2011年8月30日的《建设工程质量验收意见书》，原告领取钥匙并办理入住手续，但至原告起诉之日，被告仍未办理好房屋产权证。经原告调查，发现房产证无法办理的原因是涉案房屋未经过竣工验收，北海市住房和城乡建设局为此于2013年1月15日向被告下发《整改通知书》。原告认为，被告向原告提供虚假验收材料，且未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，导致原告遭受巨大经济损失，为此请求被告支付延期交房违约金，但双方约定的违约金明显过低，远远低于违约给原告造成的实际损失，请求依法按照同地段同类房屋租金标准评估确定实际损失为28718.35元。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金28718.35元（自本合同约定最后交付期限的第二天起算至商品房竣工验收合格之日止）；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3934.02元。原告对其主张在举证期限内提交的证据有：一、《商品房买卖合同》【销售合同编号：BHBCIII蓝色经典1-1-2202）及《合同补充协议》，拟证实原、被告于2009年11月23日签订合同，约定被告应于2011年4月30日前将经五方验收合格的房屋交付给原告，如逾期交房被告须按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；二、《销售不动产统一发票》，拟证实原告已按约定支付全部购房款393402元；三、《收据》，拟证实原告已向被告支付办证费用2000元；四、北海市住房和城乡建设局于2013年1月15日向被告下发的《整改通知》，拟证实涉案房屋至2013年1月15日仍未竣工验收，其向原告提供的质量验收意见书属伪造材料；五、2011年8月30日的《建设工程质量验收意见书》，拟证实被告提供假的质量验收意见书以欺骗业主签字收房。被告辩称：对原告诉称的合同签订及付款等事实没有异议，但不同意原告的诉讼请求：1、蓝色经典住宅小区1栋对应为C座，于2011年8月30日竣工，并于2011年9月陆续交房，被告延期交房主要是因为异常天气、政府市政工程施工、限电停工、根据市政府要求进行外墙改造等客观因素造成工期延误；2、合同约定被告应在交房后360天内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并不是办理产权证的期限，被告已于2009年12月23日办理合同备案登记。被告对其主张在举证期内提交的证据有：1、《北海市人民政府关于2010年中高考期间控制噪声污染源的通告》1份，拟证实被告在2010年中高考期间禁止施工作业；2、武汉华中科大建筑设计研究院《工程设计变更通知单》共2份，拟证实房屋外墙由原设计的涂料变更为陶瓷马赛克，一层外墙装饰由陶瓷马赛克改为干挂花岗石材饰面，工程量增加导致延期交房；3、《市政道路汇编图册》，拟证实因楼盘周边道路施工对涉案楼盘施工的影响；4、北海市气象局的《天气报告》，拟证实被告在2010年、2011年施工过程中受到下雨和刮风影响的天数；5、2011年8月30日的《建设工程质量验收意见书》，拟证实涉案房屋已具备合同约定的交付条件；6、楼盘现状实景图片4张，拟证实外墙变更后的情况；7、《“蓝色经典”交房程序表》，拟证实原告已于2011年9月22日办理交房手续；8、外墙变更《工程量定额表》，拟证实被告变更外墙增加的工作量和款项，致使工期延长；经过庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三、五的真实性、合法性和关联性均没有异议，对证据四的真实性有异议，认为涉案1栋房屋早已完工并验收，该通知是针对其他栋楼房；对证据五的证明内容有异议，认为该质量验收意见书是按照合同约定经五方签字确定的，并不存在欺骗原告签字收房的事实。原告对被告提供的证据1的关联性有异议，认为中高考每年都有，被告自签订合同时应考虑在内，不能作为延期交房的理由；对证据2、8有异议，认为设计变更是建设单位与设计单位内部的事，与原告无关，且被告变更实际亦未通知原告；对证据3的关联性有异议，认为道路施工对被告不造成影响，不能作为被告延期交房的理由；对证据4的关联性有异议，认为下雨刮风不属于异常天气，且被告未提供施工日志证实其因天气原因停止施工；对证据5有异议，认为合同约定需五方验收合格，但仅有施工单位明确合格，其他均未作出意思表示；且被告提供的验收意见书不符合法定验收标准，应提供竣工验收报告、消防验收、人防工程验收等材料；对证据6有异议，认为被告随意变更设计未通知原告；对证据7的合法性有异议，认为原告基于被告提供的伪造的质量验收意见书收房，该行为没有任何法律意义。本院认为，对于被告无异议的证据一、二、三、五，本院予以依法确认作为认定本案事实的依据。原告提交的证据四，经本院核实确是北海市住房和城乡建设局针对被告第三期蓝色经典小区所下发的通知，该证据本院予以采纳。对于被告提供的证据1、2、3、6、8，原告的抗辩意见成立，以上证据本院均不予采纳。被告提供的证据4，根据相关气象标准，6级以上强风或日降雨量达50㎜以上属灾害性天气，会对施工造成影响，因此应相应扣减灾害性天气给被告造成的停工天数，故该证据本院予以采纳；证据5证实原告所购房屋已经五方验收，具备交房条件，该证据本院予以采纳；证据7证实被告已将房屋交付给原告，该证据本院予以采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年11月23日，原、被告经协商后签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于金海岸大道北华侨投资开发区内的蓝色经典住宅小区1幢1单元2202号房，建筑面积86.5㎡，房屋总价款393402元；被告应于2011年4月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的房屋交付原告；若遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，被告可据实予以延期；若被告逾期交房未超过90日或超过90日，原告同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及缴纳了办证费用，被告亦于2009年12月23日办理合同备案登记。2011年8月30日，被告组织建设、施工、监理、设计、勘察五方对涉案房屋进行质量验收评定为合格。2011年9月22日，原告办理交房手续。2013年1月15日，北海市住房和城乡建设局向被告下发整改通知，责令被告停止将未经验收合格的房屋交付使用。另查明，从原、被告签订合同之日起至合同约定的交付房屋时间即2011年4月30日止，6级以上强风或日降雨量达50㎜以上的灾害性天气共计76天。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点：一、涉案房屋的验收时间；二、被告是否存在逾期交房的违约行为；三、原告请求被告支付逾期办理房产证的违约金是否有事实和法律依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。针对本案第一个争议焦点：涉案房屋的验收时间。原告认为被告提供的《质量验收意见书》既不符合合同约定，亦不符合法律规定。合同约定需五方验收合格，但仅有施工单位明确合格，其他均未作出意思表示；且被告提供的验收意见书不符合法定验收标准，应以最终的竣工验收报告、消防验收、人防工程验收等时间为房屋验收时间。被告认为，合同约定的房屋交付条件是经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，该五方已于2011年8月30日对涉案房屋进行验收，并评定为合格。原告主张的竣工验收报告是综合验收，并不符合合同约定。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，被告于2011年8月30日组织五方进行验收，五方均盖章认可验收合格，该房屋已符合合同约定的交付条件，可以交付原告使用，被告抗辩意见成立，本院予以采纳。针对本案的第二个争议焦点：被告是否存在延期交房的违约行为。根据合同约定，被告应于2011年4月30日前将房屋交付给原告，但被告至2011年9月22日才将房屋交付给原告，扣减被告因6级以上强风或日降雨量达50㎜以上的灾害性天气给施工造成影响的76天，被告逾期交房共68天，已构成违约，应承担违约责任。因此，被告应按照合同约定，按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金，即393402元×万分之一／天×68天＝2675元。原告认为合同约定的违约金明显过低，主张按照同地段同类房屋租金标准评估确定其实际损失的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。针对本案第三个争议焦点：原告请求被告支付逾期办理房产证的违约金是否有事实和法律依据。合同约定，被告应在房屋交付使用后360天内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价的1%向原告支付违约金，但双方并未明确约定办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，被告应自房屋交付使用之日90日内为原告办理房屋权属证书。被告已于2011年9月22日将房屋交付给原告，但至今仍未办理房屋权属证书，逾期已超90天，已构成违约。因此，原告请求被告按已付房价的1%支付逾期办证违约金3934.02元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告北海市东旭房地产开发有限公司应支付给原告刘彦军逾期交房违约金2675元；二、被告北海市东旭房地产开发有限公司应支付给原告刘彦军逾期办证违约金3934.02元；三、驳回原告刘彦军的其他诉讼请求。本案受理费308元，由原告刘彦军负担98元，被告北海市东旭房地产开发有限公司负担210元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。代理审判员 刘舒霞二〇一三年十二月十三日书 记 员 冯 志附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：