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(2013)栖民初字第1246号

裁判日期: 2013-12-13

公开日期: 2014-04-11

案件名称

原告南京鑫润源物业管理有限公司与被告吴建龙物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京鑫润源物业管理有限公司,吴建龙

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第一百零七条,第一百零九条;《物业管理条例(2007年)》:第七条,第六十七条

全文

南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2013)栖民初字第1246号原告南京鑫润源物业管理有限公司,组织机构代码75411830-4,住所地南京市白下区八宝东街3号瑞鑫兰庭6幢2单元204室。法定代表人王宁,总经理。委托代理人崔武,江苏润商律师事务所律师。被告吴建龙,男,汉族,1965年8月26日出生。原告南京鑫润源物业管理有限公司(以下简称鑫润源物业公司)与被告吴建龙物业服务合同纠纷一案,本院于2013年9月3日立案受理后,依法由代理审判员徐琴适用简易程序,于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告鑫润源物业公司的委托代理人崔武,被告吴建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫润源物业公司诉称,南京山居十六院小区原为南京广电集团外景基地演员公寓(以下简称广电外景演员公寓),开发商为南京广电集团房地产开发经营有限责任公司(以下简称广电集团房地产公司)。2007年12月11日,原告与广电集团房地产公司就广电外景演员公寓物业管理服务事宜签订《前期物业服务委托合同》,2009年8月13日签订《前期物业管理服务补充协议》。合同约定,原告为该小区的全体业主以及使用人提供物业服务,受益人每月按照房屋面积1.8元/平方米向原告支付物业管理费。《前期物业服务委托合同》以及南京市物价局的文件批复规定,小区地下车库业主专用车位停车管理费为每月每辆80元;合同中还约定了一些关于公共设施以及绿化养护等公摊的费用。合同生效后,原告一直积极履行相关权利义务,依约对该小区实施规范的物业管理,为全体受益人提供了完善的物业管理服务。被告系该小区X幢X单元XXX室的业主,2010年入住该小区,房屋面积为184.57平方米。自2011年6月1日起至今被告无故拖欠物业管理服务费8638元、车位费2560元以及公摊费用201.1元,合计11399.10元。原告多次催缴,被告仍未交纳。为维护自身的合法权益,原告诉至法院,请求依法判令:1、被告支付2011年6月1日至2013年7月31日的物业服务费8636元、车位费2560元、公摊费用201.1元,合计11399.10元;2、本案诉讼费由被告承担。被告吴建龙辩称,原告应当提供物业资质、工商年检以及正规的物业收费发票。原告应当提供物业服务费项目清单,列明物业服务的范围和标准。原告没有尽到物业服务责任,小区围墙多处被涂鸦,门前臭水横流,周围垃圾成堆,车库探头被树枝遮挡无人整理,水箱无人清理,水不能使用,门禁系统自进入小区居住第一天起就不能使用,被告房屋楼顶漏水,原告每次只用水泥糊弄一下,敷衍了事,因房屋漏水造成被告财产损失约2万元左右,该损失应当由原告赔偿,折抵后,被告无需再向原告交纳物业服务费,车位费原告承诺不收取,故被告不同意交纳物业服务费和车位费。公摊费用201.1元,被告无异议,同意交纳。经审理查明,南京山居十六院小区原为广电外景演员公寓,开发商为广电集团房地产公司。2007年12月11日、2009年8月13日,原告鑫润源物业公司(乙方)与广电集团房地产公司(甲方)签订《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务补充协议》,双方约定甲方将广电外景演员公寓委托乙方物业公司进行前期物业管理服务,服务期限自2007年12月1日起至甲乙双方再行签订物业服务合同时止,服务内容包括共用部位的维修、养护和管理,物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理,物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通,公共绿化的养护和管理,公共秩序维护、安全防范、消防安全等事项的管理等,收费标准为多层住宅每月每平方米1.8元,别墅每月每平方米3元。被告吴建龙为山居十六院多层住宅X幢X单元XXX室业主,房屋面积184.57平方米,自2011年6月1日起至2013年7月31日被告吴建龙未交过物业服务费。庭审中,被告对原告主张的2011年6月1日至2013年7月31日物业服务费数额8636元无异议,但认为原告存在物业服务不到位的问题,被告房屋楼顶漏水,造成房屋损失2万元左右,不同意交纳物业服务费。原告认为已按照合同约定履行了相关物业管理职责,被告房屋楼顶漏水属于房屋质量问题,原告也多次义务帮助被告修缮了房屋。另查明,2010年7月12日,南京市物价局下发宁价房物字(2010)22号文件,就广电外景演员公寓停车收费问题批复如下:停车管理服务费以每月每辆计算,小汽车地下车库业主专用车位停车为80元。原告鑫润源物业公司未与被告吴建龙就收取停车管理服务费签订协议。原告鑫润源物业公司为山居十六院小区提供物业服务至2013年7月31日止。上述事实,有双方当事人陈述、营业执照、《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务补充协议》、照片等证据予以证实。本院认为,原告鑫润源物业公司和广电集团房地产公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效,依法对业主具有约束力。原告鑫润源物业公司依据合同约定为小区提供了相应的物业服务,被告吴建龙作为山居十六院小区的业主,负有按约支付物业服务费和公摊费用的义务。原告鑫润源物业公司要求被告吴建龙支付物业服务费的请求符合法律规定。被告吴建龙自2011年6月1日至2013年7月31日未缴纳物业服务费,于法无据,应当缴纳。在合同履行期间,原告鑫润源物业公司管理服务存在部分瑕疵,故本院酌情认定原告鑫润源物业公司自行承担15%的责任,被告吴建龙应缴纳的物业服务费为7340.6元(8636元×85%)。对于原告鑫润源物业公司主张的公摊费用201.1元,被告吴建龙无异议,本院予以确认。对于原告鑫润源物业公司要求被告吴建龙缴纳车位费2560元的诉请,原告鑫润源物业公司未举证与业主就停车专用车位收费达成协议,被告吴建龙亦不同意缴纳车位费,故本院对此诉请不予支持。关于被告吴建龙辩称其房屋楼顶漏水,造成房屋损失2万元左右的意见,因该主张属于另一法律关系,被告吴建龙可另行主张权利,本案不予处理,故本院对此抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第六十七条之规定,判决如下:一、被告吴建龙于本判决生效之日起十日内向原告南京鑫润源物业管理有限公司支付2011年6月1日至2013年7月31日的物业服务费7340.6元、公摊费用201.1元,合计7541.7元;二、驳回原告南京鑫润源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴建龙未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元,减半收取42.5元,由被告吴建龙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  徐琴二〇一三年十二月十三日见习书记员  马倩 搜索“”