浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第3487号原告浙江南都物业管理有限公司。法定代表人韩芳。委托代理人王燕红、娄国芬。被告吴振潮。
原告浙江南都物业管理有限公司诉被告吴振潮物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法由
代理
审判员任莹独任审判，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告浙江南都物业管理有限公司的委托代理人娄国芬，被告吴振潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江南都物业管理有限公司诉称，被告系鉴湖景园E6幢2单元103室房屋的业主，房屋建筑面积为133.38平方米。2009年8月，被告对上述房屋进行验收，并与原告签订《鉴湖景园前期物业服务协议》一份，根据协议约定，被告应于每半年的首月5日前预付半年的物业服务费。2009年8月7日，鉴湖景园业主委员会与原告签订《鉴湖景园物业服务合同》一份，根据合同约定，被告房屋的物业管理服务费的收费标准为1.2元／平方米·月，每年首月的20日前，业主支付本年度1月1日至12月31日止的物业服务相关费用，若业主逾期缴纳的，应当支付违约金。该合同对全体业主均有效。合同签订后，原告按照约定履行管理义务，但被告无故拒付物业费。截止2013年9月30日，被告尚欠原告物业服务费3841.34元，并已产生违约金2226.82元。综上，原告为维护自己的合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：判令被告支付自2010年1月1日起至2011年12月31日止的物业管理费3841.34元，并支付违约金2226.82元，合计6068.16元（违约金从逾期缴纳之日起按每日万分之五暂计算至2013年9月30日，要求最终计算至款清之日止）。
被告吴振潮辩称，被告之所以拒绝缴纳物业管理费，是因为原告没有提供好物业服务，理由如下：1.交房时被告的大门有撬掉的痕迹，因该大门价值五、六千元，当时原告说给处理，并承诺允许被告免交2000元的物业费（被告要求免交3000元），结果到现在为止此事也未能解决；2.被告的房子是一楼的，下水道管子经常堵住，向物业公司多次反映也没有回应，被告是自行请来疏通管道的人来疏通的，原告这样的服务态度，让业主很不满意；3.被告在鉴湖景园购买了车位，因自己不常住，经常有别的车在被告的车位停放，被告认为此系原告管理疏忽，并向原告反映多次，原告也向被告保证会管理好，但这个情况一直未有改善。综上，被告认为自己无需缴纳物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月7日，鉴湖景园业主委员会与原告签订《鉴湖景园物业服务合同》一份，约定：服务期限为2009年6月30日至2011年12月31日；多层0.8元／平方米·月，排屋1.4元／平方米·月，商铺1.2元／平方米·月，小（高）层1.2元／平方米·月（含电梯维保年检费及电梯水泵运行、日常维护、能耗费）；每年首月的20日前，业主支付本年度1月1日至12月31日止的物业服务相关费用；若业主逾期缴纳的，原告有权要求业主补缴并从逾期之日起对逾期费用部分按每天千分之三加收违约金；该合同对全体业主均有效。合同还对其他事项作了约定。2009年9月1日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：原告为被告房屋所在小区提供物业服务；收费标准为多层住宅0.8元／平方米·月，高层住宅0.9元／平方米·月（不包含电梯、水泵运行相关费用），别墅／排屋1.4元／平方米·月，会所0.9元／平方米·月，商业用房1.2元／平方米·月（不含公共能耗与门前三包、电梯维护运行等相关费用）；乙方应于开发商通知交房之日起向甲方支付12个月的物业服务费用，次年起每半年的首月5日前预付半年的物业服务费；乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收滞纳金。合同还对其他事项作了约定。另查明，被告系柯桥鉴湖景园E6幢2单元103室的业主，该房屋建筑面积133.38平方米。2009年8月28日，被告对上述房屋进行验收。验收时，经原告确认，房屋大厅移门有被撬的痕迹。嗣后，原、被告就移门被撬一事进行协商，但未果。被告迄今未缴纳2010年1月1日起至2011年12月31日止的物业管理费2881.01元。原告经书面催缴未果，遂成讼。上述事实，由原告提供的鉴湖景园前期物业管理服务协议、业主／租户基本情况登记表、物业服务费用催缴通知单、快递单、投递查询记录；被告提供的验房登记表及当事人在庭审中的陈述等证据所证明。被告另提供的照片，因不能证明被告所要证明的事实，本院不予认定。
本院认为，依法保护业主及物业服务公司的合法权益。原告与鉴湖景园业主委员会签订的《鉴湖景园物业服务合同》及原、被告订立的《鉴湖景园前期物业管理服务协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应当认定有效。针对被告鉴湖景园E6幢2单元103室房产，该两份合同约定了不同收费标准。在《鉴湖景园物业服务合同》中，收费标准为1.2元／平方米·月（含能耗费等），在《鉴湖景园前期物业管理服务协议》中，收费标准为0.9元／平方米·月（不含能耗费等）。
本院认为，鉴于原、被告签订《鉴湖景园前期物业管理服务协议》的时间迟于《鉴湖景园物业服务合同》，结合原告起诉以万分之五计算违约金的标准，对本案被告房产应当以原、被告间签订的《鉴湖景园前期物业管理服务协议》中的合同条款作为双方当事人履行合同权利义务的依据。因此，被告2010年、2011年度的物业服务费应为133.38平方米＊0.9元／平方米·月＊12月＊2=2881.01元，而非原告诉称的3841.34元。现被告尚欠原告物业服务费2881.01元，事实清楚，本院应予认定。被告在审理中依法行使抗辩权，其内容为拒绝缴纳物业服务费。经审查，根据双方物业合同的约定，原告作为物业服务公司，应当对被告房屋的共用部分以及共用设施设备进行维修与养护，甚至包括为被告房屋自用部分、自用设备提供维修养护和其他特约服务。但事实表明，被告房屋大厅移门存在被撬痕迹，原告在与被告进行协商处理后，未提供积极的服务予以解决，确存在履约上的重大瑕疵，一定程度上影响了被告的生活。如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，
本院认为可以适当减少被告应付原告的2010-2011两个年度的物业服务费，具体减少比例，本院酌情确定为30%，同时对原告要求支付物业服务费的滞纳金不再予以支持。
被告另辩称其车位被占、下水管道堵塞的抗辩意见，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，
判决如下：
一、被告吴振潮应于本判决生效后日十日内支付原告浙江南都物业管理有限公司自2010年1月1日起至2011年12月31日止的物业管理费合计2016.71元；
二、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担10元，由被告吴振潮负担15元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理
审判员 任莹
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 王琴 来自