西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民三初字第00795号原告西安上海城商场业主管理委员会，住所地西安市莲湖区西大街369号。负责人李振泉，该委员会主任。委托代理人刑利平，陕西浩元律师事务所律师。委托代理人李娜，陕西浩元律师事务所律师。被告商洛市商州区君诚商务酒店，住所地商洛市商州区州城路西段与通江路交汇处。负责人王铁军，该公司总经理。委托代理人马龙，陕西秦鼎律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，陕西秦鼎律师事务所律师。
原告西安上海城商场业主管理委员会（以下简称上海城业委会）诉被告商洛市商州区君诚商务酒店（以下简称商州君诚酒店）租赁合同纠纷一案，原告上海城业委会于2013年6月18日向本院申请立案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刑利平、李娜，被告委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月12日，原、被告签订《租赁合同》。约定被告租赁西安上海城时尚广场（以下简称上海城）负一层及地上二层、三层，建筑面积11982.84平方米商业用房；租赁期限为11年，自2012年7月1日至2023年6月30日；从2012年2月1日至2012年6月30日5个月为装修免租期；合同租赁期内，被告应向原告业主交纳11年租金共计82506340元，业主收取租金应纳税款全部由被告承担；租赁期间租金按照6个月为一期预付，首期租金3192228.50元及保证金50万元在合同签订日支付；自第二期租金开始每期租金应提前20日支付；被告不按约定缴纳租金和物业费用，租金拖欠达7天、水电气及其他费用拖欠15天，原告有权代表全体业主解除本合同；构成违约的，自逾期之日起至实际支付之日止，每日向原告支付所欠款项总额的5‰的滞纳金，保证金不予退还，同时有权追索欠付租金。合同签订后，被告依约支付了第一期租金3192228.50元。第二期租金3192228.50元（从2013年1月1日至2013年6月30日），被告仅支付了2066684.73元。经多次催要，被告于2013年2月6日支付了700000元，截止2013年6月9日尚欠租金425543.77元，滞纳金578989.40元。被告未能按约定履行义务，构成严重违约，故诉至法院，请求：1、解除原、被告于2011年12月12日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠付的租金425543.77元及利息（从2012年7月1日算至实际给付之日）；3、判令被告向原告支付滞纳金578989.40元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、对双方签订《租赁合同》、所欠租金数额没有异议；
二、由于原告违约在先，被告未支付租金只是暂缓支付。被告承租该商铺时，电梯通行便利，具备商业条件，但后来原告业主李振泉侵占通向二、三层楼梯通道，致二、三层无法经营甚至关闭，部分商户不交纳租金，造成被告巨大损失。被告多次发函联系，原告置之不理，所以缓缴租金。另由于原告整栋楼房产及税费手续不完整，致使工商、税务部门不给场内商家办理经营手续。被告承租商铺后投资过千万，有大量的承租户，原告要求解除合同，后期问题无法解决；
三、被告是在履行合法抗辩权，不能按违约对待，不应承担利息与滞纳金；
四、2013年1月，原告及其下属企业对被告停水、停电，给被告造成了巨大损失，被告已经起诉，该案正在法院审理；
五、被告欠付的租金是因原告没有提供名单的业主李振泉一家，所有提供业主名单的租金都全部支付。综上，由于原告违约在先，故不同意解除合同、承担利息及滞纳金，并请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月12日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《租赁合同》。该合同明确约定“乙方知悉甲方接受业主委托的前提下，甲方作为‘西安上海城时尚广场’项目二层、三层、负一层业主租赁代理人”签订本合同。合同约定租赁物业位于西安市西大街369号，租赁范围为：二层建筑面积4326.81平方米，三层建筑面积3302.74平方米，负一层建筑面积4353.29平方米，合计11982.84平方米。合同约定租赁期限为11年（自2012年7月1日至2023年6月30日），装修免租期为5个月（自2012年2月1日至2012年6月30日）。并约定合同签订当日，被告支付首期六个月租金3192228.50元及履行合同保证金50万元，原告向被告移交承租物业。物业交付时，原、被告双方派代表到现场检查商场情况，并签署《房屋、设施设备交付确认书》，确认书签署之日为该物业的正式交付日。合同约定了租金计算办法及每三年度递增计算租金表，自第二期租金开始，每期租金提前20日支付。原告将业主名单及租金分配额清单提供被告，由被告直接将租金汇入各业主银行卡上，并向原告提供银行卡付款凭证。未办理银行存折的业主租金汇入原告指定账户。合同中原告向被告提供指定账户开户名、开户行及账号。合同约定双方必须严格按照合同约定履行各自义务，如一方不履行或不按合同履行构成违约。如被告未按约定支付租金及其他应付款，自逾期之日起至实际支付日向原告承担所欠付款项5‰的滞纳金。如不按期缴纳租金和物业费用达7天，水电费及其他费用达15天，原告有权解除合同，收回物业，保证金不予退还。合同还约定了双方其他的权利及义务。庭审中，双方认可被告在合同签订日支付原告首期租金3192228.50元及保证金50万元。第二期租金3192228.50元，被告在2012年12月11日支付2066684.73元，拖欠1125543.77元，逾期56天给付；2013年2月6日在多方协调下支付700000元，截止2013年6月9日拖欠425543.77元，逾期124天给付。原告主张逾期滞纳金是按照合同约定：每日承担欠款总额的5‰计算，截止2013年6月9日为578989.40元。对于欠付租金的时间及数额被告均无异议，但是认为欠付租金是因原告没有提供一层便利通道，其只是暂缓支付非故意拖欠。由于被告拖欠租金，原告在本案还主张该款项自应付日至实际给付日的同期银行贷款利息（暂时计算至2013年6月9日为30158.57元）。庭审中，被告提供通道照片2张，证明原告没有按照约定给被告提供正常的通道，致被告的承租户无法正常使用承租商铺，原告违约在先。由于被告提供该证据为复印件，原告提出异议，并称按照合同约定被告租赁的是负一层及二层、三层商铺。且整个商铺设计有12个通道，完全可以满足被告商户上下楼的需求。被告所提出的一层通道产权人是陕西康贝因投资发展有限公司（以下简称康贝因公司），不包含在原告出租范围内。在原告的协调下，该产权人也无偿提供给被告使用。被告认为该通道是消防通道，但经西安市房地局产权产析处专业核查，该通道不属于消防通道。此问题经管委会、社区、西大街派出所及原、被告五方协调，被告支付了70万元的租金，现欠租金425543.77元。庭审后，原告补充提供《租赁合同》附平面图及上海城一层产权证，证明原告已按租赁合同及平面图为被告提供了租赁物；而被告要求原告让出的通道是属于一层业主康贝因公司的产权，原告无权决定让出与否。对此证据，被告质证认为其虽没有租赁一层商铺，但是一层决定着二、三层的通行，其产权人不能侵犯相邻人的权利。房产证的图纸右下方备注也要求为相关的相邻人提供无偿的通行权，故其将保留向一层业主主张侵权的诉讼，以保护自身合法权利。被告提供2012年12月9日原告要求其支付租金的移交表及双方来往函件，证明在支付租金移交表上向原告提出解决通道问题再支付租金，之后的书面函件也证明被告并非违约不支付租金，而是一直在积极的主张自己权利。对该证据原告质证称，移交表和工作联系函上有其业委会成员签字的均认可。被告提交的2012年12月25日的复函和2012年11月23日的通知是复印件，原告也没有收到过，不认可。康贝因公司一层产权证中所附图纸上的备注，明确是对一层各业主之间相互使用公摊部位提供永久无偿通行权，不包括其他楼层。一层留有正常通道供他人通行，被告对此也认可，只是称通道狭窄，不便通行，也只是其拒绝交纳租金而提出的理由。针对原、被告争议，本院到上海城进行了实地勘察。上海城位于本市西大街和桥梓口什字的西北角，南邻西大街，东临桥梓口，共有两个大门。正门在桥梓口什字西北角，面向东南开。正对大门有上下扶梯可以通向二、三层。大门西侧有垂直电梯自地下一层至地上二层。垂直电梯南侧有楼梯，可以通向地下一层。上海城临西大街街面还有一大门，内有扶梯通向二、三层，扶梯向东侧由一层业主的承租户隔墙围挡，留有通道可以向北、向西，以通往地下一层及二、三层扶梯。双方争议是该门内上下扶梯东侧向北、向西通道，双方认可该通道经西安市房地局产权产析处界定非消防通道。上海城一层产权属康贝因公司。被告承租上海城后，将地下一层转租西安酷爱休闲娱乐管理有限公司，租赁期限五年，租金每半年支付一次；地上二、三层以西安上海城投资管理有限公司名义转租给彭鹏、饶湖超、西安新宇早期教育培训学校，租赁期限五年，租金每半年支付一次；转租给西安市莲湖区艾克斯网吧，租赁期限均为六年，租金每半年交付一次。现均在正常经营。2011年3月15日，上海城128名业主签订《业主经营自治公约》，全体业主同意选举业主商业管理委员会作为业主大会常设执行机构，有权选择商业经营机构签订或者解除与商业经营机构签订的《租赁合同》。2011年12月，上海城业委会经西安市莲湖区北院门街道办事处批准设立，并于2012年1月6日在西安市莲湖区住房制度改革委员会备案。庭审后，原告出具承诺书，承诺与被告解除《租赁合同》后，上海城负一层，二、三层现有承租户继续租赁原有商铺。另查，西安酷爱休闲娱乐管理有限公司因西安市金岛物业管理有限公司（系上海城物业管理公司）无端给其停电造成损失为由诉至本院，要求停止侵权、赔偿损失。康贝因公司因西安酷爱休闲娱乐管理有限公司未经其同意在其享有产权的上海城地下车库树立广告牌，并拒付广告费为由诉至本院，要求停止侵权、恢复原状。该两案正在审理中。上述事实，有《房屋租赁合同》、《业主经营自治公约》、照片、陕西省网络在线通用发票、承诺书、起诉状及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告上海城业委会是经全体业主选举产生，并经所在街道办事处批准设立，办理备案手续。上海城业委会按照业主公约和议事规则与商业经营机构签订上海城商场《租赁合同》开展经营活动，具有法律上诉讼主体资格。2011年12月，原、被告签订的《租赁合同》中也明确写明原告作为该出租商铺出租人身份，被告明确承租商铺的所有权情况及原告的委托身份，故双方在自愿、平等、合法基础上签订的《租赁合同》合法有效。2011年12月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租上海城负一层及地上二、三层商铺，租赁期限11年（自2012年7月1日至2023年6月30日），租金共计82506340元。被告在签订合同当日，支付首期六个月租金3192228.50元及履约保证金50万元，开始使用商铺。2012年12月11日（第二期付款日）被告支付租金2066684.73元，下欠租金1125543.78元；2013年2月6日又支付700000元，欠付租金425543.77元。故原告主张被告支付欠付租金，本院依法予以支持。原告主张欠付租金利息及违约滞纳金均是因被告违约造成的损失，属于同一性质，原告主张属重复要求，故本院对原告主张损失以约定滞纳金计算。由于双方合同约定的滞纳金过高，本院调整滞纳金以欠款数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算。按照被告欠付租金情况，滞纳金分段计算为：以1125543.78元为基数，从2012年12月11日起算至2013年2月6日；以425543.77元为基数，从2013年2月7日起计算至实际给付日。经本院现场勘查，上海城在东南和正西有两个大门，商铺内有上下扶梯、垂直电梯及楼梯可供通行。
被告辩称也只是认为正西门处一层通向二、三层上下扶梯的通道过窄，而非不能通行。
被告以此辩称拖欠租金本院不予采信。原告诉请合同约定拖欠租金超过7日构成违约，要求解除合同一节，
本院认为，原、被告租赁合同约定租赁期限为11年，每六个月支付租金3192228.50元，现双方《租赁合同》仅履行一年，被告拖欠租金425543.77元，不足以构成根本性违约，故原告主张解除合同，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，
判决如下：
一、被告商洛市商州区君诚商务酒店于本判决生效后十日内支付原告西安上海城商场业主管理委员会拖欠的二期租金425543.77元（截止2013年6月9日）；
二、被告商洛市商州区君诚商务酒店于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款利率4倍向原告西安上海城商场业主管理委员会承担上述拖欠租金的滞纳金（以1125543.77元为基数，滞纳金从2012年12月11日起算至2013年2月6日；以425543.77元为基数，滞纳金从2013年2月7日起算至实际给付日）；
三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17927元，原告承担537元，被告承担17390元（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栾 震
审 判 员 周 荣
代理
审判员 王 弘
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 王红菊 微信公众号“”