浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第326号原告赵稚青。原告马骏波。上述二原告委托代理人沈文哲、张瑜玲。被告张越。被告唐爱贞。
原告赵稚青、马骏波为与被告张越、唐爱贞房屋买卖合同纠纷一案，于2013年2月26日向本院起诉。本院受理后，依法由
代理
审判员朱若君独任审判，于2013年3月29日、6月13日公开开庭审理，原告赵稚青及二原告的委托代理人沈文哲、被告张越、唐爱贞到庭参加诉讼。于2013年7月18日组成合议庭进行审理，于2013年8月15日公开开庭审理，二原告的委托代理人沈文哲、被告张越、唐爱贞到庭参加诉讼；于2013年12月3日公开开庭审理，二原告的委托代理人沈文哲，被告唐爱贞到庭参加诉讼，被告张越经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵稚青、马骏波诉称：2011年11月29日，二被告与二原告签订了房屋转让合同一份，约定二被告将其所有的，位于杭州市江干区天城铭园X幢X单元X室房屋转让给二原告，2011年12月29日前交房。合同签订后，双方于2011年12月23日将房屋所有权转移登记至二原告名下。但二原告在收房时却发现张英、黄子桥等人居住于该房屋内，并拒绝迁出。2012年5月2日，二原告向法院提起诉讼，要求张英、黄子桥等人搬离该房屋。为此，二原告支付律师费12000元。经审理，法院作出了（2012）杭江民初字第849号民事判决认定：张英、黄子桥与被告张越、唐爱贞于2011年6月23日签订了房屋租赁协议，该房屋由张英、黄子桥承租使用，租赁期限为三年，自2011年6月起至2014年6月止；驳回了二原告的诉讼请求。二被告在签订房屋转让合同时隐瞒了将房屋已租赁给他人的事实，未按照约定将房屋交付给二原告，已严重违约。由此给二原告造成的损失，二被告理应赔偿，故诉至法院请求判令二被告赔偿二原告房屋租金损失150000元、律师费12000元、误工损失9825元，邮寄费用损失45元，共计171870元。
被告张越、唐爱贞辩称，二被告因欠杭州市江干区和瑞科创小额贷款有限公司200多万借款，将案涉房屋抵押给了该公司。后因拖欠利息3个月，所以小额贷款公司强制二被告将案涉房屋出售。小额贷款公司和中介公司表示二被告只要交出钥匙就好了，房子出售的过程系由该公司和中介公司操作，二被告就是去签了下字，把钥匙交给了中介公司。二被告只在签订房屋买卖合同时才与二原告见过面，签字时也明确告知过二原告房子里有人居住，装修也是居住在里面的张英、黄子桥装修的。二被告不认可与张英、黄子桥签订过房屋租赁合同，张英原本也是签名在出租人处，之后才划掉写在承租人这一栏的。嵇留成与张英、黄子桥之间有借贷关系，嵇留成承诺由于房子的事情引起的法律纠纷都与二被告无关，所有责任都由嵇留成负责，因此本案的责任也应该由嵇留成承担。关于租金的评估报告只认可法院第一次委托浙江新华资产评估有限公司作出的报告结论。租金损失也可以按照法院判决确认的租赁合同中约定的6万元计算，由现在居住使用案涉房屋的张英等直接支付给二原告，二被告没有收到张英支付的租金。综上，二被告已经把钥匙交给中介公司了，已经履行了合同义务，因此对于未交付房屋不需承担责任。
原告赵稚青、马骏波为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、《杭州市房屋转让合同》1份，拟证明二被告在2011年11月29日将涉案房屋转让给二原告的事实。2、房屋租赁协议1份，拟证明二被告将涉案房屋出租给张英、黄子桥等人居住的事实。3、（2012）杭江民初字第849号民事判决书1份，拟证明杭州市江干区人民法院作出判决认定二被告与张英、黄子桥间的租赁协议自2011年6月起至2014年6月止。4、房屋所有权证1份，拟证明涉案房屋已于2011年12月份登记至二原告名下的事实。5、收入证明1份，拟证明原告马骏波的每月收入为8400元。6、律师费发票1份，拟证明二原告为诉讼支付律师费12000元。7、快递单、发票各1份，拟证明二原告邮寄资料所发生的损失为45元。8、中华联合财产保险股份有限公司浙江分公司的证明1份，拟证明原告赵稚青在该公司工作的事实。9、出租委托合同1份，拟证明案涉房屋的市场参考出租价格为5500元／月。10、杭州萧审资产评估有限公司出具的评估报告1份，拟证明案涉房屋2011年12月29日至2013年10月28日期间的租金为86700元。11、鉴定费发票1份，拟证明二原告支出鉴定费3000元。经庭审质证，二被告对证据1的真实性无异议，但认为案涉房屋是为了抵债在小额贷款公司强制下出卖的，对此二原告也知情；
本院认为，二被告对合同的真实性无异议，该证据可以证明双方就案涉房屋买卖事宜的相关约定，且二被告并未提供证据证明其系被迫出卖房屋，本院对该证据予以确认。二被告对证据2、3有异议，认为该房屋租赁协议不真实，不认可（2012）杭江民初字第849号民事判决；
本院认为，证据3系法院的生效判决文书，二被告亦未提供充分的证据推翻证据2房屋租赁协议的真实性和效力，因此本院对该两份证据予以确认。二被告对证据4无异议，本院予以确认。二被告对证据5有异议，认为不能证明其收入情况；
本院认为，在没有相应的工资打款凭证、完税凭证的情况下，仅有单位开具的收入证明并不能证明其收入情况，本院不予确认。二被告对证据6有异议；
本院认为该证据加盖有浙江六和律师事务所发票专用章，本院对真实性予以确认。二被告对证据7表示不清楚；
本院认为，该组证据的寄件人为原告赵稚青，收件人为另一原告马骏波，邮寄时间、内容均不详，与本案无关，本院不予确认。二被告对证据8的真实性表示不清楚；
本院认为，该证据可以证明二原告欲证明的事实，本院予以确认。二被告对证据9有异议，认为不能证明案涉房屋的租金价格，应以评估价格为准；
本院认为，二原告并未提供证据证明该合同已被实际履行，故无法证明二原告欲证明的对象，本院不予确认。二被告对证据10、11有异议，认为应当以浙江新华资产评估有限公司作出的评估报告为准确定租金的金额；
本院认为，因浙江新华资产评估有限公司在评估过程中存在程序上的瑕疵，本院依法重新委托杭州萧审资产评估有限公司进行评估，故对证据10予以确认，证据11加盖有评估机构发票专用章，本院予以确认。
被告张越、唐爱贞为支持其辩称，向本院提交了以下证据：1、承诺书1份，拟证明嵇留成承诺出售案涉房屋后产生的责任由其承担与二被告无关。2、借条1份，拟证明嵇留成与张英、黄子桥间有债务纠纷。经庭审质证，二原告对该两份证据的三性有异议，认为与本案无关；
本院认为该承诺书系案外人向二被告出具，借条为复印件，且与本案无关，本院不予确认。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2011年11月29日，原告赵稚青、马骏波与被告张越、唐爱贞签订了杭州市房屋转让合同一份，约定：二被告将其所有坐落于杭州市江干区天城铭园X幢X单元X室的房屋，建筑面积112.58平方米，转让给二原告；转让价格为170万元，付款方式为委托银行监管支付，首付款为100万元，其余申请省公积金组合贷款；二被告应于2011年12月29日前将房屋交付给二原告；二被告未按合同约定的时间交房的，二原告有权按累计已付款项向二被告追究违约利息，自约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算。逾期交付超过10天的，二原告有权要求二被告支付违约金17万元，合同终止，二原告的实际经济损失与二被告支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由二被告据实赔偿。合同签订后，二原告依约支付了首付款100万元，并办理了按揭贷款手续，贷款已申请到位。二被告已领取了首付款，现有70万元购房款仍在银行监管账户中。案涉房屋已过户至二原告名下。另查明，张英、黄子桥与二被告于2011年6月23日签订了房屋租赁协议，约定二被告将案涉房屋出租给张英、黄子桥居住使用，租赁期为三年，自2011年6月起至2014年6月止，租金为一次性付款6万元。2012年5月，二原告曾起诉至本院要求张英、黄子桥及与其同住的黄鑫刚、蔡荷姑腾退返还房屋，本院追加二被告为第三人后，于2012年8月20日作出（2012）杭江民初字第849号民事判决，驳回了二原告要求张英、黄子桥等腾退房屋的诉讼请求。2013年11月5日，杭州萧审资产评估有限公司作出了资产评估报告，评估结论为案涉房屋从2011年12月29日起至2012年12月28日的租金评估值为46200元（月租金价格为3850元），2012年12月29日起至2013年10月28日租金评估值为40500元（月租金价格为4050元），合计为86700元。二原告为此支出鉴定费3000元。庭审中，二被告表示其无能力将张英等人从案涉房屋中腾退。
本院认为，依法成立的合同对于双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利；任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。本案中，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。根据合同规定，二被告应于2011年12月29日向二原告交付房屋，但至今未能交付，应当承担相应的违约责任。二被告辩称签订合同时约定其义务仅为交出房屋钥匙，后续的腾退、交付事宜等由中介公司和小额贷款公司承担，没有提供证据予以证明，本院不予采信。虽然双方约定逾期交房的违约金按累计已付款以活期存款利率计算，且超过60日，二原告有合同解除权。但因二原告并未主张解除合同，且约定的违约金确低于二原告遭受的实际损失，故二原告主张按照租金标准计算逾期交付房屋的损失，本院予以支持。关于二原告主张损失应计算至2014年6月的问题。
本院认为，二被告与张英、黄子桥签订的房屋租赁合同租期至2014年6月，在二原告起诉要求张英、黄子桥等腾退房屋的诉讼请求已被本院驳回，二被告亦表示无法将案涉房屋腾退交付给二原告的情况下，本院对该主张予以采纳。二原告主张租金按每月5000元计算，本院不予采纳。根据杭州萧审资产评估有限公司作出的资产评估报告，经计算，从2011年12月30日起计算至2014年6月30日的逾期交付房屋损失为119196元。二原告主张二被告赔偿律师费、误工费和邮寄费用损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴定费系二原告主张损失的必要措施，应当按照二原告诉请得到支持的比例，酌情由原、被告进行分担，本院确认二被告应向二原告支付鉴定费2000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告张越、唐爱贞应赔偿原告赵稚青、马骏波逾期交房损失人民币119196元。
二、被告张越、唐爱贞支付原告赵稚青、马骏波鉴定费人民币2000元。
三、上述一至二项给付内容合并，被告张越、唐爱贞应于本判决生效之日起十五日内向原告赵稚青、马骏波支付人民币121196元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3737元，由原告赵稚青、马骏波负担人民币1121元，由被告张越、唐爱贞负担人民币2616元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3737元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 孙 斌
审 判 员 金长义
代理
审判员 朱若君
二〇一三年十二月十二日代
书 记员 张惠莹 百度搜索“”