济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2013）历城民初字第2505号原告（反诉被告）余诚兴，男，生于1970年4月10日，汉族，济南市历城区诚通福商贸中心员工，户籍所在地福建省福清市，现住济南市历城区。委托代理人侯梦溪、周浩，均系山东德义君达律师事务所律师。被告付深清，男，生于1966年2月2日，汉族，山东省电力建设第一工程公司职工，住济南市。被告（反诉原告）刘洪（被告付深清之妻），女，生于1969年7月8日，汉族，山东省电力建设第一工程公司职工，住址同上。委托代理人李瑞，北京大成（济南）律师事务所律师。
原告余诚兴诉被告付深清、被告刘洪房屋租赁合同纠纷一案，原告余诚兴于2013年9月16日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2013年10月31日、2013年12月11日两次公开开庭进行了审理。审理中，被告刘洪提起反诉，本院依法合并审理。原告余诚兴及委托代理人侯梦溪、周浩，被告刘洪及其委托代理人李瑞到庭参加诉讼。被告付深清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。案件审理中，被告刘洪提起反诉。本案现已审理终结。
原告余诚兴诉称：原告自2009年3月起承租两被告（系夫妻关系）位于济南市历城区工业北路236号电力一公司宿舍29号楼3单元402号房屋。双方口头约定了租金及支付方式等事宜，原告余诚兴一直履行支付租金等义务，另支付押金1000元。原告余诚兴于2013年3月14日全额支付2013年3月24日至2014年3月23日期间租金为15000元。2013年8月初，两被告在租期未到情况下突然要求原告腾房，并承诺退还原告剩余租金及押金，出于对其信任，原告及时腾出了涉案房屋。然而，经原告多次要求，两被告拒不返还剩余租金，其严重失信及违约行为侵害了原告合法权益。原告现提起诉讼，请求贵院判令两被告返还原告房屋租金及押金共计10375元（其中租金9375元、押金1000元），并支付原告利息损失（以10375元为基数，按照同期银行贷款利率自2013年8月11日起计算至判决生效之日止）；诉讼费、送达费由两被告承担。两被告共同辩称：对原告余诚兴所称自2009年3月起承租两被告的房屋的事实予以认可，但两被告并未收取过押金，对原告余诚兴返还房租及押金的请求不予认可。因原告余诚兴在承租房屋期间不尽合理的使用和保管义务，使房屋及其配套设施大量损坏，甚至不能使用，且原告余诚兴拒绝两被告提出的修复房屋、维修被损坏设施的要求，故导致本次纠纷的主要原因在于原告违约。原告要求两被告支付利息没有法律依据。反诉原告刘洪反诉称：反诉被告余诚兴承租反诉原告刘洪的房屋期间严重违反合同约定，未缴纳水费、电费、暖气费、燃气费和物业费等各项费用，且反诉被告余诚兴未尽合理使用和保管租赁物的义务，在房屋中大面积乱涂、乱画，还造成部分门窗玻璃及墙面瓷砖破损，屋内地板损坏严重，房屋内的配套设施洗衣机、热水器、床垫等均损坏不能使用。反诉原告刘洪发现上述情况后，要求反诉被告将房屋恢复原状，修复其损坏的房屋及设施，赔偿造成的损失，反诉被告拒不履行，故反诉原告要求反诉被告搬离房屋。经反诉原告多次要求，反诉被告不但不支付各项费用，赔偿反诉原告受到的损失，还拒不履行验收义务。为了房屋的正常使用，反诉原告缴纳了水电等各项费用，并将反诉被告损坏的房屋及设施进行修复。现反诉原告提起反诉，请求判令反诉被告余诚兴给付反诉原告水费、电费、暖气费、燃气费和物业费共计4927.3元（电费、暖气费及物业费3751.45元、水费437.85元、燃气费738元）；反诉被告余诚兴赔偿反诉原告损失6862元；反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告余诚兴辩称：对反诉原告的反诉请求不予认可，2013年第一、二季度的电费、煤气费、暖气费、物业费余诚兴都如数的支付给了反诉原告，根据双方的支付习惯，上述费用是由反诉原告先期支付给相关的收费部门，然后由反诉原告持凭证向反诉被告余诚兴收取费用。2013年的水费反诉被告余诚兴直接交给了水务公司，反诉被告搬离后产生的水费，不应由反诉被告余诚兴承担。反诉原告所称的损失没有事实依据，反诉被告余诚兴承租房屋后一直在履行承租人的各项义务，包括维护房屋的基本结构以及设施的维修，但反诉原告交付给反诉被告房屋时，房屋及其内部设施存在各种损坏情况，鉴于现在租房不容易，反诉被告就没有要求反诉原告予以维修和更换，法院应对反诉原告提出的各项请求应予驳回。经审理以下事实有证据证实，且原被告均无异议，本院予以认定。被告付深清、被告刘洪系夫妻关系。原告余诚兴2009年3月份开始承租两被告位于济南市历城区工业北路236号29号楼3单元402室房屋（以下简称402室房屋），当时约定的租金为每月950元。2011年3月26日，原告余诚兴向被告付深清交纳房租14000元，被告付深清为原告余诚兴出具了收条，收条载明该14000元为2011年3月25日至2012年3月24日一年房租。2013年3月14日，原告余诚兴向被告刘洪交纳房租15000元，被告刘洪为原告余诚出具了收条，该收条未载明具体承租起止时间。两被告于2013年8月11日更换402室房屋的门锁，原告余诚兴于同日搬离402室房屋，原被告双方未办理402室房屋及相关设施、费用的交接手续。原被告争议的第一焦点为：原告余诚兴是否向两被告交纳过租房押金1000元及两被告收取的15000元租金包含的租赁期限。关于该焦点问题，原告余诚兴称其在2009年承租房屋时曾向两被告交纳1000元押金，但押金条丢失。被告刘洪否认曾收取过余诚兴交纳的1000元押金。原告余诚兴称其2013年3月14日向刘洪交纳的15000元为402室房屋一年的房屋租金，被告刘洪称402室房屋的租金每年都涨，第一年是每月900元，第二年是每月1100元，第三年是每月1200元，2013年是每月1500元，刘洪收取的15000元是2013年3月至12月的租金，刘洪曾在收款之前告知过余诚兴租金每月要涨到1500元的事。原被告争议的第二个焦点为：余诚兴是否已经支付402室房屋2013年1月至8月11日水费、电费、物业费、暖气费、燃气费。余诚兴称其2013年自行向水务公司交纳水费，其他电费、物业费、暖气费、燃气费是付深清、刘洪垫付后持凭条向余诚兴收取，余诚兴均已经支付2013年第一季度、第二季度的上述费用。刘洪称余诚兴均未支付2013年1月至8月11日的上述费用。原被告争议的第三个焦点为：余诚兴是否对402室房屋内的设施存在损坏行为及损坏价值。原告余诚兴称其系正常使用，并未损坏402房屋及设施，被告刘洪称余诚兴存在不正当使用房屋行为，致使该房屋的地板、绝大部分墙壁、门窗玻璃、墙面瓷砖、床垫、浴霸等设施受损，刘洪因恢复房屋基本面貌支出6862元。关于上述争议的焦点问题，
本院查明如下。原告余诚兴提供电话录音一份，拟证实其交纳的15000元为一年的租金及两被告曾收取其1000元押金。该录音为原告余诚兴与被告刘洪的通话录音，录音中部分对话内容如下：余（原告余诚兴）：你现在剩下那一万多块钱房租什么时候退给我呢……？刘（刘洪）：我提前一个月通知你了吗。……余：我还没到期，我交了一年的房租，你得退给我啊。刘：我没有违约啊，但是你损坏我东西了。……余：这是租房正常磨损。刘：一点也不正常，正常是磨损，没说是损坏了的。余：你看看你整个家里面能值两千块钱吗。刘：我冰箱、洗衣机、热水器都是新的，我当时买六七千块钱。……余：你现在收我一年的租金加一千块钱的押金，你撵我出去，剩下的必须退给我。刘：你先给我那一万多块钱我就退给你，要不给我，我就不退给你。经质证，两被告称，原告余诚兴进行录音未征得两被告的同意，该证据不能作为定案依据，且录音资料中，被告刘洪未认可租金期限为一年及收到余诚兴1000元押金的事实，故上述证据不能证实原告余诚兴的观点。原告余诚兴提供付深清名下、黄台房号为29-3-402室的2011年第四季度，2012年第二、三、四季度，2013年第一季度电费、物业费、取暖费的收费单各一份，主张根据双方的约定，两被告先垫付电费、物业费、取暖费、燃气费后凭该收费单向余诚兴收取款项，余诚兴支付完款项后，两被告将收款单交付给余诚兴，余诚兴已经支付了两被告截至2013年第二季度的上述费用，但未保留第二季度的收费单。上述证据中2012年第四季度的收费单记载应缴电费、取暖费、物业管理费合计2088.87元，被告刘洪在该收费单上手写“三次煤气费481.5，（合计）2570.37”字样，2013年第一季度应缴电费、物业费、取暖费共计2449.05元，该收费单上有被告刘洪手写的“总费2761.05”字样。经质证，被告刘洪对上述证据真实性无异议，称被告刘洪持上述收费单向余诚兴索要垫付的费用，但刘洪收到余诚兴交纳的费用后会给余诚兴打收条，余诚兴并未支付两被告2013年1月以后垫付的电费、物业费、取暖费、燃气费等。余诚兴否认刘洪收到垫付费后为余诚兴出具收条的陈述意见。被告刘洪提供房屋出租协议一份，主张依照房屋租赁协议原告余诚兴应交纳水、电、暖各种费用，且在房屋租赁关系解除时需经被告刘洪验收，该房屋出租时地板、墙面均为新的，承租方有义务保持房内的墙面干净整洁。该房屋出租协议签订时间为2009年3月25日，出租方（甲方）为付深清，承租方（乙方）为赵辉，该协议的下方空白处书写有“租房者余诚兴”字样，该协议同时约定房租为950元／月，房租需提前半年交纳及乙方应支付甲方押金1000元。该租房协议第8条记载房屋内设施有：双人床一张（带床头橱二个、床垫）、挂衣橱一组、三人沙发一组、三人沙发一组、茶几一个、海尔冰箱一台、海尔洗衣机一台、电风扇一台、灶炉一台、抽油烟机一台、电视一台、海尔热水器一台、鞋橱一个。协议第9条内容为：窗户、地板、墙面均为新的……。经质证，原告余诚兴对上述协议真实性不予认可，其2009年3月经同事赵辉介绍直接与两被告口头约定的租房事宜，并未与两被告签订书面租房协议，该协议上的“余诚兴”并非余诚兴本人书写。两被告提供的协议中约定有收取押金事宜，故可以印证原告余诚兴曾向两被告交纳押金1000元的事实。被告刘洪明确表示不申请对房屋出租协议中“余诚兴”的签名是否是余诚兴本人书写进行司法鉴定。反诉原告刘洪提供山东德益物业有限公司出具的证明一份、2013年第一、二季度的收费单各一份，济南东区供水有限公司出具的水额明细凭条一份、发票两张，港华燃气公司查询清单（复印件），中国建设银行本外币活期储蓄一本通存折一本，主张两被告垫付的2013年1月至8月11日402室房屋的暖气费、物业费、电费合计3751.45元、水费437.85元、燃气费738元，共计4927.3元。上述证据中山东德益物业有限公司出具的证明、2013年第一、二季度的收费单载明402室房屋2013年第一季度应缴电费712.8元、物业费91元、取暖费1645.25元，第二季度应缴电费630.72元、物业费91元，2013年7月至8月11日应缴电费535.68元、物业费45元。济南东区供水有限公司出具的水额明细凭条、发票（2013年5月16日至2013年7月23日，2013年7月23日至2013年9月14日）载明，济南东区供水有限公司基于涉案房屋的使用于2013年1月收取水费91.35元，2013年3月收取水费37.8元，2013年5月收取水费107.1元，2013年7月收取水费132.3元，2013年9月收取水费69.3元。港华燃气公司查询清单、中国建设银行本外币活期储蓄一本通存折显示付深清通过中国建设银行济南工业北路支行于2013年3月22日交纳燃气费312元，2013年5月17日交纳燃气费160.5元，2013年7月8日交纳电、暖、物2449.05元，2013年8月21日交纳燃气费265.5元。经质证，反诉被告余诚兴除对港华燃气公司的查询清单复印件不予认可外，对其他证据真实性均予以认可，但认为上述证据只能证实实际发生的费用，并不能证实上述费用由谁交纳，反诉被告余诚兴已经将2013年第一、第二季度的电费、取暖费、物业费、燃气费支付给了反诉原告刘洪，余诚兴本人向济南东区供水有限公司交纳了2013年第一季度至7月23日的水费，反诉原告刘洪领取了发票。反诉原告刘洪提供拍摄时间为2013年8月11日、12日的照片21张，主张反诉被告余诚兴在承租期间致使房屋的部分地板、绝大部分墙壁、门窗玻璃、墙面瓷砖及床垫、冰箱、浴霸等屋内设施受损。经质证，反诉被告余诚兴对照片真实性不予认可，认为该组照片不能证明所拍摄物件系涉案房屋中的物件，更不能证明损坏物件是由反诉被告余诚兴造成的，拍摄时间也可以自行设定，反诉原告刘洪应提供相关物件的原始状态照片予以佐证。反诉被告余诚兴还辩称其根本没有使用床垫、电视、风扇、茶几、浴霸，并称目前冰箱是好的，反诉被告余诚兴在卧室装空调时在玻璃上振了一个小眼，墙面和地板原来就是那样。反诉原告刘洪提供收据5张，主张反诉原告刘洪为了恢复房屋基本面貌购买乳胶漆、腻子膏支出1778元，支付粉刷乳胶漆人工费3800元，购买玻璃板、滑轮支出200元，换玻璃支出180元，购买地板块支出804元。经质证，反诉被告余诚兴对上述收据的真实性提出异议，认为上述收据并非正规发票，无法确认是否已经实际发生，且不能确定与本案存在关联。同时，反诉原告刘洪收回房屋自用进行装修系正常行为，其装修并不能直接证明反诉被告余诚兴对涉案房屋造成破坏。反诉原告刘洪申请证人冯XX出庭作证，拟证实其主张的402室房屋受损情况。冯XX称其曾于今年下半年经人介绍给反诉原告刘洪的房屋刷墙、走线，干了5天，没有收取费用，其进行刷墙时房屋内基本是空的，墙面上有贴的东西和画的东西，其不能确定是什么时间形成的。经质证，反诉原告刘洪对证人证言没有异议，反诉被告余诚兴对证人证言不予认可，称证人与反诉原告刘洪存在利害关系，证言自相矛盾，且证言不能证实墙面涂鸦是反诉被告余诚兴造成。
本院认为，原告余诚兴与被告付深清、被告刘洪存在房屋租赁关系属实，本案中，被告刘洪提供的2009年3月25日房屋租赁协议记载的承租方并非原告余诚兴，故本案原被告双方不能根据上述房屋租赁协议内容确定双方的权利义务，应认定原被告之间口头达成不定期房屋租赁合同。被告刘洪认可付深清于2011年3月26日向原告余诚兴收取2011年3月25日至2012年3月24日一年的房租14000元，并认可2013年之前两被告每年一次性收取原告余诚兴的一年的房租，其当庭辩称其2013年3月14日收取的15000元为2013年3月至同年12月的房租与其所称2013年每月租金1500元不符，也与之前双方按年支付全年租金的交易习惯不符，应认定被告刘洪收取的15000元为2013年3月25日至2014年3月24日的房屋租金。原被告均同意于2013年8月11日解除双方的房屋租赁合同，刘洪应根据原告余诚兴的实际承租时间将多收取的房屋租金退还原告余诚兴。原告余诚兴称两被告曾收取其租房押金1000元，被告刘洪对此不予认可，因原告余诚兴未提供充分的证据证实其观点，本院对其该项主张不予支持。原被告双方解除房屋租赁合同后，没有及时就租赁期间发生的相关费用进行结算，双方互负债务没有清结，原告余诚兴要求两被告赔偿其利息损失的请求本院不予支持。反诉原告刘洪称反诉被告余诚兴应支付其垫付的2013年1月至8月11日的电费、取暖费、物业费、燃气费，其提供的证据可以证实其自2013年1月至8月11日已交纳物业费、电费、取暖费3751.45元，自2013年3月、5月已经合计交纳燃气费472.5元、2013年8月21日已经交纳燃气费265.5元的事实，反诉被告余诚兴提供其持有的打印的电费、取暖费、物业费清单条并不具有收款条的性质，且反诉原告刘洪收取租金同时为反诉被告余诚兴出具租金收条的事实可以证实双方结算款项出具书面收条是双方交易方式，故本院对反诉被告余诚兴辩解其已经支付反诉原告刘洪2013年第一、二季度电费、取暖费、物业费、燃气费的主张不予支持，反诉被告余诚兴应支付反诉原告刘洪垫付的2013年1月至同年8月11日的物业费、电费、取暖费3751.45元；因反诉原告刘洪提供的证据显示部分燃气费的交纳时间为2013年8月21日，且不能证实上述费用全部是反诉被告余诚兴的使用产生，故其主张反诉被告余诚兴支付其该部分垫付款于法无据，综上，本院确定反诉被告余诚兴支付反诉原告刘洪2013年3月、5月燃气费垫付款472.5元。反诉原被告均坚持主张由自己一方向济南东区供水有限公司直接交纳水费，且均未就此提供证据证实，因反诉原告刘洪持有2013年5月16日至7月23日及2013年7月23日至2013年9月14日的水费交费发票，本院确定2013年5月16日至9月14日的水费系反诉原告刘洪交纳，因反诉原告刘洪未提供证据证实其2013年9月14日交纳的水费系因反诉被告余诚兴的使用而产生，本院确定反诉被告余诚兴支付反诉原告刘洪2013年5月16日至2013年7月23日的水费垫付款132.3元。反诉原告刘洪称反诉被告余诚兴将涉案402室房屋设施损坏导致其支出的装修费用应由反诉被告余诚兴负担，反诉被告余诚兴对此不予认可，因反诉原告刘洪提供的证据不足以证实涉案房屋及附财在2009年开始承租时的状态，且反诉原告刘洪2013年8月11日将涉案房屋换锁视为反诉被告余诚兴向反诉原告刘洪交付了承租房屋，出租方已经接收，故本院对反诉原告刘洪的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告刘洪、被告付深清于本判决生效之日起十日内返还原告余诚兴房屋租金9247元（15000元-15000元／365天×140天）。
二、驳回原告余诚兴的其他诉讼请求。
三、反诉被告余诚兴于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘洪水费、物业费、电费、取暖费、燃气费垫付款4356.25元。
四、驳回反诉原告刘洪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30元、邮寄费30元，由被告刘洪、被告付深清负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告余诚兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本并交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张本荣
二〇一三年十二月十二日
书记员 吕桂文 来源：百度“”