上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第1324号原告杨骏。委托代理人顾丽君，上海市新闵律师事务所律师。被告邓某某。被告上海荣梦琴行。投资人邓某某。两被告共同委托代理人庄宇，上海泰吉十方律师事务所律师。两被告共同委托代理人巢毅，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告杨骏诉被告邓某某、上海荣梦琴行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理，依法适用简易程序进行审理。本案于2013年7月30日公开开庭后当日中止审理，后于2013年10月30日恢复审理，并于11月11日再次公开开庭进行审理。两被告于2013年11月11日提起反诉，后因未按时缴纳反诉费用，按两被告撤回反诉处理。原告委托代理人顾丽君、两被告共同委托代理人庄宇两次到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告杨骏诉称，被告邓某某同案外人秦某某于2009年5月签订房屋租赁合同及补充协议，将松江区九亭镇沪松公路1132、1134、1136号商铺（以下简称“系争商铺”）租赁给被告上海荣梦琴行（以下简称“荣梦琴行”）使用，租赁期限6年，从2009年6月1日至2015年5月30日，年租金265，000元，第四年开始租金每年增加5，000元。后原告合法受让系争商铺，并于2012年1月20日办理完产权过户手续。原告和秦某某均已告知两被告产权变更事宜，但被告于2011年11月24日支付完2011年下半年10万元租金给秦某某后未支付任何租金。原告多次催讨租金未果，诉至法院请求判令：1、解除原告同被告邓某某2009年5月21日签订的房屋租赁合同；2、被告上海荣梦琴行注册地从松江区沪松公路1134、1136号迁出；3、被告支付2012年1月1日起至实际返还之日止的租金和房屋使用费（2012年1月1日至2013年7月31日为430，000元，2013年8月1日至实际返还之日止按照年租金270，000元标准计算）；4、被告支付拖欠租金的利息（分段为：1、以165，000元为本金，从2012年6月8日计算至2012年12月8日；2、以265，000元为本金，从2012年12月8日计算至2013年6月8日；3、以430，000元为本金，从2013年6月8日起算至实际付款之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。经法庭询问，原告变更第二项诉请为请求两被告搬离系争房屋。庭审中，原告表示双方已经于2013年12月5日办理系争房屋交接手续，故自愿放弃第二项要求两被告返还房屋的诉请和第四项租金利息的诉讼请求。
被告邓某某、上海荣梦琴行辩称：原产权人同原告之间就系争商铺存在权属纠纷，且已经进入诉讼程序，故被告认为租赁合同的出租方仍为原产权人李育奇和秦某某，原告主体不适格。其次，原产权人出售房屋前未告知被告侵犯了被告的优先购买权。再次，系争商铺存在多处破损，由于出租人未承担修缮义务故被告行使抗辩权未支付房租；最后，考虑到租赁合同是同案外人秦某某签订，故被告本人或委托其亲属薛沛丰已经向秦某某支付了2012和2013年部分租金。此外，原告产权变更时间为2012年1月20日，故原告主张的租金计算多了20天。另，租赁合同相对方系被告邓某某，故上海荣梦琴行无需承担租金支付义务。综上，两被告不同意原告诉请。
经审理查明：2009年5月21日，被告邓某某同案外人秦某某、邓某某签订《房屋租赁合同》，由被告邓某某承租沪松公路1134、1136号房屋，租赁期限从2009年6月1日起至2015年5月30日止。租金支付方式为第一年一次性支付265，000元，第二年开始一年分二次付清，上半年6月8日支付165，000元，下半年12月8日支付100，000元。第四年开始租金每年增加5，000元。同时约定，被告在租赁期间根据经营特点有权变动室内结构。如发生自然损坏，应及时通知出租方，并配合出租方及时给予修复。同日，双方签订补充协议，约定沪松公路1134、1136号外加沪松公路XXX号租金包含在年租金265，000元内。2012年1月20日，原告取得系争租赁商铺的所有权。2012年7月26日，原告向被告邓某某发出告知书，载明其从2012年1月20日取得系争房屋房产证，要求被告根据原租赁合同的约定将2012年上半年房租支付至其账户。如2012年8月10日前未收到2012年上半年房租将提前终止租赁合同并要求被告承担相应的法律责任。2012年8月15日，被告上海荣梦琴行出具情况说明，载明：2012年5月秦某某带着杨骏（君）和另一个男人来本琴行，秦某某说我把房子卖了，卖给了杨骏（君），杨骏（君）立即说我是花了800万（捌佰万元整）买下这个商铺，要求我与他重新签订商铺租赁合同，但我们坚决不同意。2013年5月14日，原告发送律师信函给被告邓某某，要求被告在收到函件后5日内将款项汇入原告账户，否则有权解除合同，并追究相应违约责任。2013年12月5日，原告同两被告完成系争房屋的交接手续，两被告将系争房屋返还原告。另查明，系争商铺原登记的权利人为案外人李育其和秦某某，备注均载明秦某某、李育其共同共有，李育其的法定监护人为秦某某。2012年1月16日，李育其与秦某某共同委托案外人陈某某与杨骏签订了《上海市房地产买卖合同》三份，约定李育其和秦某某作为产权人将1132、1134、1136号商铺分别出售给杨骏。2012年7月，李育其以陈某某、杨骏、上海鸿海商品拍卖有限公司恶意串通为由诉至法院，请求确认陈某某代李育其与杨骏签订的关于松江区九亭镇沪松公路1132、1134和1136号商铺的《上海市房地产买卖合同》无效，案号分别为（2012）松民三（民）初字第1839号、1840号和1841号。2013年7月31日松江区人民法院就上述案件作出一审判决，驳回李育其诉讼请求。之后，李育其提起上诉。2013年10月24日上海市第一中级人民法院对本案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、告知书、情况说明、律师信函、民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。庭审中，被告邓某某称其于2013年分四次向案外人秦某某支付房租合计270，000元。法庭询问被告邓某某现在是否同意将2012至2013年欠付原告的租金支付给原告，被告陈述为不同意。庭审中，被告邓某某陈述其对系争房屋进行了铺设地板、吊顶、粉刷涂料等装饰装修。法庭询问被告邓某某是否要求原告对其已经形成附合的装饰装修进行补偿，被告陈述鉴于装修时间较长且相关凭证也无法提供，故无需原告进行补偿。法庭询问原告是否同意对系争房屋已经形成附合的装饰装修进行利用，原告表示鉴于装修陈旧且较多破损另行出租并无利用价值。经法庭现场勘查，被告邓某某租赁房屋后在1132号商铺前自行搭建了一个约5平米左右的玻璃房。庭审中，原告表示双方已经办理系争房屋交接，合同解除后上述玻璃房在本案中无需被告拆除。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。系争房屋在租赁期限内发生了所有权变更，由原告合法受让成为系争房屋的所有权人后，被告邓某某应当向原告支付房屋租金。本案中，根据被告出具的情况说明其最晚于2012年5月已知晓产权变更事实，但未依据合同约定于2012年6月8日前向原告支付该年度首期房租；在系争房屋的产权纠纷审理完毕后，本院再次询问被告邓某某是否同意向原告支付2012年和2013年欠付租金，其亦不同意支付。综上，被告邓某某拒不履行房租支付义务的行为已经构成根本违约，原告有权解除租赁合同。关于被告邓某某已向原房屋所有权人秦某某支付房租的辩称意见，鉴于其明知原告已经获得系争房屋所有权，在系争房屋产权发生争议的情况下，擅自将房租支付给原产权人的行为不利后果由其自行承担，与本案无关。合同解除后，鉴于双方已自行办理房屋交接，故系争房屋返还事宜本案无需处理。合同解除后，被告邓某某作为租赁合同相对方应向原告支付合同解除前的租金以及合同解除后至房屋实际返还之日的实际使用费。原告从2012年1月20日起成为系争房屋所有权人，故在原告无证据证明有权收取前期租金的情况下，原告可主张的租金和房屋使用费应自2012年1月20日起至房屋交接之日2013年12月5日为止。根据合同约定的租金标准，被告邓某某应向原告支付2012年1月20日至2013年12月5日期间的租金和使用费合计505，916元。被告上海荣梦琴行系被告邓某某设立的个人独资企业，并非房屋租赁合同的相对方，故不应承担系争房屋租金和实际使用费。原告要求被告上海荣梦琴行承担欠付租金和使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两被告提出了因漏水导致其自行维修损失的辩称意见，因维修费用属于反诉范围，但被告未按时缴纳相关费用，且自愿撤回反诉请求，故本案对被告关于房屋维修损失的辩称意见不予采纳。关于装饰装修问题，鉴于被告装修时间较长，对于原告没有利用价值，其明确无需原告进行补偿，并已完成房屋交付，故装饰装修不作补偿。被告邓某某自行搭建的玻璃房，鉴于双方已经办理房屋交接且原告明确无需被告邓某某拆除，故本案中对被告搭建的玻璃房不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第九十四条第二款，
判决如下：
一、解除原告杨骏承继的由秦某某、李育其与被告邓某某于2009年5月21日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告邓某某于本判决生效之日起十日内支付原告杨骏2012年1月20日至2013年12月5日期间的租金和使用费505，916元；
三、驳回原告杨骏其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，939元，减半收取4，469.5元，由被告邓某某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理
审判员 吕荣珍
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 李 俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…… 关注微信公众号“”