广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）佛中法民一终字第3055号上诉人（原审被告）秦兴华，女，汉族。委托代理人梁某某，广东科韵律师事务所律师。委托代理人高燕贞，女，汉族。被上诉人（原审原告）佛山市祥和物业管理有限公司。法定代表人黄某某。委托代理人叶某某，女，汉族，该公司员工。委托代理人卢某某，女，汉族，该公司员工。
上诉人秦兴华因与被上诉人佛山市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第976号民事判决，向本院提起上诉，本院组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、秦兴华于判决发生法律效力之日起十日内，向祥和物业交纳2006年7月至2013年9月16日的物业管理费7676.37元；
二、驳回祥和物业的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费25元（因适用简易程序减半收取），由秦兴华负担。
上诉人秦兴华上诉称，一、双方之间不存在物业服务合同关系，秦兴华无需向祥和物业支付物业管理费，且祥和物业没有有效的收费许可资质。首先，祥和物业未与秦兴华签订过物业管理协议，双方对物业管理时间、收费标准和方式均未进行过约定。本案不应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条的规定。该条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，但本案的《名雅花园物业委托管理合同书》的落款时间为2000年，但备案日期是2011年5月，该合同明显是祥和物业备案时补签的，不真实。违反了《广东省物业管理条例》的规定。
二、祥和物业提交的《广东省经营服务性收费许可证》已过有效期，在不具备收费资质的前提下，祥和物业向业主收取管理费的行为违反了《广东省经营服务性收费许可证管理办法》的规定。
三、即使双方之间存在物业服务关系并在有收费许可的情况下，祥和物业主张的2011年8月前的物业管理费已超过诉讼时效。物业管理费是在继续性合同履行中持续定期每月支付的服务费用，在履行过程中具有明显的双务性。所以，物业管理费应属典型的定期给付债务，每月的物业管理费应当视为独立的债务，每一笔费用都应当独立计算诉讼时效。祥和物业从未向秦兴华请求过物业管理费。因此，祥和物业主张的2011年8月前物业管理费已经超过了诉讼时效期间。另外，物业服务合同履行过程中存在服务瑕疵也会影响物业管理费的金额。故上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判为驳回祥和物业的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由祥和物业负担。
被上诉人祥和物业答辩称，双方虽未签订书面合同，但秦兴华已经实际入住。祥和物业已经实际提供了物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系。二审期间，上诉人秦兴华向本院提交了2013年10月24日的《佛山日报》一份，说明涉案物业名雅花园的现场情况与原审提交的照片一致。证明了祥和物业擅自把小区内的绿化改建变为临时停车场，侵犯了业主的权利。被上诉人祥和物业质证认为，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。报纸图片显示的位置之前是有种树的。2008年雪灾把原来17棵树冻死了，后来祥和物业补种了37棵其他树木。经审查，本院对该证据的表面真实性予以认可，但并不能从该证据中反映出秦兴华主张的证明内容，故对证明内容不予认可。二审期间，被上诉人祥和物业未向本院提交证据。本院经审理认为，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合各方当事人的诉辩及举证、质证，本案的争议焦点包括以下几个方面：
一、本案中，祥和物业主张的物业管理费是否已经超过了诉讼时效期间；
二、秦兴华是否应当向祥和物业交纳物业管理费及物业管理费的数额问题。首先，关于祥和物业主张的物业管理费是否已经超过诉讼时效期间的问题。本案中，根据《名雅花园管理规约》第六条的约定，物业服务费收费采取（托收）方式。业主应按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用。物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应当积极履行交纳物业费用的义务。按照前述约定，祥和物业收取物业管理费的依据是物业服务合同。在物业服务合同期间内产生的物业管理费应当视为一个整体，业主每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，本案的诉讼时效应自物业服务合同的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起开始计算。本案中，双方的物业服务关系一直处于持续状态，故上诉人秦兴华主张本案已有部分物业服务费超过诉讼时效期间的意见缺乏依据，本院不予认可。其次，关于秦兴华是否应当向祥和物业交纳物业管理费及物业管理费的数额问题。上诉人秦兴华主张其与祥和物业之间不存在物业服务合同关系，故无需交纳物业管理费用。
本院认为，物业服务企业提供的物业服务具有公共性和整体性，其服务的对象是整个小区的物业。祥和物业提供物业服务的小区是名雅花园，秦兴华房屋在该小区范围内，因此秦兴华事实上已接受了祥和物业提供的物业服务，即秦兴华与祥和物业之间虽然没有签订书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，秦兴华应当按照《名雅花园物业委托管理合同书》约定的物业管理费收费标准支付物业管理费。至于秦兴华主张本案不应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的意见。
本院认为，本案中，祥和物业提交了《名雅花园物业委托管理合同书》明确约定，祥和物业按规定向业主收取物业管理费，管理费收取标准暂按0.75元/平方米收取，日后根据市物价局批复标准再作调整。该合同已经佛山市禅城区国土城建和水务局备案，秦兴华虽然对前述《名雅花园物业委托管理合同书》真实性存有异议，但并未提交证据证明其主张或者足以推翻前述合同书的约定。《广东省物业管理条例》系自2009年3月1日起施行的省级地方性法规，故该条例第四十四条关于前期物业服务合同备案时间限制的规定对涉案物业于2000年签订的《名雅花园物业委托管理合同书》不具备当然约束力。涉案《名雅花园物业委托管理合同书》的签订时间距离备案时间较久的情形不能必然推断前述合同不真实。综上，秦兴华并未提交证据证明本案存在不应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形，故本院对秦兴华的前述意见不予认可。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。祥和物业对秦兴华物业所在的小区提供了物业管理服务，秦兴华作为业主也享受了物业服务。从权利义务对等原则出发，秦兴华应依约向祥和物业缴纳相应的物业管理费。关于秦兴华主张祥和物业提交的《广东省经营服务性收费许可证》已过期，故不具备收费资质的问题。
本院认为，本案属于平等民事主体之间的合同纠纷。即使祥和物业存在《广东省经营服务性收费许可证》已过期但仍然收取物业管理费的情况，该行为属于行政部门行政管理的范畴，不属于本案的处理范围，故对秦兴华的前述主张不予支持。综上，上诉人秦兴华的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦兴华负担。本判决为终审判决。?????
审 判 长 ?欧阳建辉
代理
审判员 ?翁 丰好
代理
审判员 ?杨 宏丽????
二○一三年十二月十二日
书记员杨?雅?静 来自