广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2013）深龙法平民初字第340号原告深圳市三顺达货运代理有限公司。法定代表人雷XX。委托代理人崔XX。被告深圳市千兆亿投资发展有限公司。法定代表人XX。委托代理人康XX。委托代理人付XX。
原告深圳市三顺达货运代理有限公司与被告深圳市千兆亿投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行公开开庭审理，原告的委托代理人崔XX、被告的委托代理人付XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月7日原、被告签订房屋租赁合同一份，被告将位于深圳市龙岗区平湖街道XXXX厂房内空地及宿舍出租给原告，双方约定租期为三年七个月，租金为每月9310元，原告当日支付给被告押金18600元及房租27900元，之后开始装修房屋。经统计装修费用共102786元，原告已经支付装修费33200元，经二个月左右原告从平湖投资发展公司处得知被告并不是该物业的业主也不是合法的二房东，根本无权对外进行出租签订房屋租赁合同，于是原告马上向被告追问事情真相，不料被其在12月份赶出租赁场所，原告部分的物品至今还在被告处扣留，押金也不予退还，综上所述，原告为维护自身权益，现起诉至法院，请求判令：1、依法撤销原、被告双方签订的房屋出租合同，宣告无效；2、被告退还原告押金人民币18600元；3、被告赔偿原告的装修费损失人民币102786元；4、被告赔偿原告的托运费人民币23100元；5、被告返还扣押原告的物品，折价人民币12800元；6、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1.原被告双方签订的租赁合同合法有效，因被告对本案争议的房屋具有合法的出租权，且原被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示；2.原告无故长期拖欠租金，已属于违约，根据双方的合同约定被告无需退还原告押金人民币18600元；3.至于原告主张的装修费、托运费损失及返还扣押物品的诉讼请求，因无证据证明，不是事实，请求法庭予以驳回。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年6月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于深圳市平湖街道XXXX厂房内空地一块，空地面积为370平方米，宿舍一栋第一层，面积480平方米出租给原告，租赁期限为三年零七个月，自2012年6月7日至2015年12月31日止。其中合同第一条约定第一年厂房租金为每月每平方米7元，计人民币2590元，宿舍租金为每月每间（平方米）14元，计人民币6720元，原告每月应付被告的租金为人民币9310元，第三年起每年在本年租金基础上以10%增递，原告每月5日前将本月租金及其他费用以现金方式足额支付给被告，被告收款后应提供给原告收款收据。若原告逾期支付，从逾期之日起，被告有权向原告收取违约金（欠款总额乘以拖欠天数乘以千分之五）；合同第二条约定在签订本合同时，原告须向被告支付两个月租金作租赁保证金及一个月的房租共计人民币27900元，签订合同后被告给原告免租金装修期15天，租金从2012年6月21日起计算。合同签订后，被告收取原告的押金18600元。原、被告双方在庭审中均确认涉案房产没有办理房地产权证及建设工程规划许可证。诉讼中，本院依原告申请，依法对涉案房产的装修损失进行了评估鉴定。深圳市国颂资产评估有限公司作出深国颂评字（2013）S-0022号《资产评估报告书》，评估值为50355元。以上事实有原告提供的房屋租赁合同、押金单、装修收据、照片及被告提供的房屋租赁合同、评估报告及庭审笔录为证，本院依法予以认可。
本院认为，因涉案房屋未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，因此被告将涉案房产出租给原告，与原告所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告作为出租人，明知涉案房屋未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，对导致合同无效应负一定责任；原告作为承租人，在缔约过程中应当尽必要的注意义务，具备一定的商业风险防范意识。而原告在缔约过程中，未查看关于涉案房屋的任何证件，未了解涉案房屋的权属来源，轻信合同有效并最终能够得以履行，具有相当的过失，故本院认定原告对于财产损失应承担30%的责任，被告应承担70%的责任。原告的财产损失如下：1、关于原告请求被告赔偿装修损失问题，装修损失经评估价值为50355元，原告承担15106.5元，被告承担35248.5元。2、原告主张被告赔偿其托运费23100元，原告提供的收款收据是个人出具的收据，没有发票、合同等其他证据予以佐证，本院不予支持。3、原告主张被告退还其押金18600元，应当予以返还，本院予以支持。4、原告主张被告赔偿其扣押物品折价12800元，原告方不能提供充分有效的证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告与被告于2012年6月7日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告应于本判决生效之日起十五日内退还原告押金人民币18600元。
三、被告应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告装修损失人民币35248.5元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3446元（原告已预交），由原告承担2267元，被告承担1179元。评估费人民币3000元（原告已预交），由原告承担900元，被告承担2100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（此页无正文）
审 判 长 陈 璟
人民陪审员 卢静萍
人民陪审员 何 晖
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 阳西西