广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民初字第163号原告凌华克，农民。原告凌彩荣（系凌华克母亲），农民。委托代理人苏尚遥，广西帮达律师事务所律师。被告凌华聪，农民。被告阮小和，农民。被告凌美和，农民。被告凌春霞，农民。被告周春琴，农民。五被告共同委托代理人凌梁珠，广西龙津律师事务所律师。被告黄培明，农民。委托代理人农立民，广西睦南律师事务所律师。第三人凌子同，农民。
原告凌华克、凌彩荣与被告凌华聪、阮小和、黄培明、凌美和、凌春霞、周春琴，第三人凌子同农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月28日立案受理后，依法组成由
审判员黄金清担任
审判长，
代理
审判员陆晖、
人民陪审员苏子民参加的合议庭，于2013年6月7日和2013年12月6日两次公开开庭审理了本案。
书记员覃斌担任记录。原告凌华克、凌彩荣及其委托代理人苏尚遥，被告凌华聪、阮小和、凌美和及被告凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴的共同委托代理人凌梁珠，被告黄培明及其委托代理人农立民，第三人凌子同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌华克、凌彩荣诉称，二原告与被告凌华聪、阮小和为同村族亲，由于二原告全家长期在凭祥市居住，二原告与被告黄培明共同共有的龙州县上降乡上降村那布屯002号房屋长期空闲无人居住。被告凌华聪因家中住房条件较差便向被告黄培明提出借住，二原告当时考虑到房屋长期无人居住容易破败故未表示异议。后来，被告凌华聪私下与被告黄培明达成房屋买卖协议，被告凌华聪以5000元的价格买下位于龙州县上降乡上降村那布屯002号房屋。由于被告黄培明与原告凌华克有家庭矛盾并长期与凌华克的大哥居住，二原告对黄培明买卖房屋的行为并不知情。2013年年初，被告凌华聪及被告阮小和擅自将位于龙州县上降乡上降村那布屯002号的房屋推倒，欲在原地上修建新房，原告凌华克闻讯后回到村里制止，但被告凌华聪、阮小和拒不听从。该房屋的按市价值是人民币50000元，为维护二原告作为该房屋共同共有人的权益，特向法院起诉，要求判令被告凌华聪与被告黄培明约定的房屋买卖合同无效，判决被告凌华聪、阮小和赔偿二原告经济损失人民币50000元，并由被告凌华聪、阮小和、黄培明承担本案的诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：（1）《身份证》复印件2份，用以证明二原告的身份状况；（2）《常住人口登记卡》复印件4张，用以证明原告凌华克、凌彩荣与被告黄培明的户籍地为龙州县上降乡上降村那布屯002号的事实及亲属关系。
被告凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴答辩称，本案讼争的房屋建于上世纪六十年代，大约是1963年前后，当时原告凌华克尚未出生或者虽已出生但年纪尚幼，建房时原告凌华克未出资出力，凌华克的父母黄培明、凌彩荣尚在世，其不发生继承的效力，故凌华克不具有本案原告主体资格。争议房是原告凌彩荣和被告黄培明共同共有，1994年凌子成（被告凌华聪的父亲，已去世）、凌美和夫妇二人以5000元的价格买下，当时是凌彩荣收房款，现其说不知情，不符合事实，且房屋买卖的时间发生在90年代，这么多年来，原告及所在村集体都没有提出意见，被告凌华聪、阮小和不具有本案被告的主体资格。被告买房时，因钱不够，还向凌春霞借2000元。房屋买卖是双方真实意思表示，并且已实际交付十几年时间，在这期间双方均无任何纠纷，说明房屋买卖合法有效，不存在房屋买卖无效的情形。本案原告凌华克、凌彩荣与被告黄培明是一家人，把房屋出卖后，又自己否认事实，但不论他们怎么否认，都改变不了房屋早已出卖的事实，且旧房已推倒由周春琴投资建成新房并居住使用，被告不同意赔偿原告所提出的经济损失的请求。被告凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴为其辩解在举证期限内提供的证据有：（1）上降村委会出据的《证明》复印件1份，用以证明那布屯002号房屋是黄培明、凌彩荣夫妇所建，1994年卖给凌子成；（2）凌子同的《证明、居民身份证》复印件1份，用以证明证人凌子同的身份并证明那布屯002号房屋是黄培明、凌彩荣夫妇所建，1994年卖给凌子成；（3）凌子合的《证明、居民身份证》复印件1份，用以证明证人凌子合的身份并证明那布屯002号房屋是黄培明、凌彩荣夫妇所建，1994年卖给凌子成；（4）凌子琴的《证明、居民身份证》复印件1份，用以证明证人凌子琴的身份并证明那布屯002号房屋是黄培明、凌彩荣夫妇所建，1994年卖给凌子成；（5）凌美和的《证明、居民身份证》复印件1份，用以证明证人凌美和的身份并证明凌子成、凌美和夫妇于1994年以5000元的价格买下黄培明、凌彩荣夫妇的现那布屯002号房屋；（6）凌春霞的《证明、居民身份证》复印件1份，用以证明证人凌春霞的身份并证明凌子成、凌美和夫妇于1994年以5000元的价格买下黄培明、凌彩荣夫妇的现那布屯002号房屋；（7）凌某的《证明》复印件1份，用以证明证人身份并证明黄培明、凌彩荣夫妇于1994年将现那布屯002号房屋卖给凌子成；（8）周春琴的《证明、居民身份证》复印件1份，用以证明证人周春琴的身份并证明黄培明、凌彩荣夫妇于1994年将现那布屯002号房屋卖给凌子成、凌美和夫妇；（9）凌子山的《证明》复印件1份，用以证明证人凌子山的身份并证明黄培明、凌彩荣夫妇于1994年将现那布屯002号房屋卖给凌子成；（10）户主为凌华克的《居民户口簿》复印件2张，用以证明凌华克、凌彩荣、黄培明三人之间的关系，及那布屯002号房屋在六十年代建起时凌华克尚未出生或尚年幼；（11）凌华聪、阮小和的《居民身份证》复印件各1份，用以证明凌华聪、阮小和的身份情况。被告凌华聪、阮小和、凌美和申请证人凌子合、凌子琴出庭作证，证明其所出具《证明》的内容是真实的。
被告黄培明辩称，本人与家人关系不好，妻子与两个儿子到凭祥定居后，在没有同家人商量的情况下，擅自将那布屯的祖屋卖给堂弟凌子同，房屋价款是6000元。当时收到房款后，本人写一张字据给凌子同收执，在字据中还约定房屋不得转让给第三人，所得房款由本人一人支配使用。被告凌华聪、阮小和拆掉其祖屋的行为是一种侵权行为，应承担相应的民事侵权责任。本人愿意将转让祖屋的款额退给凌子同，然后由凌子同将祖屋退回。被告黄培明为其辩解在举证期限内没有向本院提供任何证据，在本案庭审过程中，被告黄培明提供1份《被告黄培明的陈述》作为其对本案事实的说明。第三人凌子同陈述称，本案讼争的房屋是黄培明、凌彩荣夫妇在上世纪六十年代所建，当时屯里凌子琴、凌子昌、凌子卿、凌子超、凌子成等村民给其帮工。1994年，黄培明、凌彩荣夫妇将该房屋卖给凌子成、凌美和夫妇，凌子成、凌美和夫妇叫我和凌子合两人帮拿5000元房款到凭祥交给黄培明、凌彩荣夫妇。凌子成、凌美和夫妇还对房屋进行过水泥铺地板、换横条等维修。1998年，凌子成的儿子凌华秀和凌华聪分家后，凌华聪、阮小和夫妇一直在讼争的房屋居住至今，十几年来一直没有任何纠纷。第三人凌子同为其主张在举证期限内没有向本院提供任何证据。经开庭质证，被告及第三人对原告提供的证据（1）、（2），原告、第三人、被告黄培明对被告凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴提供的证据（10）、（11）的真实性无异议，本院予以认定；对被告凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴提供的证据（1）-（9）共9份证据，原告及被告黄培明质证后有异议，认为证据（1）村委会的《证明》不能认定房屋买卖合同是否存在及有效，凌子同已经追加为本案的第三人，凌美和、凌春霞、周春琴已经追加为本案共同被告，其出具的《证明》不能作为本案的证据使用，证据（3）、（4）、（7）出具《证明》的证人凌子合、凌子琴、凌某是被告凌华聪、阮小和、凌美和的近亲属，证言的真实性有待确认，证据（2）、（5）、（6）、（8）出具《证明》的证人凌子同、凌美和、凌春霞、周春琴已经依法追加为本案的当事人不能作为证人，对证据（9）的真实性有异议，认为不真实。本院对被告凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴提供的证据（1）－（9）作如下认定：1、证据（1）和证据（4）证明的内容相一致，与凌子成一家在被告黄培明出卖房屋后就一直占有使用该房屋至该房屋拆除为止的事实可以相互印证，证据（4）《证明》的出具人凌子琴出庭作证，其与原告一家人和被告一家人的亲缘关系相等，其证言的可信度较高，本院对证据（1）、（4）予以采信，该二份证据可以作为本案的证据使用；2、证据（2）、（5）、（6）、（8）出具《证明》的证人凌子同、凌美和、凌春霞、周春琴已经依法追加为本案的当事人，其出具的《证明》不能作为本案的证据使用；3、证据（3）、（7）、（9）证明的内容与证据（1）、（4）一致，虽然存在亲属关系，但其证言可信，该三份证据可以作为本案证据使用。被告黄培明提供的《被告黄培明陈述》作为被告当庭陈述意见的补充和说明，不再作为本案另一证据使用。综合全案证据，本院确认以下法律事实：本案讼争的原龙州县上降乡上降村那布屯002号的泥砖瓦房系被告黄培明与原告凌彩荣夫妇二人于上世纪六十年代所建，上世纪八十年代末，被告黄培明到越南谅山做生意，原告凌彩荣到凭祥与其次子本案原告凌华克共同生活。1994年，被告黄培明和原告凌彩荣夫妇二人将龙州县上降乡上降村那布屯002号的泥砖瓦房以5000元的价格卖给了凌子成、凌美和夫妇，凌子成、凌美和夫妇买下该房后交由次子凌华聪、阮小和夫妇居住使用，凌华秀、周春琴夫妇居住在与那布屯002号相邻的那布屯001号房。2004年凌子成去世。2010年凌子成的长子凌华秀去世。2013年初，凌华聪、阮小和与居住在那布屯001号旧宅的大嫂周春琴（系凌华秀的妻子）一起推倒旧的那布屯001号和那布屯002号泥砖瓦房重建新房，并按长兄在左弟弟在右居住的当地风俗互换宅基地建房，被告周春琴在原那布屯002号的宅基地上建成了二层砖混结构的楼房。2013年2月28日，原告凌华克、凌彩荣向法院起诉，要求判令被告凌华聪与被告黄培明约定的房屋买卖合同无效，判令被告凌华聪、阮小和赔偿二原告经济损失人民币50000元，并由被告凌华聪、阮小和、黄培明承担本案的诉讼费用。本案受理后，在审理过程中，本院依法追加凌美和及凌子成的其他法定继承人凌春霞、周春琴为本案共同被告参加诉讼，追加凌子同为本案第三人参加诉讼。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点是：1、房屋买卖合同的双方当事人是谁？2、原告凌华克是否具有本案原告主体资格？3、该房屋买卖合同是否合法有效、争议房屋被拆除是否对原告构成侵权？根据本案各方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下：1、关于房屋买卖合同的双方当事人是谁的问题。
原告凌华克、凌彩荣主张该房屋合同双方当事人是被告凌华聪、阮小和夫妇与被告黄培明，被告黄培明主张合同双方当事人是其与第三人凌子同，被告凌华聪、阮小和、凌美和、凌春霞、周春琴主张合同双方当事人是黄培明、凌彩荣夫妇和凌子成、凌美和夫妇。
本院认为，在1994年该房屋买卖合同关系成立后，凌子成、凌美和夫妇一家就一直占有、使用该房屋，可以认定凌子成、凌美和是房屋的买受人，原告凌彩荣与被告黄培明系夫妻关系，被告黄培明虽然到越南做生意，但过年过节均回家探亲，且目前户口也同在一起，被告黄培明出卖的房屋是夫妻双方共同财产，原告凌彩荣主张对房屋买卖不知情不符合客观事实，也没有提供任何证据予以证实，故可认定出卖房屋的一方是黄培明、凌彩荣夫妇，而不只是黄培明个人。2、关于原告凌华克是否具有原告主体资格的问题。
本院认为，本案讼争的房屋没有办理房屋权属登记，也没有办理其它的登记备案手续，在房屋建成时，原告凌华克还是幼儿，房屋应认定为黄培明、凌彩荣夫妇的夫妻共同财产而不是家庭共有财产，因此，原告凌华克对本案讼争的房屋没有请求权，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告凌华克不具有本案原告的主体资格，应予驳回其起诉。3、关于房屋买卖合同是否有效、争议房屋被拆除是否对原告构成侵权的问题。
本院认为，合同效力的认定应以《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”为依据，本案中黄培明、凌彩荣夫妇将夫妻共同财产出卖给凌子成、凌美和夫妇是双方真实意思表示，因此，原告凌华克、凌彩荣以被告黄培明未经共有人同意擅自处分共有财产，买卖合同无效的主张不成立，本院依法不予支持。该房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是判定其是否有效的关键，我国目前尚未制定专门的法律、行政法规对农村房屋买卖行为进行规范，相关法律和司法解释主要有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办（2011）442号）第15条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”、最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发（2008）36号）：“宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。”从本案的实际情况来看，房屋卖方黄培明、凌彩荣与买方凌子成、凌美和都是同一集体经济组织的成员，不属于农村房屋出卖给本集体经济组织的成员应认定合同无效的情形，出卖房屋后，被告黄培明在越南生活，原告凌彩荣在凭祥随次子凌华克生活，都不再从事农业生产来维持生活，黄培明、凌彩荣的两个儿子在凭祥市做生意均另买房子居住，其出卖农村房屋后不能再申请宅基地对其生活也未造成重大影响和损害，因此，该合同没有违反《中华人民共和国土地管理法》规定的一户一宅原则。凌子成、凌美和夫妇买下争议房屋后，对该房屋具有所有权，现凌子成的继承人和凌美和同意将该房屋拆除重建是行使物权的行为，不对原告构成侵权。综上，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，是合法有效的合同，原告凌华克、凌彩荣主张合同无效并要求被告凌华聪、阮小和赔偿损失5万元的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，
判决如下：驳回原告凌彩荣的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告凌华克、凌彩荣全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向崇左市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1050元（收款单位：崇左市财政局，帐号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄金清
代理
审判员 陆 晖
人民陪审员 苏子民
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 覃 斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 来自：