重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝高法民提字第00187号再审申请人（一审原告、二审上诉人）沈远奎，男，1947年1月21日出生，汉族，住重庆市万州区太白路**号**栋*单元***室。委托代理人沈远贵，男，1940年3月19日出生，汉族，住重庆市万州区白岩一支路**号*单元***室。被申请人（一审被告、二审被上诉人）重庆市万州区凯惠商贸有限公司，住所地重庆市万州区白岩三支路33号，组织机构代码74533193-9。法定代表人ＸＸ川，该公司总经理。委托代理人唐平美，该公司经理。委托代理人唐德银，该公司法律顾问。再审申请人沈远奎因与被申请人重庆市万州区凯惠商贸有限公司（简称凯惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2010年3月11日作出（2009）万民初字第5790号民事判决，沈远奎不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2010年10月8日作出（2010）渝二中法民终字第1531号民事裁定，撤销该判决，发回重庆市万州区人民法院重审。重庆市万州区人民法院于2010年12月14日作出（2010）万民初（重）字第5446号民事判决，沈远奎及凯惠公司均不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2011年5月12日作出（2011）渝二中法民终字第542号民事裁定，撤销（2010）万民初（重）字第5446号民事判决，发回万州区法院重审。重庆市万州区人民法院于2011年11月11日作出（2011）万法民初字第03995号民事判决，沈远奎不服，向重庆市第二中级人民法院提出上诉，该院于2012年5月8日作出（2012）渝二中法民终字第00122号民事判决，该判决已经发生法律效力。沈远奎不服，向本院申请再审，本院于2013年4月23日作出（2013）渝高法民申字第00503号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人沈远奎及其委托代理人沈远贵，被申请人凯惠公司的委托代理人唐平美、唐德银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年12月15日，一审原告沈远奎诉至重庆市万州区人民法院称，凯惠公司将其所有的重庆市万州区董家商贸步行街四号楼一单元201号、302号、二单元202号、六单元301号住房四套以房抵债给沈远奎所有。重庆市万州区国土局、房管局分别于2005年12月6日、9日、27日、2006年3月1日确权颁发房地产权证给沈远奎。同时，沈远奎垫付了应由凯惠公司承担的出售该四套住房的税费3252元。凯惠公司见房产升值，意欲反悔，并强行占用出租牟利。现诉至法院，请求判令凯惠公司交付该四套房屋的使用权和门钥匙，并支付逾期交房按每天每套15元的租金损失和沈远奎垫付的3252元税款。一审被告凯惠公司辩称，凯惠公司已向沈远奎交付了房产证和房屋，有新建房屋移交通知和房地产权证为证。由于凯惠公司所卖房屋均是清水房，没有房门，不存在交钥匙的问题。也不应给付沈远奎租金。沈远奎交的税款，是按合同约定由其缴纳。请求驳回沈远奎的诉讼请求。重庆市万州区人民法院一审查明，凯惠公司拖欠沈远奎2004年2月至2005年12月工资27600元和借款79000元，合计106600元，因无现金支付，于2005年11月11日、11月28日和2006年2月22日与沈远奎签订《购房合同书》四份，以凯惠公司所有的位于重庆市万州区董家商贸步行街四号楼一单元201号、302号、二单元202号、六单元301号住房四套作价89256元抵偿给沈远奎所有。重庆市万州区国土局、房管局于2005年12月6日、9日、27日、2006年3月1日确权颁发房地产权证给沈远奎。房地产权证号分别为301天房地证2005字第06630号（四号楼一单元201号）、301天房地证2005字第06629号（四号楼一单元302号）、301天房地证2005字第06661号（四号楼二单元202号）、301天房地证2006字第00988号（四号楼六单元301号）。在办理房产证的同时，凯惠公司向房管处出具了新建房屋移交通知等材料，沈远奎在房地产登记部门缴纳了5830.84元税费。由于双方针对合同效力问题产生纠纷，2007年凯惠公司起诉至人民法院要求确认房屋买卖合同无效。经审理，2008年5月16日法院终审判决确认合同有效。沈远奎遂起诉至法院，认为应当按照占有物交付纠纷为案由处理本案，请求判令凯惠公司交付4套房屋并承担逾期交付房屋的租金损失以及偿还办理产权证照时应由凯惠公司支付的税金。在本案审理过程中，该院承办人到诉争房屋所在地进行调查了解，沈远奎已办理房屋产权证的四套房屋由案外人占有使用。重庆市万州区人民法院一审认为，沈远奎与凯惠公司签订的《购房合同书》已经分别由重庆市万州区人民法院以及重庆市第二中级人民法院判决确认有效，且该四套房屋沈远奎已取得房屋所有权证书，因此沈远奎已取得四套诉争房屋的所有权，对此双方均无争议。根据沈远奎提交购房合同书第八条约定，“房屋产权在双方未办清交接房手续前产权归属甲方（凯惠公司）；在双方办清交接房手续后产权归属乙方（沈远奎），其产权证书由乙方自行办理，所需费用由乙方负责。”在庭审过程中，经该院询问，沈远奎在签订购房合同以及办理房屋产权证书时在凯惠公司工作，而办理房屋产权证书需要房屋移交通知等资料，故应当认定在办理房屋产权证书以前沈远奎与凯惠公司已经办清了交接房手续，现沈远奎要求凯惠公司交付房屋及赔偿房屋租金损失的诉讼请求不能成立；沈远奎提出要求凯惠公司返还垫支办证税金的诉讼请求，因双方在购房合同上已经约定由购买人负责所有办理产权证时的费用，应当认定该“所有费用”包括办理产权证书时缴纳的各项税费，故沈远奎此诉讼请求不能成立，该院不予支持。另现有证据不能证明沈远奎的四套房屋系凯惠公司占有，沈远奎可以向实际占有人另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回沈远奎的诉讼请求。案件受理费80元，由沈远奎承担。沈远奎不服一审判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉称，原判认定争议之房办清了交接房手续纯属主观臆断，凯惠公司并未将诉争房屋及钥匙交付沈远奎。请求判令凯惠公司交付讼争的四套房屋实物及入户门钥匙；给付沈远奎垫付的售房税金3252元；赔偿逾期交房损失（从办证之日起每套每天按15元计算）；承担本案诉讼费。在二审审理过程过中，双方当事人均未提供充分的证据证明原审认定事实有误。故对原审认定事实该院予以确认。该院在审理过程中，经现场踏勘本案争执房屋由案外人莫善芬、朱晓云等人居住使用。重庆市第二中级人民法院二审认为，沈远奎与凯惠公司分别于2005年11月11日、11月28日和2006年2月22日签订了《购房合同书》购买凯惠公司所有的位于重庆市万州区董家商贸步行街四号楼房屋四套。上述合同均已由发生法律效力的判决书确认有效，且沈远奎已办理四套房屋的权属登记。双方在合同中约定，“房屋产权在双方未办清交接房手续前产权归属甲方（凯惠公司）；在双方办清交接房手续后产权归属乙方（沈远奎），其产权证书由乙方自行办理，所需费用由乙方负责。”由此可认定在办理房屋产权证书之前沈远奎与凯惠公司之间已经办理了房屋交接手续。同时，本案所争执的房屋现由案外人占有使用，并非凯惠公司占有使用。沈远奎也无充分证据证明房屋系凯惠公司交付他人使用。沈远奎要求凯惠公司返还垫支办证税金的诉讼请求，由于双方在购房合同中约定办理房屋所有权证书时“所需费用”由沈远奎负责，双方约定的“所需费用”按习惯应理解为包括办理房屋所有权证书时所缴纳的各项税费。故沈远奎要求凯惠公司交付房屋及赔偿房屋租金损失及返还垫支办证税金的诉讼请求不成立，该院不予支持。遂判决驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费882元，由沈远奎负担。沈远奎申请再审称，1、本案一、二审程序违法。一是审结时间违法；二是两次发回重审违法。2、本案案由定性错误。3、原一、二审判决认定事实错误。请求撤销一、二审判决，支持申请人一审诉讼请求。本院再审对原审查明的案件事实予以确认。本院再审中，鉴于本案已两次发回重审，为了彻底查清本案事实，本院建议双方补充提供本案讼争房屋同地段的租金价格的证据。再审申请人沈远奎向本院补充提交了以下证据：1、委托代理合同、授权委托书及重庆市万州区太白法律服务所受理委托人的调查情况说明一份；2、被调查人为刘定元、胡容、张成华、彭纯云的调查笔录各一份。以上证据拟证明讼争房屋系凯惠公司委托王绪成出租抵扣王绪成的建筑款，房屋建成时就装有入户门，同地段类似面积房屋租金约3000—4000元一年。经过质证，被申请人凯惠公司提出其中被调查人为胡容的笔录无被调查人签字、被调查人为张成华的调查笔录，调查的内容与本案无关的异议；另其余几份调查笔录，被调查人均系应当出庭而未出庭；无被调查人的身份证复印件，且被调查人均不是房屋业主；且调查笔录无调查人和记录人的签名，故对申请人提交的证据的真实性、合法性及关联性均提出异议。本院对再审申请人提交的证据评判如下：对再审申请人提交的上述证人证言，对其中被调查人为胡容的调查笔录，因无被调查人签字，无法确定其真实性，本院不予采信；对其余调查笔录，因证人应当出庭作证，接受当事人的质询。上述证人均不具有《证据规定》第五十六条规定“证人确有困难不能出庭”的情形，且证人亦未提供证明其身份情况的有效证件，故再审申请人再审中提供的以上调查笔录不具有真实性、合法性，故本院不予确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：1、凯惠公司是否履行了房屋交付义务。2、沈远奎是否有权请求凯惠公司承担逾期交付房屋的租金及支付其交纳的税金。（一）关于凯惠公司是否履行了房屋交付义务的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。房屋买卖合同中，出卖人的交付义务由两部分组成：一是将房屋交付使用，二是完成产权过户手续。本案中，沈远奎与凯惠公司分别于2005年11月11日、11月28日和2006年2月22日签订了《购房合同书》购买凯惠公司所有的位于重庆市万州区董家商贸步行街四号楼房屋四套，且均已由发生法律效力的判决书确认有效，沈远奎亦已办理四套房屋的权属登记，凯惠公司还应按合同约定将讼争的四套房屋向沈远奎交付使用。现双方对讼争房屋是否交付发生争议，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有举证义务的当事人承担举证责任”的规定，凯惠公司应当承担其按约将讼争房屋使用权交付给沈远奎的举证责任。其次，对于凯惠公司辩称双方当事人在合同中约定“房屋产权在双方未办清交接手续前产权归属甲方（凯惠公司）；在双方办清交接房手续后产权归属乙方（沈远奎），其产权证书由乙方自行办理，所需费用由乙方负责。”故可证明在办理房屋产权过户登记之前双方已经办理了房屋交接手续的问题。
本院认为，由于房屋买卖合同中的标的物的占有与所有权是可以暂时分离的，产权归属一方并不代表其对房屋的实际占有，故不排除双方先行办理房屋产权过户登记而未交付房屋的情形，办理房屋产权过户登记并不必然得出房屋交付使用的结论，故凯惠公司的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。再次，对于凯惠公司辩称所卖房屋均是清水房，没有房门，不存在交钥匙的问题。由于凯惠公司并未对其所称的有违常规的交付方式举示相应证据，而沈远奎在原审中举示了凯惠公司出售的房屋有房门的相应证据。同时，双方签订的《购房合同书》明确约定“房屋竣工后，甲方应及时通知乙方接房，乙方在接到甲方通知三日内，必须付清全部购房款，办理交接房手续，接收房屋……”，合同中的此段表述也表明凯惠公司应当在房屋竣工后及时通知沈远奎接房并履行交接房手续。但纵观本案一、二审及再审，凯惠公司均未向法院提供其通知了沈远奎接房或履行了房屋实际交付义务的证据。对于凯惠公司辩称因有新建房屋移交通知和房地产权证，可以证明其已向沈远奎交付房屋的意见，但因沈远奎不认可其收到新建房屋移交通知，且现有证据亦不能证明凯惠公司向沈远奎送达了新建房屋移交通知或以其他方式通知了沈远奎接房；同时办理房屋产权过户登记并代表房屋的交付使用，凯惠公司还应当举证证明其已进行房屋的实际交付使用。综上，本院确认凯惠公司尚未履行购房合同约定的房屋交付义务。（二）关于凯惠公司应否承担逾期交付房屋的租金损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定。因凯惠公司未按约交付使用房屋，故沈远奎要求凯惠公司承担逾期交房损失的请求，符合法律规定。因双方对损失的计算方法并未明确约定，本院根据本案讼争房屋的面积、所处的位置、以及系清水房等房屋的具体实际，结合当地的经济状况，酌定按每月每套100元的租金标准进行确认，由凯惠公司按照此租金标准支付沈远奎自合同约定交房之日起至房屋交付使用之日止的损失。（三）关于沈远奎主张凯惠公司返还其垫付的税金的问题。因双方《购房合同书》中约定“其产权证书由乙方（沈远奎）自行办理，所需费用由乙方负责”。按通常理解该“所需费用”应包括办理产权证书时缴纳的各项税费，故沈远奎的该项请求不能成立，原审对此认定并无不当，本院对沈远奎的该主张不予支持。综上所述，原生效判决认定事实错误清楚，但适用法律不当判决不当，本院予以纠正。再审申请人的申请理由部分成立，本院部分予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销重庆市第二中级人民法院（2012）渝二中法民终字第00122号民事判决和重庆市万州区人民法院（2011）万法民初字第03995号民事判决；
二、由重庆市万州区凯惠商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市万州区董家商贸步行街四号楼一单元201号、302号，二单元202号，六单元301号住房四套（房地产权证号分别为301天房地证2005字第06630号、301天房地证2005字第06629号、301天房地证2005字第06661号、301天房地证2006字第00988号）交付给沈远奎使用；
三、由重庆市万州区凯惠商贸有限公司支付沈远奎逾期交付使用四套房屋分别自2006年12月1日、2006年12月1日、2006年3月1日、2006年3月1日起至交房时止，每套每月100元的租金损失；
四、驳回沈远奎的其他诉讼请求。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费882元，由重庆市万州区凯惠商贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郭洪波
审 判 员 李兴华
代理
审判员 谭继权
二〇一三年十二月十二日
二〇一三年十二月十三日
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