福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2013）湖民初字第3360号原告（反诉被告）ＸＸ武，男，1964年7月30日出生，汉族，住安徽省肥东县白龙镇宁庙村吴巷组，身份证号码3401231964********。
原告（反诉被告）夏会金，男，1962年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区海达路176号，身份证号码3426231962********。两原告（反诉被告）共同委托代理人王英壕、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。被告（反诉原告）厦门星博印务设计有限公司，住福建省厦门市思明区洪莲路23号厂房西二区，组织机构代码68525758-8。法定代表人蓝海云，总经理。委托代理人梁瑛，福建理海律师事务所律师。被告游钟厚，男，1973年6月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区会展南里***号****室，身份证号码3526021973********。委托代理人罗超英，福建理海律师事务所律师。
原告（反诉被告）ＸＸ武、夏会金与被告游钟厚、被告（反诉原告）厦门星博印务设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由
代理
审判员胡晓华公开开庭进行了审理。ＸＸ武及其与夏会金的共同委托代理人王英壕、方湘臻，厦门星博印务设计有限公司（下称星博公司）的委托代理人梁瑛、游钟厚的委托代理人罗超英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ武、夏会金共同诉称，基于生产及办公的需要，2013年4月19日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告将位于湖边集体厂房（共四层，面积共计17500平方米，以下简称“租赁房屋”）出租给原告，租赁期限自2013年6月1日起至2023年1月30日，租金每月350000元整。为此，原告已于2013年4月14日向被告支付定金20万元，被告出具了收条，并承诺“若违约，愿承担二倍罚金”。合同签订后，原告便根据合同的约定开始积极准备接收租赁房屋工作，但原告发现，就租赁房屋，被告却已与多家公司或个人存在租赁关系且实际上也已有多家或个人已占用租赁房屋，并且上述已出租房屋面积达5000多平方米，同时，虽经原告多次催要，被告至今仍未提供或出示上述房屋权属及消防验收合格证书等，将导致原告无法办理工商登记及消防验收手续，被告的诸多行为已构成根本违约。为促使合同的继续履行，原告于2013年5月13日委托律师向被告寄送律师函，要求被告在5日内终止在租赁房屋上与其他方的租赁关系并提供合法有效的房屋权属证书及消防验收合格证明，否则原告将径直解除与被告之间的租赁合同。上述函件被告签收后仍未理会。游钟厚和星博公司是本案的共同出租人，游钟厚应对本案债务承担连带责任。被告的根本违约，将产生合同目的无法实现的严重后果，故两原告请求判令：1、确认原、被告双方于2013年4月19日签订的租赁合同已于2013年5月14日解除；2、两被告双倍返还定金共计400000元，并赔偿两原告损失105000元。
被告星博公司辩称，第一，原告在缴纳定金之前就已经知晓讼争厂房的实际情况，包括产权性质以及分租事实，双方在正式签订书面租赁合同之前，被告星博公司不仅将其与湖边社区集体资产合作社签订的租赁合同呈与原告，且将所分租的租赁合同均提供给原告，原告在此基础上提出全面承租统一管理的要求，双方才签订正式的书面合同。第二，原告支付定金时间为2013年4月15日，双方签订书面租赁合同时间为2013年4月19日。被告在收条中所书“定金”为定约定金，根据担保法司法解释第115条规定，双方依约签订书面主合同，定约定金在没有特别约定情况下直接转为租金，不具备违约金性质。第三，原告提出解除合同的理由不能成立。根据讼争合同第七条约定，原告承租厂房开展生产经营活动所必须办理的一切手续包括工商登记等由原告负责办理并承担相应责任，被告仅有协助义务。原告并没有证明其因办理相关手续被行政机关拒绝，且讼争厂房完全可以办理工商营业执照，因此原告的主张是根本没有发生的臆测行为，被告不存在所谓的违约行为。另外，讼争厂房不属于强制性办理消防设计审核以及消防验收的建设工程。仅需办理消防备案即可。至于房屋权属问题，讼争租赁合同非常明确的表明厂房性质为“集体厂房”，原告在签订租赁合同前对讼争厂房的权属性质不仅十分清楚且查看了被告的承租合同，该厂房不存在权属不明的情况。第四，原告寄达的律师函属于双方合同中约定解除的“书面形式通知对方”的书面函件，双方之间的租赁合同于被告签收律师函之日起三个月后解除，即讼争合同于2013年8月15日起解除。
被告游钟厚辩称，其同意被告星博公司的答辩意见。游钟厚系星博公司聘用的经理，游钟厚的行为都是代表星博公司的行为，原告要求游钟厚承担责任没有依据。反诉原告星博公司诉称，反诉被告欲寻租厂房，经人介绍与反诉原告接洽，并实地勘察反诉原告具有合法转租权的厂房。实地勘察过程中，反诉原告不仅将厂房的性质、权属情况予以说明，并在路过已有牌匾的店面时将已出租的部分厂房情况予以充分的说明告知。在其后的商洽过程中反诉被告提出因其已经找好合作方，需要承租全部厂房，为表示诚意，反诉原告不仅将其与厂房所有权人签订合同全盘托出，并将已出租部分的转租合同交与反诉被告查看。2013年4月14日，双方达成承租意愿，并商定承租定金20万元，由反诉原告的职员游钟厚代表反诉原告出具定金收条，房产中介作为见证人签字。2013年4月15日反诉被告支付承租定金20万元。2013年4月19日，双方签订书面的租赁合同。签订合同之前，反诉被告要求以反诉原告与厂房所有权人签订的租赁合同版本为主商议，最终以此版本确定主要条款，合同约定计租时间自2013年6月1日开始，免租期确定为42天。其后反诉被告因其合作方原因，并未按合同约定支付租金和缴纳履约保证金。2013年5月14日，反诉原告收到反诉被告提出解除合同的律师函。鉴于反诉被告提出的解约理由均属掩盖其违约行为的托辞，根据合同约定，解除合同的需提前3个月以书面形式通知对方，并支付3个月的租金及装修相关费用赔偿对方。因此该合同应在2013年8月15日依约解除，反诉被告应承担合同解除之前未付租金及约定解约赔偿金。反诉原告请求判令：1、双方签订的《租赁合同》于2013年8月15日解除；2、两反诉被告依约支付租金674521元；3、两反诉被告依约支付解约赔偿金1050000元。诉讼过程中，鉴于本院的释明，反诉原告变更诉讼请求为：判令反诉被告参照约定租金标准支付2013年4月14日至2013年5月14日期间房屋占有使用费350000元。反诉被告ＸＸ武、夏会金共同辩称，反诉原告所述与客观情况不符，其反诉请求没有任何事实及法律依据。反诉原告和游钟厚从未将已出租部分的转租合同交与反诉被告查看，也从未向反诉被告出示过关于租赁物权属证书的任何资料。讼争房屋至今不符合合同约定及法律规定的出租及交付条件。反诉原告和游钟厚明知讼争房产不具备法律规定的出租条件，却仍面向社会公开招租并与反诉被告签订合同，其在主、客观上均存在过错。本案讼争合同已于反诉原告和游钟厚收到反诉被告所寄发的律师函之日即2013年5月14日解除，反诉原告关于本案合同于8月5日解除的主张及要求支付租金的的主张均没有事实及法律依据，其在根本违约的前提下却要求作为非违约方的反诉被告支付解约赔偿金的诉求更是荒谬。
经审理查明，2013年4月14日，游钟厚向ＸＸ武、夏会金出具《收条》一份，其中载明：收到ＸＸ武、夏会金承租址于厦门市湖里区金山社区湖边下湖社489号的约17500平方米厂房的定金20万元；若违约，愿承担二倍罚金；租金每月每平方米20元，租期十年，装修期2个月。次日，ＸＸ武通过银行转账向游钟厚支付20万元款项。2013年4月19日，以星博公司作为出租方（甲方）、ＸＸ武、夏会金作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租湖边集体厂房共四层，面积17500平方米（含15%公摊）；乙方入住前已对该房屋、场地及其他配套设施进行验收无异议；租赁期限为2013年6月1日至2023年1月30日；2016年2月之前租金按每平方米20元／月计算，即月租金35万元，2016年2月1日起每年递增2元／平方米＊月；此外，双方还就其他相应事项进行了约定。ＸＸ武、夏会金与星博公司分别在合同落款处签字、盖章，游钟厚作为出租方代表签字。2013年5月13日，ＸＸ武委托福建大道之行律师事务所律师向星博公司发出律师函，要求星博公司在收到该函之日起五日内终止就涉讼房屋与其他方签订的租赁合同并提供合法有效的房屋权属证书及消防验收合格证明，该律师函中还声明若星博公司未履行上述义务，则ＸＸ武将解除合同并以该律师函作为解除合同的通知。2013年6月8日，星博公司委托福建理海律师事务所律师向夏会金发出律师函，告知夏会金若需解除合同应提前三个月以书面形式通知并支付1050000元，若要继续履行合同则在收到该函后三日内支付租金1050000元，逾期星博公司将按每日1050元的标准收取违约金。另查明，涉讼租赁房屋系星博公司向厦门市湖里区湖边社区集体资产合作社承租，该房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实，有经庭审质证的《收条》、《租赁合同》、律师函2份以及当事人陈述为证，足以认定。审理过程中，星博公司确认游钟厚系其公司职员，代表星博公司办理涉讼房屋租赁事宜，并确认游钟厚已将ＸＸ武支付的20万元定金交付给星博公司。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉讼租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故ＸＸ武、夏会金与星博公司订立的《租赁合同》应认定为无效合同。从《租赁合同》来看，出租方明确为星博公司，承租方明确为ＸＸ武、夏会金，游钟厚系星博公司的委托代理人，故游钟厚在2013年4月15日收取的定金20万元应视为代星博公司收取，星博公司与ＸＸ武、夏会金之间成立定金合同。ＸＸ武主张夏会金系其委托代理人，与合同所证明的事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，主合同无效，担保合同无效，故星博公司与ＸＸ武、夏会金之间的定金合同应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故星博公司应将收取的20万元款项返还给ＸＸ武、夏会金。ＸＸ武、夏会金主张双倍返还，缺乏依据，对其主张返还的款项中超过20万元的部分，不予支持。游钟厚代表星博公司办理涉讼房屋租赁事宜，由此造成的法律后果应由星博公司承担，ＸＸ武、夏会金要求游钟厚承担法律责任，缺乏依据，本院不予支持。对于涉讼租赁合同的无效，星博公司作为出租方未提供具备合法产权的房屋，其对合同无效存在过错；ＸＸ武、夏会金在未核实租赁房屋产权的情况下便与星博公司签订正式租赁合同，未尽到普通注意义务，其对合同的无效亦有过错。因双方均有过错，应当各自承担相应的责任，ＸＸ武、夏会金要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于星博公司主张的房屋占有使用费，因涉讼租赁合同约定租赁起始时间为2013年6月1日，星博公司未提供充分证据证明其在该日期前已将涉讼租赁房屋交付ＸＸ武、夏会金使用，现其主张2013年4月14日至2013年5月14日期间的房屋占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告厦门星博印务设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ武、夏会金20万元。
二、驳回原告ＸＸ武、夏会金的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告厦门星博印务设计有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4425元，由ＸＸ武、夏会金共同负担2275元，厦门星博印务设计有限公司负担2150元；反诉案件受理费3275元，由厦门星博印务设计有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理
审判员 胡晓华
二〇一三年十二月十二日代
书 记员 邱武全附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”