广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)佛中法民一终字第2731号上诉人（原审原告）罗喆，女，汉族。被上诉人（原审被告）钱雪娥，女，汉族。被上诉人（原审被告）钱伟权，男，汉族。
上诉人罗喆因与被上诉人钱雪娥、钱伟权居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，作出如下判决：
一、钱雪娥须在判决生效之日起十日内向罗喆支付中介费3000元；
二、驳回罗喆的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由罗喆负担168元，钱雪娥负担25元。
上诉人罗喆不服上述判决，向本院提起上诉称:1.涉案合同合法有效，钱雪娥为逃避支付佣金，回避罗喆私下同房屋业主达成购房协议，钱雪娥的行为构成违约应当依约支付中介费23400元。2.原审法院已经确认钱雪娥构成违约，则其应当依照双方约定承担违约责任并支付中介费23400元，而非仅支付3000元。3.钱雪娥的合法选择服务权应当行使于涉案合同的签订前，涉案合同的签订本身就是钱雪娥经过选择后的结果，协议一旦签订则双方必须依约履行义务，反之则属于违约，故原审判决认定涉案合同条款无效错误。综上请求：1.撤销原审判决，依法改判钱雪娥向罗喆支付中介费23400元；2.由钱雪娥承担一、二审诉讼费。
被上诉人钱雪娥、钱伟权答辩称：
一、原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
二、涉案中介单方制定的格式合同中“自看楼之日起，如果甲方（或包括甲方亲友）未通过乙方与业主达成成交协议（包括租用、购买或以其他方式使用），则甲方须向乙方支付上述服务费和业主应付的服务费。”的条款，违背了《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，造成合同双方权利义务的严重不对等，不符合公平原则，属于无效条款。1.《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。可见，促成房屋买卖合同的成立是居间合同的核心义务，是支付和获取居间中介费的前提。涉案合同的条款却明显免除了罗喆作为中介方获取中介费所应履行的基本义务。2.看楼只是简单的过程，如果仅仅看楼就需要支付房价3%的中介服务费，则严重不对等的加重了钱雪娥、钱伟权的责任与义务。3.该条款极大限制了购房人的消费选择权，属于典型的霸王条款。
三、根据房屋买卖中介的性质与惯例，中介服务主要包括以下方面：提供交易信息、带客人睇楼、搭建交易平台、斡旋撮合交易成功、签订合同、协助过户等。本案中，罗喆除了带睇过楼外，未做任何有益于促成交易的事情，其付出无从谈起。涉案房屋的成功交易完全是钱雪娥、钱伟权一方与业主互动协商所致。罗喆未能履行合同促成的义务，要求获得服务费无据可依。原审法院充分考虑本案的具体情况酌定钱雪娥支付服务费3000元适当。各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案属于居间合同纠纷案件。双方当事人二审期间争议的焦点是钱雪娥是否应向罗喆支付23400元的中介服务费。本案中，钱雪娥与罗喆关于购房服务的约定使双方之间形成了居间合同关系，约定内容是当事人的真实意思表示，属于有效合同，对当事人双方均具有约束力。钱雪娥作为居间合同的相对人，在议定合约后，规避居间服务人罗喆，私自联系涉案房屋原业主并达成购房协议，其行为应认定为违约行为，故原审法院对罗喆要求钱雪娥支付中介服务费的主张予以采纳合理合法。但根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第三款“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%－2.5%计收”、第四款“实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”之规定，由于罗喆不能举证证明其具有涉案房屋居间服务的独家代理授权，故双方合约中3%服务费的约定明显过高。考虑到房地产市场正常中介服务的内容包括但不仅限于看房环节，通常还应包括联系买卖双方磋商沟通、促成合约签订、协助履行合约、沟通信息及产权过户、登记备案等一系列服务内容，诉讼中双方也均确认罗喆仅履行了带领钱雪娥至涉案房屋进行看房的义务。再考虑罗喆的居间服务并不必然导致购房合同的签订，也即即使钱雪娥不违约和罗喆提供居间服务后仍然存在罗喆因未能促成购房合同的签订而不能收取服务费的可能性。故
本院认为，罗喆在本案中应收取的居间服务费需根据其所提供的服务内容和劳动付出，并评估钱雪娥之违约行为所致罗喆的实际损失进行确定为宜，原审法院在综合全案情况基础上，酌定钱雪娥向罗喆支付3000元中介服务费亦为适当，并无不妥。罗喆要求钱雪娥全额支付中介服务费的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人罗喆的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。?????????????????????????本案二审受理费320元，由上诉人罗喆负担。本判决为终审判决。??审?判?长?徐立伟审?判?员?蔡成中
代理
审判员 ?舒???琴????
二○一三年十二月十二日书?记?员?黄金红 关注公众号“”