（2013）朝民初字第37213号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2014-06-04

案件名称

刘童等诉韩楚奇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘童,胡荣,韩楚奇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第37213号原告刘童，男，1975年12月3日生。原告胡荣，女，1977年11月7日生。委托代理人刘童，男，1975年12月3日生，理光软件研究所副研究员。被告韩楚奇，男，1987年8月2日生。委托代理人韩新和，男，1959年7月11日生，北京市公安局副调研员。委托代理人陈玉芬，女，1960年6月15日生。原告刘童与被告韩楚奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加胡荣为本案共同原告，依法由代理审判员付瑞洁独任审判，公开开庭进行了审理。刘童（亦为胡荣委托代理人），韩楚奇委托代理人韩新和、陈玉芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘童、胡荣诉称：2013年3月19日，刘童、胡荣与韩楚奇签订北京市存量房屋买卖合同，约定韩楚奇购买其位于北京市朝阳区北苑家园望春园1号楼401号房屋，购房款共计405万元，对方并于当日支付定金3万元。后双方于5月13日签订补充协议，约定我方于过户后当日起3个月内交房，对方押有尾款2万元作为交房保证金，我方承诺对方，在交房日前，我方不会私自改变房屋主体结构，不会人为故意损坏房屋原始装饰装修，在交房日当天我方必须凭票证明水、电、燃气、采暖、物业费等无拖欠后，对方向我方当日结清2万元交房保证金。5月15日，我方为对方办理过户，对方并支付我方购房款400万元。8月15日双方办理交房手续，对方却拒绝支付尾款2万元，理由是要求我方恢复厨房的水管及燃气管道，这是合同及补充协议中不存在的要求，也是签订合同时原有的样子，我方并未擅自改变格局。故诉至法院要求：1、韩楚奇给付刘童、胡荣购房尾款2万元；2、韩楚奇给付刘童、胡荣违约金（以2万元为本金，从2013年8月15日起计算至对方实际给付之日止，按日万分之五计算）；3、韩楚奇给付刘童、胡荣水费、电费、燃气费、物业费共计287.5元。韩楚奇答辩并反诉称：不同意对方的全部诉讼请求。对方在卖房时，对中介及我方隐瞒了燃气表及设施私自拆除的事实，致使房屋交接手续无法继续，导致迟延交房，对方并违反买卖合同及补充协议，故意拆除房屋的装饰装修，具体包括空调三台及灯具装饰四个。系对方行为构成违约，并造成我方损失。我方提出反诉：1、刘童、胡荣连带给付我方逾期交房违约金40300元（以403万元为基数，从2013年8月16日起计算至2013年9月5日止，按日万分之五计算）；2、刘童、胡荣连带给付我方2013年7、8月水费76元；3、刘童、胡荣连带给付我方安装燃气设施费630元；4、刘童、胡荣连带给付我方交通费1500元；5、刘童、胡荣连带给付我方装修违约金4000元；6、刘童、胡荣连带给付我方空调及灯具损失11800元。刘童、胡荣对韩楚奇的反诉答辩称：不同意对方的全部反诉请求。事实理由同上。经审理查明：刘童、胡荣与韩楚奇、北京中大恒基房地产经纪有限公司于2013年3月19日签订《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，刘童、胡荣与韩楚奇并于同日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定韩楚奇购买刘童、胡荣位于北京市朝阳区北苑家园望春园1号楼401号房屋，房屋价格210万元；出售方应当保证已如实披露房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相互关系，补充协议及物业交割单所列房屋的设施设备及装饰装修随同该房屋一并转让给买受方；出售方应当保证自本合同签订之日起至房屋验收交接完成期间，对各项房屋附属设施设备及装饰装修保持良好的状况；在房屋交付前产生的费用（包括但不限于物业管理费、供暖费、电费、水费、燃气费、有线电视费、通讯费等）由出售方承担，房屋交付后产生的费用由买受方承担；出售方应当在完成权属转移登记后3日内将房屋交付给买受方；除不可抗力外，出售方未按本合同约定时间向买受方交付房屋，每逾期1天，出售方向买受方支付已交付房价款的万分之五作为滞纳金，合同继续履行；买受方未按照合同约定时间向出售方支付房款的，每逾期一天，买受方向出售方支付逾期应付款额的万分之五作为滞纳金，合同继续履行；买卖双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《北京市存量房屋买卖合同》附补充协议，约定：房屋成交总价为405万元，其中房屋成交价格为210万元，装修装饰补偿价195万元；应于本协议签署后的30日内，共同完成权属转移登记（过户）登记手续；于过户之后3个月内，协助完成房屋交割；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。后刘童、胡荣与韩楚奇于2013年5月13日签订《补充协议》，约定：刘童、胡荣同意韩楚奇，过户后当日起3个月内交付房屋于韩楚奇使用，韩楚奇押有刘童、胡荣房屋尾款2万元作为交房保证金；刘童、胡荣承诺韩楚奇，在交房日前，刘童、胡荣不会私自改变房屋主体结构，不会认为故意损坏房屋原始装饰装修，在交房日当天刘童、胡荣必须凭票证明水、电、燃气、采暖、物业费等房屋各项费用无拖欠后，韩楚奇向刘童、胡荣当日结清2万元交房保证金。庭审中，双方均认可韩楚奇已付购房款403万元，刘童、胡荣并于2013年5月15日将诉争房屋过户至韩楚奇名下。就交房及支付尾款2万元一节，韩楚奇表示双方于2013年8月15日办理房屋交接，其发现厨房内没有燃气表及燃气管道，只有燃气输送主管道，无法使用燃气，经与对方协商，对方拒绝恢复，另外，其看房时就是看中了诉争房屋的装饰装修，对方当时口头承诺留下三台空调及灯具，但交接房屋时，其发现对方拆走了三台空调及四个灯具，就此不同意再行支付尾款2万元，且对方虽于当日留下了钥匙、门禁等，但对方提供房屋有瑕疵，我方实际于9月5日开始装修房屋，视为交接房屋，对方系迟延交房，应支付违约金。刘童、胡荣表示双方于8月15日交接房屋，其并留下了钥匙及门禁等，并未延期交房，不构成违约，对方并应支付尾款2万元，就被告所述，诉争房屋有两个厨房，其中一个厨房确实没有燃气表及燃气管道，系其拆除，另一个厨房的燃气可以正常使用，但对方看房时就是这个状况，对方对此也是知情的，双方在签订合同时，其口头表示灯具可以留下，空调至少拆走一部，视其另行购买房屋的情况决定是否拆走另外两部，对方也表示拆走多少都没关系，告诉他们就可以了，后其确实拆走了三台空调及四个灯具。就此，韩楚奇表示其看房时并不知道厨房没有燃气表及燃气管道，中介表示厨房拆掉了，但相应设施埋在柜子里，对方亦承诺有燃气设备，其当时并未查验。就费用结算一节，刘童、胡荣表示至8月15日交房，其有部分费用多交了，有部分费用有欠付，互相折抵后，对方应支付其各项费用共计287.5元，就此提交中介公司当天书写的费用结算单。韩楚奇表示对费用结算单真实性无法确认，8月15日当天其并未参与结算，对此不清楚。庭审中，韩楚奇还向本院提交了：1、望春园客服中心出具的证明、报装燃气申请及燃气表收据，表示燃气表已经购买，花费150元，燃气管道亦已报装，对方表示需480元，但仍未支付；2、水费收据，表示其已付2013年7、8月水费共计76元；3、装饰装修合同书、装饰装修审批表及装修协议书，表示根据合同，于8月16日开始装修，但由于对方交付房屋有瑕疵，致装修延误至9月5日，装修公司已向其主张违约金4000元，但仍未支付；4、照片，证明对方拆走空调三台及四个灯具，对方应予赔偿，主张数额系估算。另，韩楚奇表示其办理燃气表及燃气管道事宜产生交通费，数额系估算。就此，刘童、胡荣表示对证据1真实性不认可；对证据2真实性认可，其7、8月确实有欠付水费，但在中介公司书写费用结算单中已考虑折抵，不同意扣除，仍按其诉讼请求主张；对证据3真实性无法确认；对证据4真实性认可，确由其拆走三台空调及四个灯具，均系2009年购买，空调系海尔的，共计花费六七元，灯具每个约150元，就此仅同意赔偿对方灯具600元。庭审中，证人于×出庭作证称：我是双方交易的中介经手人，对双方交易比较了解。双方签订合同前，有过口头承诺，房屋内的设备及装饰装修都留给买方，当时看房的时候有空调及灯具，但交房的时候，发现卧室少了两台挂失空调，客厅的立式空调也少了，还少了灯具，具体数量记不清了。就诉争房屋本来是否有燃气表及燃气管道，我方也不清楚，卖方也没有提过，后交房的时候才发现厨房没有燃气表及燃气管道。2013年8月15日双方交接房屋，当时卖方将钥匙、门禁卡、电卡都留给买方了，买方也收取了。8月15日交接时，双方还进行了费用结算，我本人写了一张交接及结算清单，是向物业公司等了解具体情况后出具的，都是截止8月15日当天的，当时双方都在场，对我写的清单也都认可，但没有让双方签字，对原告出示的交接清单真实性认可。水费原告欠付116元。被告没有支付尾款2万元，就是因为燃气及空调、灯具的问题。卖方所述当时是表示灯具留下，空调至少拆走一部，对方并表示拆走可以，告诉他们就行了，对此不认可。庭审中，证人王×1出庭作证称：我系中介公司北苑家园店的经理。双方于2013年8月15日进行交房。之前我方不知道房屋厨房没有燃气表及燃气管道，交房当天才知道，买方此前对此也是不知情的，卖方也没有跟我们提过。签订合同时，双方有过口头约定，房屋内的设备设施都不变，都留给被告，交房当天，发现客厅、卧室的灯具四个以及客厅、卧室空调都没有了，一个是挂式的一个是立式的，剩下一个记不清了。8月15日交房当天，我没有在场，我是事后去诉争房屋看过。交房当天我不在场，对于费用结算部分我不清楚，当时于×在场。卖方所述当时是表示灯具留下，空调至少拆走一部，对方并表示拆走可以，告诉他们就行了，对此不认可，当时就是说都留下，屋内设施不变。庭审中，证人王×2出庭作证称：我系小区物业职员。买卖双方均系小区业主，他们之间的纠纷具体不清楚。2013年双方交房时我在现场，当时厨房没有燃气表及燃气管道，后来买方向我方报装过，我方表示系燃气公司的工作范围。就费用结算部分，对卖方提供的交接及结算清单真实性认可，是中介公司的人当场写的，具体费用也都是向我方核实后写的。本小区有将一个厨房的燃气表及燃气管道拆除的情况。就上述证人证言，刘童、胡荣表示对空调及灯具部分不认可，三个空调是两个立式的，一个挂式的，其他内容认可。韩楚奇表示对真实性均认可。上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：刘童、胡荣与韩楚奇、北京中大恒基房地产经纪有限公司于2013年3月19日签订的《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，刘童、胡荣与韩楚奇于同日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方于5月13日签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现刘童、胡荣已于8月15日向韩楚奇履行交房义务，韩楚奇理应支付购房尾款2万元。就韩楚奇所述燃气表及燃气管道问题，在二手房买卖中，韩楚奇作为买方，其在看房时亦应对房屋现状尽到注意及了解义务，且其未提供证据证明系刘童、胡荣于签订合同后拆除，对此本院不予支持，就韩楚奇所述空调及灯具一节，刘童、胡荣认可有过口头承诺，亦认可拆走三台空调及四个灯具，其亦存在违约行为，就此本院酌定财产损失3000元，现韩楚奇已就此提出反诉，本院不在购房尾款中予以扣除，但此并未构成迟延交房。就刘童、胡荣的第二项诉讼请求，如上所述，其亦存在一定的违约行为，本院不予支持。就刘童、胡荣的第三项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就韩楚奇的第一、三、四、五项反诉请求，如上所述，于法无据，本院不予支持。就韩楚奇的第二项反诉请求，中介及物业证言显示已考虑折抵，就此本院不予支持。就韩楚奇的第六项反诉请求，如上所述，本院酌定为3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告韩楚奇于本判决生效之日起七日内给付原告刘童、胡荣购房尾款二万元。二、被告韩楚奇于本判决生效之日起七日内给付原告刘童、胡荣各项物业费用共计二百八十七元五角。三、原告刘童、胡荣于本判决生效之日起七日内连带给付被告韩楚奇财产损失共计三千元。四、驳回原告刘童、胡荣的其他诉讼请求。五、驳回被告韩楚奇的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百五十四元，由被告韩楚奇负担（于本判决生效之日起七日内给付原告刘童、胡荣）。反诉费六百二十八元八角，由原告刘童、胡荣连带负担二十五元（于本判决生效之日起七日内给付被告韩楚奇）；由被告韩楚奇负担六百零三元八角（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　　付瑞洁二〇一三年十二月十一日书　记　员　　裴小星搜索“”