（2013）湖长泗商初字第330号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-04-15
案件名称
夏明珍与长兴县华瓯房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长兴县人民法院
所属地区
长兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏明珍,长兴县华瓯房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）湖长泗商初字第330号原告：夏明珍。委托代理人：钟树明。委托代理人：贝丽霞。被告：长兴县华瓯房地产开发有限公司。法定代表人：朱文达。委托代理人：程福如。委托代理人：蒋海斌。原告夏明珍与被告长兴县华瓯房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员阳锦翔独任审判，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告夏明珍的委托代理人钟树明、贝丽霞及被告长兴县华瓯房地产开发有限公司的委托代理人程福如、蒋海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年11月签订一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买大自然城市花园雅翠苑5幢1单元1002室住房一套，住房价值716428元，储藏室价值25000元，合计741428元。合同约定：被告承诺于2013年3月31日前交付土地、房屋权属证书；如不能交付而原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向原告支付已交房款0.3%的违约金。后据原告得知，被告于2013年7月11日才取得总的土地使用权证书及房屋产权证，已逾期102天，依约定应支付违约金。为此，原告曾委托律师事务所于2013年7月18日致函被告要求支付逾期违约金，然被告回复予以拒付。故诉请判令：1、被告支付违约金100000元（按购房款741428元，每日0.3%，从2013年4月1日计算至2013年7月11日，计226877元，现主张100000元，余款放弃）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：商品房买卖合同约定的违约金过高，理应予以调整；被告已经支付全部因违约行为而产生的违约金，无需再行支付；被告已完全履行甚至是超额履行了因逾期交房和逾期办证而应当承当的违约责任，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明合同约定了逾期交房违约金和逾期办证违约金两种违约金，且两者之间没有任何关联性，且该合同属于格式条款，违约金是被告认可的比例；2、购房发票二份，证明原告已经交付了741428元的购房款；3、律师函一份，证明原告于2013年7月18日向被告发了律师函要求其办证及支付违约金；4、逾期违约金计算及领取情况表一份，证明有3个人是3月29日交房的，逾期办证的情形尚未发生，故该表格中所发放的违约金并未包括逾期办证违约金。经质证：被告对证据1的真实性无异议，但对其证明对象有异议；对证据2的证据“三性”均无异议；对证据3的真实性无异议，但对其证明对象有异议；对证据4的真实性无异议，但被告支付的违约金已超过了实际的违约金。被告为证明自己的辩驳，向本院提交了如下证据：1、入住验房表一份，证明原告已经于2013年6月7日收房，被告完成了交付义务；2、领（付）款凭证及银行转账支票存根各一份，证明被告已支付原告违约金38991元。经质证：原告对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为领取的系逾期交房违约金，和本案主张的逾期办证违约金无关联性。本院对原、被告提交的上述证据审查后认为，上述证据内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院均予以采信。根据本院上述采信的证据并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2010年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买位于长兴县雉城镇大自然城市花园雅翠苑5幢1单元1002室房屋，总房价款暂定715749元；被告定于2012年12月31日前将该房屋交付给原告，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；被告承诺于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记，约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，如原告不退房，则被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.3%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付房款。2013年6月7日，双方办理入住验房手续，确认原告已向被告付清购房款716428元，储藏室购买款25000元。同日，被告向原告交付系争房屋。2013年7月11日，被告取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》。2013年7月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》一份，要求被告及时交付权属证书并按合同约定支付违约金。另查明：2013年6月7日，被告向原告支付违约金38991元。本院认为，本案的争议焦点主要为以下两个方面：（一）被告向原告支付的38991元违约金是否已包括了逾期办证违约金。对此，本院认为该38991元违约金并未包括逾期办证违约金，理由如下：首先，若按照双方合同中约定的标准计算，原告就此次逾期交房应获赔的违约金为33743.76元（总房款716428元×万分之3×157天，逾期交房天数从2013年1月1日计算至2013年6月7日计157天），与被告已支付的38991元虽有差距，但并未明显超过合理范围；其次，从被告自行制作的逾期违约金计算及领取情况表上看，被告在对买受人计算违约金时，部分买受人的逾期办证情形尚未实际发生，即被告支付逾期办证违约金的条件尚未成就；再次，原告的交房时间为2013年6月7日，此时合同中约定的逾期办证情形虽已发生，但由于具体的办证时间在当时仍未确定，故逾期办证违约金的具体金额尚难以计算。结合上述理由，在被告未提交其他证据证实其向原告支付的38991元违约金确已包括逾期办证违约金的情况下，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。（二）本案中违约金的具体金额如何确定。原、被告在合同中对逾期90天办证的情形约定的违约金为每日按已交付房价款0.3%计算，属于法律规定的约定违约金过高的情形，现被告提出应予调整，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，但由于本案原告对被告逾期办证的行为给其造成的损失并未举证证明，故本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定计算违约金。至于违约金的计算标准，因该司法解释仅规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故本院结合原告的预期利益、被告的过错程度等综合因素，酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50％为标准予以确定。综上，本案中被告逾期办证的违约金，按照原告已付购房款总额716428元，被告逾期办证天数101天（从2013年4月1日计算至2013年7月11日），以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50％为标准，计算为16883.82元。原告诉请中超过该数额的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。被告的其他抗辩，或与事实不符，或于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告长兴县华瓯房地产开发有限公司支付原告夏明珍违约金16883.82元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告夏明珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告夏明珍承担500元，被告长兴县华瓯房地产开发有限公司承担650元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内径直给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 阳锦翔二〇一三年十二月十一日书 记 员 郑和平 更多数据：搜索“”来源：