（2013）西民一初字第2186号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2014-05-06

案件名称

范鸿燕与南宁振宁开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书

法院

南宁市西乡塘区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范鸿燕,南宁振宁开发有限责任公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2013）西民一初字第2186号原告范鸿燕。委托代理人伍辉，广西君桂律师事务所律师。委托代理人梁林强，广西君桂律师事务所实习律师。被告南宁振宁开发有限责任公司。法定代表人黄慧君，总经理。委托代理人徐凤菲，该公司销售部副经理。委托代理人潘惠萍，该公司危旧改政策研究室副主任。原告范鸿燕与被告南宁振宁开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理后，依法由审判员郭轶适用简易程序，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告范鸿燕的委托代理人伍辉、梁林强，被告南宁振宁开发有限责任公司的委托代理人徐凤菲、潘惠萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范鸿燕诉称：2010年9月5日，原、被告签订《“振宁·现代鲁班”住宅认购协议书》，约定原告认购被告开发的南宁市鲁班��4号振宁·现代鲁班x号楼x单元x层xxx号房（以下简称“xxx号房”）。签订合同当日，原告向被告支付定金1万元。之后，原告准备与被告签订《南宁市商品房买卖合同》时，发现被告提供的商品房买卖合同关于交房期限、办理房产证期限、买卖双方违约责任等条款存在严重的不平等，严重侵害了原告合法权益。为此，原告多次与被告进行协商，希望变更商品房买卖合同中显失公平的相关条款，但被告明确表示合同文本不得修改，原告无法继续协商。2011年11月10日，原告从被告处得知原告认购的xxx号房已转售他人，但被告至今未向原告双倍返还定金。原告认为，被告拒绝就商品房买卖合同的条款进行协商，对商品房买卖合同的无法订立存在过错，又在原告不知情的情况下将xxx号房转售他人，损害了原告利益，应双倍向原告返还定金。为此，原告特诉至法院，请求判令��一、被告向原告返还购房定金2万元；二、本案诉讼费用由被告负担。被告南宁振宁开发有限责任公司辩称：一、在签订认购协议书时，原告已经充分了解《南宁市商品房买卖合同》的相关条款，对交房期限、办理房产证的期限、违约责任等条款均已明确知悉，之后，原告又以商品房买卖合同条款显失公平为由拒绝与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，违反了认购协议书的约定，构成违约，由此产生的后果应由原告自行承担。被告在当事人双方无法协商签订商品房买卖合同的情况下，于2012年10月将xxx号房转售他人，并无不当，原告无权要求被告返还定金。二、认购协议书签订日期为2010年9月5日，原告要求被告返还定金的诉讼时效应从该日起算。但原告于2013年6月13日方发函被告，要求退还定金，已超出两年的诉讼时效，故被告未予退还定金。原告又于2013年10月18��起诉至法院，系在诉讼时效过期后再行起诉，其诉讼请求应被驳回。经审理查明：2010年9月5日，原告与被告南宁振宁开发有限责任公司签订《“振宁·现代鲁班”住宅认购协议书》，约定由原告向被告购买xxx号房。认购协议书首部注明：“买受人在对出卖人开发的位于南宁市鲁班路4号振宁·现代鲁班中所认购的商品房进行了充分了解，并认真阅读了出卖人出示的房产管理部门统一格式的《南宁市商品房买卖合同》中具体条款后，经友好协商达成如下协议。”协议第二条、第三条对房屋面积、总价、付款方式作出约定。第四条约定原告须在签订该协议时向被告支付购房定金1万元。第五条约定：“在签订本认购书后五个工作日内（即2012年9月10日前），买受人持本协议书、定金票据及身份证原件到出卖人处签订《南宁市商品房买卖合同》，同时向出卖人支付首期房款。”协议书第六条第1款约定：“出卖人不得将买受人已认购的商品房另售他人或移做他用（买受人声明将放弃购买等逾期不履行合同的商品房除外），否则出卖人向买受人双倍返还定金。该条第2款约定：“如买受人因自己的原因未按期签订《南宁市商品房买卖合同》或者买受人自己的原因未按时缴付房款的，出卖人有权自己处理买受人已认购的商品房，买受人已支付的定金不予返还。”同日，原告向被告支付购房定金1万元。2010年9月10日前，原告曾授权他人前往被告处磋商《南宁市商品房买卖合同》事宜，并对合同中交房期限、办理房屋产权证的期限、违约责任设置等条款提出交涉，要求修改部分合同文本内容，但双方就此未能达成一致意见。2012年10月5日，被告将xxx号房转售他人，原告在庭审时确认其于2012年10月得知被告将xxx号房转售他人这一事实。2013年6月，原��向被告发布律师函催告返还购房定金，被告于同月13日收到该函件。另外，双方当事人在庭审时均不再要求继续履行《“振宁·现代鲁班”住宅认购协议书》。本院认为：原告范鸿燕与被告南宁振宁开发有限责任公司签订的《“振宁·现代鲁班”认购协议书》，系为将来签署正式售房合同而订立的合同，出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该认购协议系为将来签署正式的商品房买卖合同而订立的合同，具有担保性质，附加了双方当事人须就签订商品房买卖合同进行磋商的义务。在本案中，原告主张被告双倍返还定金，被告则提出没收购房定金的抗辩，对此，当事人应举证证明商品房的未能订立，系出自可归责于另一方的因素。现双方当事人的根本争议在于商品房买卖合同中的交房期限、办证期限、违约金条款等条款在签订认购协议书时是否已经确定，原告作为买受人对此是否已经完全知悉。如上述条款已确定且原告对此已知悉，则原告事后要求修改商品房买卖合同的相应条款于法无据，被告有权予以没收定金，否则，被告应将定金退还原告。认购协议书首部注明被告向原告出示的是“房产管理部门统一格式《南宁市商品房买卖合同》中具体条款”，而《南宁市商品房买卖合同》这一示范文本在交房期限、办证期限、违约金标准的具体设置均设为空白，须由使用人填写相关内容后方能确定买卖双方的具体权利、义务。纵观本案事实，被告未举证证明在认购协议书签订时，被告向原告出具的《南宁市商品房买卖合同》已将交房期限、办证期限、违约金条款填写完毕，而原告又主张上述条款均为空白，在签订正式的商品房买卖合同时，原告方获知具��条款内容，对此，应由被告承担举证不能的后果。故，本院依法认定《南宁市商品房买卖合同》的未能订立，系原、被告双方就商品房买卖合同的条款未能达成合意，并非出自可归责于任何一方当事人的因素。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，被告应向原告返还1万元购房定金。原告主张双倍返还定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。购房定金所担保的主债务为原、被告双方就订立正式的商品房买卖合同进行磋商，那么，在并非可归责于双方当事人的因素导致商品房买卖合同不能订立后，被告于2012年10月5日将xxx号房转售他人，定金所担保的主债务已无法履行，原、被告的磋商义务到此终结，这时，被告应将其所收取的定金退还原告，否则将构成对原告权利的侵害。原告庭上��认其于2012年10月得知被告转售xxx号房的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效应自此时计算。原告于2013年6月向被告催告返还定金，构成诉讼时效中断，后原告再于2013年10月起诉至本院请求返还定金，并未超出二年的诉讼时效。因此，被告提出的时效抗辩于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告南宁振宁开发有限责任公司向原告范鸿燕返还购房定金1万元。案件受理费150元（原告范鸿燕已预交），由原告范鸿燕、被告南宁振宁开发有限责任公司各负担75元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完��。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费用，逾期不预交又不提交缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　郭　轶二〇一三年十二月十一日书记员　韦月玲附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。百度搜索“”