（2013）西民一终字第01315号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-12-12
案件名称
西安锦园物业管理有限公司与靳海华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安锦园物业管理有限公司,靳海华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民一终字第01315号上诉人（原审原告、反诉被告）西安锦园物业管理有限公司。法定代表人ＸＸ平。委托代理人杨建军。被上诉人（原审被告、反诉原告）靳海华。委托代理人白文军。上诉人西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业公司）因与被上诉人靳海华物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2012）莲民三初字第00978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦园物业公司之委托代理人杨建军、被上诉人靳海华及其委托代理人白文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，靳海华系西安市锦园小区5B1103号房屋业主，于2002年入住该小区。锦园物业公司系锦园小区的物业管理公司。2009年9月29日，西安市锦园小区业主委员会与锦园物业公司签订《西安锦园小区物业服务合同》一份，合同约定锦园物业公司服务的内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、公共场所、物业共用部位的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护管理；5、机动车和非机动车的停放管理；6、维护公共秩序，协助管理安全、消防等事项；7、装饰装修管理服务；8、国务院《物业管理条例》第二十九条档案资料管理；9、其他按政策规定的管理服务。该协议第九条约定，物业服务费用按月交纳。已入住业主应于每月7日前交纳当月物业服务费用和上月产生的其他费用。业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数交纳物业服务费用和代收费用及公摊费用的，应按日万分之五的标准向锦园物业公司支付滞纳金。该合同第二十四条约定，在不违反政府规定的情况下，暂按下列方式解决此类问题：全体业主（幢-单元业主）公用设施、设备、共用部分的维修，由锦园物业公司按年度提出使用项目费用概算计划，经业主委员会审定，业主大会（幢或单元）2／3以上业主通过后实施，业主应主动承担缴纳义务。发生紧急情况，锦园物业公司应先垫支有关费用并及时告知业主委员会，事后由业主按程序予以追认，业主对此类紧急垫支费用应予以认可。合同期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月31日止。该物业合同签订后，双方如约履行。合同期限届满后，锦园物业公司继续在锦园小区履行物业管理的义务。2010年10月，靳海华发现家中屋面楼顶凉台长期漏雨，向锦园小区业主委员会反映，锦园小区业主委员会告知靳海华向锦园物业公司提出书面申请进行维修。靳海华于2010年10月2日向锦园物业公司出具《维修屋顶申请报告》，要求锦园物业公司尽快给予维修。2012年7月16日，靳海华又向锦园物业公司递交申请一份，提出由于屋顶漏雨已经造成其家中屋顶及墙面雨水浸泡造成线路老化、墙皮脱落、腐朽，造成电线短路、多部电器受损，无奈靳海华自行将室内墙面进行维修粉刷、更换电器，已经造成经济损失42268元，并再次提出要求对其屋顶漏雨的状况进行维修。但锦园物业公司收到靳海华申请后至今未对屋顶漏雨情况进行处理，也未与靳海华协商经济损失如何承担。靳海华以锦园物业公司不予承担维修损失、不承担维修义务为由自2011年4月开始拒绝交纳物业费等各项费用。截止2012年7月31日，靳海华欠交电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计12854.11元。本案在审理过程中，靳海华提出反诉，要求锦园物业公司赔偿其损失42268元，并向原审法院提交鉴定申请，请求对锦园小区5B1103号房屋漏水的原因进行鉴定并对漏水造成的经济损失进行鉴定。经西安市中级人民法院司法技术室委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定，鉴定结论为：涉案房屋漏水的原因为阳台顶面及落水管进水口处存在防水质量缺陷、窗户外侧周边密封存在质量缺陷导致雨水渗漏室内装修等，修复费用估算为7403元。该鉴定报告送达双方当事人后，双方在指定期限内没有提出异议。2012年8月，锦园物业公司诉至法院称：靳海华系锦园小区5B1103号房屋业主，自2011年4月起至2012年7月，靳海华未支付物业费、采暖费、电费、热水费、水费等共计12854.11元。其多次向靳海华通知交费，靳海华拒不支付，其无奈诉至法院，请求：1、靳海华支付截止2012年7月31日电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计12854.11元；2、靳海华承担违约金1333.69元；3、靳海华承担本案全部诉讼费。靳海华提出反诉并辩称：欠缴物业费属实。其家住顶楼，因屋顶、墙面雨水浸泡造成其室内墙面腐朽、墙皮多处脱落、电线短路、多部电器受损，产生经济损失42268元。其要求锦园物业公司进行维修并承担其经济损失，但锦园物业公司置之不理，故其拒交物业费。现其提出反诉，要求锦园物业公司承担其经济损失42268元并承担本案诉讼费。原审法院经审理认为，锦园小区业主委员会代表该小区业主与锦园物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，系合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。靳海华于2002年入住锦园小区，2010年发现自己房屋屋面出现漏雨情况，按照相关规定，顶楼屋面质量出现问题属于共用部分质量维修范围。由于靳海华房屋屋面漏雨现象出现在建设单位屋面维修质量保证期限届满以后，该部分的维修应当动用专项维修基金予以维修。靳海华多次向锦园小区业主委员会及锦园物业公司反映屋面漏雨情况，要求及时进行屋面维修，并屡次向锦园物业公司提出申请，但锦园物业公司并未按照双方《物业服务合同》约定的内容向业主委员会提出使用项目费用概算计划并向专项维修基金管理部门提出动用专项维修基金的申请，致使靳海华家中因屋面漏雨、装修受损，影响正常居住生活。靳海华在本案中申请对其房屋漏雨原因进行司法鉴定，经鉴定涉案房屋漏水的原因为阳台顶面及落水管进水口处存在防水质量缺陷、窗户外侧周边密封存在质量缺陷导致雨水渗漏室内装饰等。靳海华无奈自行进行维修，所产生的维修损失经鉴定为7403元。因锦园物业公司怠于履行义务，对该损失应先向靳海华予以承担。锦园物业公司在向靳海华承担维修损失7403元后，可以按照专项维修基金管理办法向专项维修基金管理部门申请支付。靳海华主张的损失42268元，除室内装饰维修损失外，其余部分系其购买电器的费用，靳海华没有提交证据证明其更换的电器是因屋顶漏雨造成的电器损坏，故对室内装饰以外的损失，不予认定。靳海华对于锦园物业公司主张物业管理的各项费用仍应当按照物业服务合同的约定承担，但锦园物业公司主张的滞纳金，靳海华不予承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）靳海华于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司2011年4月至2012年7月31日的采暖费、热水费、水费、物业费等各项费用共计12854.11元；二、原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司支付被告（反诉原告）靳海华维修损失7403元；以上第一项、第二项相抵，被告（反诉原告）靳海华应支付原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司5451.11；三、驳回原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司其余之诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）靳海华其余之反诉请求。案件受理费165元，由原、被告各半承担；反诉费428元由反诉原、被告各半承担；鉴定费8000元由原告承担（案件受理费由原告预交，反诉费及鉴定费由被告预交，执行时由原告支付被告8131.50元）。上诉人锦园物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、靳海华从未以房屋屋面漏雨由于建设单位维修质量保证期届满需要动用专项维修资金为由向其提出过申请。2、依据《西安市住宅专项维修资金管理办法》的规定，西安市从2010年3月才开始缴纳专项维修资金，锦园小区至今仍有100余户未缴纳专项维修资金。3、依据《物业管理条例》、《物权法》、《物业服务合同》，动用专项维修资金的程序必须依据法律规定以及政府的相关规定执行，属于行政管理行为，法院无权对专项维修资金的使用予以认定，也不能由物业公司垫付。请求：撤销原判，驳回靳海华的反诉请求。被上诉人靳海华答辩称：锦园物业公司称锦园小区现有100余户业主未交大修基金与其无关。其已交纳了大修基金，其所在的整栋楼也都交纳了大修基金，其应得到维修。锦园物业公司对其多次反映的屋顶漏雨等问题不予解决，给其正常生活带来很大影响。请求维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚。本院认为，2009年，西安市锦园小区业主委员会与锦园物业公司签订《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。靳海华于2002年入住锦园小区，2010年发现自己房屋屋面楼顶漏雨，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”，靳海华房屋屋面防水工程已过最低保修年限。根据建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》、陕西省人民政府颁布的《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》、西安市人民政府颁布的《西安市住宅专项维修资金管理办法》之规定，住宅专项维修资金指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。经鉴定，靳海华房屋屋面漏雨属住宅共用部位质量问题，因已过保修年限，应依照上述规章制度之规定动用住宅专项维修资金进行维修。锦园小区业主委员会与锦园物业公司签订的《物业服务合同》第二条约定，锦园物业公司的物业管理服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理。该《物业服务合同》第二十四条约定：“在不违反政府规定的前提下，暂按下列方式解决此类问题：全体业主（幢.单元业主）共用设施、设备、共有部分的维修，由乙方按年度提出使用项目费用概算计划，经业主委员会审定，业主大会（幢或单元）2／3以上业主通过后实施，业主应主动承担缴纳义务。发生紧急情况，乙方应先垫支有关费用并及时告知甲方，事后由业主按程序予以追认，业主对此类紧急垫支费用应予以认可。”然而虽靳海华多次向锦园物业公司反映其房屋屋面漏雨情况，但锦园物业公司并未按照合同约定向锦园小区业主委员会提出使用项目费用概算计划。根据双方《物业服务合同》第二十六条约定：“乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量，应当赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方未能履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，锦园物业公司应当对因其怠于履行合同义务导致的靳海华之维修损失承担赔偿责任。综上，锦园物业公司的上诉请求没有道理，本院不予支持。据此，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由西安锦园物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 马莉莉审 判 员 刘 琪代理审判员 马延环二〇一三年十二月十一日书 记 员 孙婉侠 搜索“”