（2013）浙金民终字第1481号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2014-01-20

案件名称

陈永杰与周荣胜、吕丽花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈永杰,周荣胜,吕丽花,周森良,詹兰姣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民终字第1481号上诉人（原审原告）陈永杰。委托代理人王红波。被上诉人（原审被告）周荣胜。被上诉人（原审被告）吕丽花。原审第三人周森良。原审第三人詹兰姣。上诉人陈永杰为与被上诉人周荣胜、吕丽花，原审第三人周森良、詹兰姣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人陈永杰及其委托代理人王红波到庭参加了诉讼，其他当事人均未到庭。庭后被上诉人周荣胜到院陈述了意见。本案现已审理终结。原审原告陈永杰于2013年3月4日起诉称：两被告系夫妻，两位第三人系被告周荣胜的父母。2007年10月20日，原告与两被告签订《东阳商贸城店面产权转让协议书》（以下简称协议书），约定两被告将东阳市世贸城H区1167号商铺（以下简称涉案商铺）产权转让给原告，转让款为260000元。转让款先支付170000元，余款90000元等银行按揭过户时支付，待房屋产权证办好后，由两被告协助原告办理产权过户登记手续，过户费用由原告承担。协议书签订后，原告于2007年10月22日支付了转让款170000元，并自2007年11月起每月为两被告归还以涉案商铺抵押担保的按揭贷款，截至目前原告合计代两被告归还按揭贷款120000元。2012年10月，原告在代两被告还清按揭贷款后，多次催促两被告协助办理涉案商铺的产权过户手续，但两被告以各种理由拒绝。原告曾诉至原审法院，请求判令两被告协助办理涉案商铺的产权过户手续【案号为（2013）东民初字第105号】。在该案审理过程中，两被告于同年2月4日恶意将涉案商铺产权过户至两位第三人名下。请求：1、判决确认原告与两被告于2007年10月20日签订的协议书有效。2、判决确认两被告与两位第三人于2013年2月4日签订的商铺转让协议无效。3、判令两被告协助原告办理涉案商铺的产权过户手续。4、判令两被告支付原告违约金200000元，并退还原告为两被告多交纳的银行按揭贷款30000元。原审被告周荣胜答辩称：原告在起诉状中的陈述大部分不属实。具体为：1、协议约定的200000元违约金，是指在协议解除、不再履行的情形下。2、协议约定对余款90000元，原告以按揭贷款支付，但原告因自身的原因，一直未能办理按揭贷款。3、原告诉称其代为两被告归还了104000元按揭贷款本息不属实。4、将涉案商铺转让给两位第三人的实际时间是2012年1月3日，当时原告并未提起诉讼，法律也没有规定父母子女之间不能买卖房屋，同时两被告与两位第三人长期未生活在一起，两位第三人对涉案商铺的具体情况并不知情，原告诉称两被告与两位第三人恶意串通不属实。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原审被告吕丽花、原审第三人周森良、詹兰姣在原审中均未作答辩也未提供证据。原审法院审理认定：两被告系夫妻，两位第三人系被告周荣胜的父母。2007年10月20日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了协议书，内容为：经甲乙双方协商，甲方愿将商贸城H区1167#店面产权转让给乙方，具体细则如下：一、甲方做到：1、将世贸城H区1167#店面的一切手续、票据、钥匙等归乙方所有。2、店面已装修的材料归乙方，不计价。3、转让后乙方有权出租、转让，不得干涉。4、待房产证下来，甲方负责为乙方办好过户手续，逾期罚款贰拾万元。5、房产证在未过户之前先归乙方保管。二、乙方做到：1、店面总价贰拾陆万元，一次性付给现金给甲方壹拾柒万元，剩余玖万元银行按揭过户时还清。2、过户后商城的一切权利、义务由乙方负责，房产过户费为乙方承担。三、违约责任：从签订之日起，谁违约的罚违约金给对方贰拾万元，空口无凭，立此为证，此协议一式三份，甲、乙、公证处各执一份。原告在乙方一栏签字、捺印，二被告在甲方一栏签字、捺印。协议书签订后，原告于2007年10月22日支付给二被告转让款170000元，并由周荣胜出具一份收条。嗣后，两被告将涉案商铺移交给原告管业使用至今。后两被告将被告吕丽花用于归还以涉案商铺提供抵押向农行东阳市开发区支行的按揭贷款本息的银行卡（卡号为×××6712）交给原告，原告通过现金存入、银行转账等方式共存入被告吕丽花的上述银行卡内98000元（其中通过原告本人的农行银行卡转入84000元，通过其妻舅董庆超开户在中国工商银行的帐户转入6000元，现金存入8000元），通过代为归还上述按揭贷款本息的方式，支付了购买涉案商铺的余款90000元（多付了8000元）。浙江东阳世界贸易城有限公司于2009年6月29日登记了包括涉案商铺在内的所有商铺的所有权，两被告于2012年12月26日登记了涉案商铺的所有权（权证号为东房权证白云字第1866**号，登记所有人为吕丽花，共有权人为周荣胜），并已登记了涉案商铺的国有土地使用证。此前，因两被告一直未能办理涉案商铺的产权登记手续，其也一直不能协助原告办理涉案商铺的产权过户手续。2012年12月26日后，因两被告仍不愿协助原告办理涉案商铺的产权过户手续，双方发生纠纷。原告曾于2013年1月5日诉至原审法院，要求判令二被告协助办理涉案商铺的过户登记手续【案号为（2013）东民初字第105号】。在该案审理过程中，两被告依据签署日期填写为2012年1月3日的商铺转让协议（在办理产权过户手续时，按房管部门的要求重新订立了格式化的协议），将涉案商铺的所有权于2013年2月6日变更登记在了两位第三人名下【房屋所有权证号为东房权证白云字第1909**号，登记所有人为周森良，共有权人为詹兰姣；土地使用证号为东阳市国用（2013）第3-2080号，权利人为詹兰姣，用途为商业用地】，后原告于2013年2月28日撤回了该案的起诉。另查明，两被告于2012年10月5日向东阳市物业维修专项资金管理中心交纳涉案商铺的专项维修资金1014.72元，该中心于当日开具的收据中载明的业主为“吕丽花H1167”。原审法院认为：原告与两被告于2007年10月20日签订的关于涉案商铺的转让协议书，系双方当事人的一致真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，故原告要求确认上述转让协议书有效的诉讼请求，符合本案客观事实及相关法律规定，应予支持。两被告与两位第三人签订的商铺转让协议书应确认无效，理由如下：两位第三人系被告周荣胜的父母，两位被告与两位第三人以将涉案商铺的所有权转让给两位第三人为由，将涉案商铺的所有权变更登记在两位第三人名下，系发生在两被告收到（2013）东民初字第105号案件原告的起诉状副本后，此时，涉案商铺已由原告管业多年，综合分析本案的相关客观事实，应确认两被告与两位第三人间不存在真实的涉案商铺转让关系，两被告将涉案商铺所有权以转让为名过户登记至两位第三人名下的目的，系逃避履行其对原告所负的义务。据此，原告诉请要求确认两被告与两位第三人签订的涉案商铺转让协议无效的诉请成立，应予支持。基于上述分析，原、被告签订的转让协议书对原告与两被告均具有法律约束力。两被告负有协助原告办理涉案商铺的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户手续的义务。依据双方签订的转让协议书的约定，因此产生的相关税费均应由原告承担。原告要求判令两被告协助办理涉案商铺产权过户手续的诉讼请求，符合本案客观事实及相关法律规定，应予支持。根据原告提供的有效证据，应确认其代两被告归还银行按揭贷款本息的数额为98000元，原告共支付两被告的转让款为268000元，比双方约定的转让款多支付了8000元，涉案商铺专项维修资金1014.72元应由原告承担，现已由两被告实际承担，故两被告应返还原告6985.28元。原告主张其多付了转让款30000元，对其中的22000元未能提供有效证据证明。原告要求判令两被告返还多付转让款30000元的诉请，部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。因双方签订的协议并未对两被告协助原告办理涉案商铺产权过户手续的具体时间作出明确约定，且两被告已履行了将涉案商铺交付原告的合同主要义务，协议签订后涉案商铺一直由原告管业使用（由原告出租给他人收取租金），而协议约定的违约金200000元，应理解为合同目的不能实现即原告未能实际买受涉案商铺的违约金，两被告虽存在拒不协助原告办理涉案商铺的产权过户手续的违约行为，但没有证据证明因此给原告造成了实际损失，故原告要求判令两被告支付违约金200000元的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，原告的诉讼请求，部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。被告周荣胜主张两被告系将涉案商铺合法转让给两位第三人等抗辩意见，不符合本案客观事实及相关法律规定，不予采信。被告吕丽花和第三人周森良、詹兰姣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈永杰与周荣胜、吕丽花于2007年10月20日签订的关于东阳市世贸城H区1167号商铺的《东阳商贸城店面产权转让协议书》有效；二、周荣胜、吕丽花与周森良、詹兰姣关于东阳市世贸城H区1167号商铺签订的《商铺转让协议》无效；三、周荣胜、吕丽花应于判决生效后三十日内协助陈永杰办理将东阳市世贸城H区1167号商铺的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户登记至陈永杰名下的手续。办理产权过户登记需交纳的税费由陈永杰承担；四、周荣胜、吕丽花应于判决生效之日起十日内返还陈永杰多支付的转让款6985.28元；五、驳回陈永杰的其他诉讼请求。一审案件受理费8650元，财产保全费3020元，合计11670元，由陈永杰承担3450元，由周荣胜、吕丽花承担8220元。宣判后，原审原告陈永杰不服，向本院上诉称：1、其与被上诉人签订协议后，当日就支付现金170000元，并从2007年12月25日起代被上诉人归还按揭贷款，共计106000元。一审只认定其代为归还98000元，对于其未能提供存款凭条、转账凭条的8000元不予认定，是错误的。其提供的与被上诉人的录音资料、银行存款凭证和转账记录足以证明上述银行贷款是其代被上诉人归还的。因此，扣除其应支付的商铺转让款和商铺维修资金外，被上诉人应返还其多支付的款项14985.28元；2、按照双方签订的协议书第一条第4款和第三条，可以看出200000元是对双方违反合同约定义务而设立的违约责任，并不是一审所认定的合同目的不能实现时的违约责任。虽然双方签订的协议书未对过户的具体时间作出约定，但从录音资料、被上诉人于2012年12月26日取得涉案商铺的产权以及2013年2月6日与第三人恶意串通转让商铺的行为可以看出，其曾多次向被上诉人要求过户，被上诉人的违约行为是恶意的、明显的，应承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实，依法维持一审判决第一项、第二项和第三项，改判由被上诉人返还其14985.28元并支付违约金200000元。被上诉人周荣胜答辩称：订立合同时的本意是摊位不能给陈永杰的话，我付违约金200000元。现在摊位已经给不了他了，我把钱退给他，再加他200000元，但他应该把我们付的按揭的利息还给我们。如果解除合同，我愿意赔200000元。二审中陈永杰提供以下证据：1、诉讼仲裁委托代理合同一份，2、代理费发票2张。共同证明因被上诉人将涉案商铺的产权过户于第三人名下逃避履行合同义务，其为维权支付一、二审律师代理费共20000元。周荣胜质证认为：委托合同和发票都不知道真假，跟我没关系。本院认为：上述证据的真实性可予认定，可以证明陈永杰因与周荣胜、吕丽花及第三人的涉案商铺纠纷，花费律师代理费20000元。周荣胜在二审中未提供证据。被上诉人吕丽花和原审第三人周森良、詹兰姣在二审中均未答辩，也未提供证据。本院认为：二审双方的争议焦点之一是陈永杰代为归还的银行按揭贷款的数额。陈永杰认为除一审认定的98000元外，还有8000元款项也是其代为归还的，具体为2008年7月9日现金存款2000元，2011年9月28日和2011年12月15日通过妻弟董庆超工商信用卡存入各2000元，2012年2月19日本行转帐2000元，上述款项因存款凭条遗失等原因而未能提供存款、转账凭条。本院认为，陈永杰虽不能提供上述款项存款凭条或者转账凭条，但从陈永杰提供的户名为陈永杰的义乌农商银行的账户交易明细、户名为董庆超的工商银行的账户交易明细以及现金存款凭条来看，陈永杰从2008年1月15日起就向涉案商铺的按揭还款账户连续存入2000元或4000元，直至2012年10月18日最后一笔2000元转账，期间涉案商铺的按揭还款账户均收到相应款项并正常扣划还款。而周荣胜、吕丽花并没有该存款习惯。现涉案商铺的按揭还款账户确实有上述4笔2000元入账，单单这中间4笔2000元的款项不是陈永杰存入的可能性并不大；同时，根据陈永杰在一审中提供的录音资料，周荣胜、吕丽花在录音中对陈永杰连续还贷的陈述也未表示异议。故周荣胜、吕丽花主张该4笔2000元为其存入，应提供证据，其未能提供证据证明的，应承担举证不能的不利后果。故本院认定上述4笔2000元为陈永杰存入。经核实陈永杰一审中提供的还贷明细及举证主张，并查对涉案商铺按揭还款银行卡（×××6712）的账户交易明细，2008年1月15日至2012年10月18日，该银行卡共收入46笔2000元的款项，3笔4000元的款项，共为104000元，除分期扣款等按揭费用的交易外，还于2009年2月18日发生现支1000元的交易，2009年7月5日发生现支1400元的交易，2010年3月3日发生转支123.10元的交易，上述3笔共计2523.10元的交易不能认定为归还按揭贷款。根据陈永杰陈述该期间持有按揭还款银行卡的情况，应认定该2523.10元款项为陈永杰用于他处，在计算陈永杰代为归还的涉案商铺按揭银行还款时予以剔除。综上，本院认定陈永杰代为归还的涉案商铺的按揭贷款本息为104000-2523.10元=101476.90元。综上，本院认为原判决认定“原告通过现金存入、银行转账等方式共存入被告吕丽花的上述银行卡内98000元（其中通过原告本人的农行银行卡转入84000元，通过其妻舅董庆超开户在中国工商银行的帐户转入6000元，现金存入8000元），通过代为归还上述按揭贷款本息的方式，支付了购买涉案商铺的余款90000元（多付了8000元）”错误，依法不予确认。同时认定事实如下：陈永杰通过现金存入、银行转账等方式代为归还涉案商铺的按揭贷款本息共计101476.90元。另查明：陈永杰因与周荣胜及第三人的涉案商铺纠纷，花费律师代理费20000元。本院认为：陈永杰已代周荣胜、吕丽花归还涉案商铺的按揭银行贷款本息共101476.90元，加上之前已支付的170000元，共为涉案商铺支付了271476.90元，扣除陈永杰应支付的商铺转让款260000元和商铺专项维修资金1014.72元，陈永杰已多支付10462.18元，该款项应由周荣胜、吕丽花返还。一审认定周荣胜、吕丽花应返还的数额错误，本院依法予以纠正。二审的另一争点为违约责任的适用问题。双方在协议书中约定“从签订之日起，谁违约的罚违约金给对方200000元”。而本案中周荣胜、吕丽花在取得涉案商铺所有权后，未将涉案商铺过户到陈永杰名下，并且在陈永杰起诉要求周荣胜、吕丽花协助办理过户手续时，将涉案商铺过户给原审第三人，以逃避履行对陈永杰所负的合同义务，其违约行为明显。陈永杰为制止周荣胜、吕丽花的违约行为所支出的费用，应视为陈永杰的实际损失。但根据现有证据，协议书中约定的违约金200000元远高于陈永杰的实际损失，且周荣胜抗辩不承担违约责任，故本院可依法酌情调整违约金。考虑陈永杰支出的律师代理费和其他，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌处周荣胜、吕丽花应向陈永杰支付违约金30000元。综上，陈永杰的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第378号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第378号民事判决第四项、第五项和诉讼费用负担部分；三、周荣胜、吕丽花应于本判决生效之日起十日内返还陈永杰10462.18元；四、周荣胜、吕丽花应于本判决生效之日起十日内支付陈永杰违约金30000元；五、驳回陈永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8650元，由陈永杰负担2850元，由周荣胜、吕丽花负担5800元，财产保全费3020元，由周荣胜、吕丽花负担；二审案件受理费4420元，由陈永杰负担3783元，由周荣胜、吕丽花负担637元。本判决为终审判决。审判长　宋文茹审判员　楼　俊审判员　吴　伟二〇一三年十二月十一日代书记员　盛　菲来源：百度搜索“”