（2013）江安民初字第826号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-10-22
案件名称
张承慧与江安县经典雅居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案民事判决书
法院
江安县人民法院
所属地区
江安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张承慧,江安县经典雅居房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国价格法》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条
全文
四川省江安县人民法院民 事 判 决 书（2013）江安民初字第826号原告张承慧，女，汉族，1950年10月9日出生，居民，住江安县。委托代理人刘良纯，男，汉族，1948年1月14日出生，居民，住江安县，系原告丈夫。委托代理人刘卫平，四川理光律师事务所律师。被告江安县经典雅居房地产开发有限责任公司，住所地江安县。法定代表人邓刚，经理委托代理人严明三，四川蜀南律师事务所律师。原告张承慧与被告江安县经典雅居房地产开发有限公司（以下简称江安经典雅居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张承慧的委托代理人刘良纯、刘卫平，被告江安经典雅居公司的委托代理人严明三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张承慧诉称，2010年1月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告新建的位于江安县原电影院旧址的“移动大厦”第1幢16层005号住宅1套，预测建筑面积119.40平方米。房价每平方米1849元，总价款220809元；实行一次性付款，双方在《商品房买卖合同》第十一条“交付条件”中约定：“出卖人应当在2011年3月31日前向买受人交付该商品房。”并对逾期交房做了明确约定。其后，原告根据被告的通知，实际接房时间是2011年12月6日，被告存在违约逾期交房的事实。同时，原告又根据被告的要求，于2010年1月29日向被告暂缴了“水电气户头费”15000元，以作为委托被告办理水电气的安装，双方明确以实际产生的费用结算为准，实行多退少补原则。被告此举违规。为此，原告为了维护自身的合法权益，经几次找被告寻求协商解决，无奈被告不同意，现原告依法向法院起诉，请求判决被告全额退回违规收取的安装水电气的费用15000元；被告支付迟延交房的违约金12000元；支付原告因维权产生的合理费用3000元及本案的案件受理费。被告江安经典雅居公司辩称，根据原被告签订的补充协议第二十三条第六项的约定，以及原告向被告出具的《委托书》，足以证明在涉及水电气安装、有线电视安装方面，原被告双方是委托代理及代收代缴关系，不存在被告向原告收取钱款据为己有的事实，原告要求被告退费的主张不能成立；原告在接受房屋时向被告出具了《承诺书》，原告已书面对被告未在约定的期限内交房的行为表示理解，并表示不向被告提出任何异议，自行放弃相关权利，同意于当日交接房屋，故原告请求被告承担违约责任的理由不成立。经审理查明，2010年1月29日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号A-1-16-005），约定原告购买被告开发的“移动大厦”小区一幢第十六层005号住宅，预测建筑面积共119.40平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币1849.32元，总价款人民币220809元。《商品房买卖合同》第十一条（一）约定：“出卖人应当在2011年3月31日前向买受人交付该商品房。”第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率，）并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”原、被告于2010年1月29日签订了《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“本协议是双方签定的合同编号为A-1-16-005的《买卖合同》之补充条款，与《买卖合同》具有同等的法律效力。《买卖合同》与本协议有抵触的，以本协议约定为准。”第二十三条第6条其他约定：“1、该商品房水电气单独立户及安装费用由乙方承担。2、闭路、电话、光纤线由乙方自行安装。”2009年12月11日，原告向被告缴纳购房认购金（后转为购房款）100000元；2010年1月29日，原告向被告支付了购房款109769元；2011年12月16日，原告向被告补差购房款14332元。2010年1月29日，原告向被告缴纳“水电气户头费”15000元。原告另向被告支付了专项维修金5453元，委托被告代缴契税4482元。另查明，原告于2010年1月29日向被告出具委托书，委托书载明：“委托代理方经典雅居房地产开发有限公司办理水、电、气的安装事宜，现暂缴安装费壹万伍仟元正，以实际产生的费用结算为准，实行多退少补。”原告和被告分别在委托人和代理方处签字确认。被告于2011年12月6日向原告交付标的房屋。同日原告向被告出具书面承诺书，承诺书载明：“江安县经典雅居房地产开发有限公司：由于诸多原因，导致你公司未能按照我们双方签订的约定的时间交房，对此我表示理解，并同意你公司于二0一一年12月6日交房，无任何异议。特此承诺”，原告在承诺书上签字确认。本院认为，原告张承慧与被告经典雅居公司于2010年1月29日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的事实清楚，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定行使权利及承担义务。原告请求判决被告全额退回收取的安装水电气的费用15000元。根据原、被告双方于2010年1月29日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，商品房的价款中没有包含水、电、气的安装开通费用，这三项费用由买受人即原告自行承担。这样的约定虽与《建设部商品住宅价格管理暂行办法》第五条第（一）项，四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》的规定相冲突，但这样的约定却符合《中华人民共和国价格法》和《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》的规定。根据《中华人民共和国价格法》第三条第二款关于“市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格”的规定，被告所售商品房的价格应适用市场调节，这是一个无可争议也无需举证证明的事实，因此，被告不愿意把水、电、气的安装开通费用打入商品房成本而计入商品房价格，是《中华人民共和国价格法》第三条第二款赋予的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，尽管被告没有把水、电、气的安装开通费用计入商品房成本，而排除在商品房价格之外，但只要与原告达成一致意见，就不违反《价格法》和《合同法》，至于与建设部和四川省物价局、四川省建设厅相关规定相冲突，根据《合同法》及相应解释的规定，这并不影响原、被告双方2010年1月29日所签的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的效力。同时，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告与被告2010年1月29日所签的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，那么合同所约定的水、电、气安装开通费用由买受人即原告自行承担就合法有效，因此，本院对于原告的该项请求不予支持，原告可根据合同约定与被告按实相互找补。原告请求判决被告支付迟延交房的违约金12000元。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2011年3月31日前向原告交付该商品房，且被告实际向原告交房日期是2011年12月6日，被告的确违反了《商品房买卖合同》约定的交房时间，但原告于同日向被告出具的承诺书载明：“江安县经典雅居房地产开发有限公司：由于诸多原因，导致你公司未能按照我们双方签订的约定的时间交房，对此我表示理解，并同意你公司于二0一一年12月6日交房，无任何异议。特此承诺”，说明原告同意被告于2011年12月6日交房。原告主张该承诺书系被告以不交房为由胁迫原告书写，本院认为该胁迫理由不成立，如果被告不按照约定的期限交房，原告可以依据合同的约定要求被告承担违约责任，寻求法律保护，而该“承诺书”意思明确，原告对被告迟延交房不持异议，即原告明确放弃追求被告迟延交房的违约责任，原告明确知道出具“承诺书”的法律后果仍签字确认，故原告请求被告承担迟延交房的违约责任本院不予支持。至于原告请求被告承担因维权产生的费用3000元，无事实依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国价格法》第三条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》之规定，判决如下：驳回原告张承慧的诉讼请求。案件受理费550元，由原告张承慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 李小波人民陪审员 周乾高人民陪审员 肖永生二〇一三年十二月十一日书 记 员 杨 美