（2013）东中法行终字第118号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-02-17
案件名称
符巧铃与东莞市房产管理局高丽、杨旺林房屋行政登记纠纷二审行政判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
符巧铃,东莞市房产管理局,高丽,杨旺林
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十一条第一款；《房屋登记办法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十一条
全文
广东省东莞市中级人民法院行 政 判 决 书（2013）东中法行终字第118号上诉人（原审原告）：符巧铃，女，1985年2月出生，汉族。委托代理人：李文群，广东国律律师事务所律师。委托代理人：黄羽，1975年2月出生，汉族。被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦。法定代表人：张俊阳，局长。委托代理人：梁晓华，广东众达律师事务所律师。委托代理人：陈伟，广东众达律师事务所律师。原审第三人：高丽，女，1981年5月出生，汉族。原审第三人：杨旺林，男，1980年9月出生，汉族。上诉人符巧铃因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“市房管局”）及原审第三人高丽、杨旺林房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法行初字第91号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年，高丽、杨旺林向东莞市城市中心区开发建设总公司购买了涉案的东莞市南城区稻花村19座201号房屋，并向市房管局申请房地产权登记。市房管局根据高丽、杨旺林提交的《商品房买卖合同》（约定房产面积为建筑面积102.665平方米、套内面积为91.583平方米）、《申请书》、《完税证明》、《房地产查丈登记表》（载明建筑面积为102.67平方米、套内面积91.02平方米）等证据，将上述房屋登记在高丽、杨旺林名下，房地产权证书编号为粤房地产权证莞字第04003097**号。符巧铃是东莞市南城区稻花村18座206号房屋的业主，房地产权证书编号为粤房地产权证莞字第04002379**号。涉案的18座、19座房屋的2楼之间有一大露台，符巧铃与高丽、杨旺林的房屋通过该露台相连。符巧铃、高丽、杨旺林的房地产权证均不包含该露台。根据高丽、杨旺林的房地产权证记载，高丽、杨旺林的客厅窗户外有一个1.25米×3.85米的不封闭阳台。符巧铃认为该不封闭式阳台侵犯了其相邻权益，高丽、杨旺林在该阳台上搭建砖块影响了下水道排水、妨碍符巧铃通行及对花坛的管理，向原审法院提起了本案诉讼。另查明，符巧铃在露台上建造了U型的花坛，并种植了一些植物，高丽、杨旺林以这些植物影响了其客厅的通风和采光为由，于2012年12月向原审法院提起民事诉讼，请求原审法院判令本案符巧铃拆除露台中靠近高丽、杨旺林房屋一侧的花坛，移除树木等植物。本案符巧铃对此提出了反诉，请求原审法院判令本案高丽、杨旺林拆除其在露台上铺设的砖块、防护栏等。原审法院于2013年4月18日作出（2013）东一法民一初字第504号《民事判决书》，判令本案符巧铃拆除花坛上的树木、排除妨碍及承担移除费用，并驳回了本案高丽、杨旺林的其他诉讼请求以及符巧铃的反诉请求。本案的高丽、杨旺林及符巧铃均不服该判决，提起了上诉。原审法院认定以上事实的证据有：东莞市房屋登记申请受理单、《东莞市房屋产权登记审批书》、《询问笔录》、《房地产登记申请书》、高丽及杨旺林的身份证复印件、《房地产查丈表》、《商品房买卖合同》、《房地产交易登记证明书》、税收转账专用完税证、住宅专项维修资金专用收据、《结清证明》、（2013）东一法民一初字第504号案件《民事判决书》、（2013）东一法民一初第504号案件传票、起诉状、粤房地权证莞字第04003097**号《房地产权证》、粤房地权证莞字第04002379**号《房地产权证》、照片、竣工图以及一审庭审笔录等。原审法院认为，根据建设部《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”以及《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证”的规定，市房管局作为房屋登记主管单位，依法享有对本行政区域内的房屋情况进行登记的职权。市房管局依据高丽、杨旺林的申请为高丽、杨旺林涉案房屋进行产权登记并颁发涉案房地产权证书，其主体适格，原审法院予以依法确认。本案的争议焦点在于符巧铃的诉讼主体资格问题和市房管局向高丽、杨旺林颁发涉案房地产权证的合法性问题。一、关于符巧铃诉讼主体资格的问题。根据本案查明的事实，符巧铃与高丽、杨旺林的房屋由一露台相连，具有一定的相邻关系，符巧铃认为市房管局为高丽、杨旺林颁发房地产权证侵犯了其相邻权益，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十三条第（一）项“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的”的规定提起本案诉讼，符合相关的法律规定，其具有原告资格。二、关于市房管局向高丽、杨旺林颁发房地产权证是否合法的问题。首先，根据高丽、杨旺林向市房管局提交的《房地产登记申请书》、《商品房买卖合同》、《契税完税证明》、《房地产查丈登记表》等证据，可以证实高丽、杨旺林向东莞市城市中心区开发建设总公司购买涉案房屋的事实以及该房屋的实际情况。符巧铃认为该房屋不包含房地产查丈登记表记载的1.25米×3.85米的不封闭阳台，但符巧铃提交的竣工图并不足以推翻该房地产查丈登记表，且房地产查丈登记表载明的建筑面积为102.67平方米、套内面积91.02平方米与涉案《商品房买卖合同》约定的建筑面积102.665平方米、套内面积为91.583平方米较为一致。因此，原审法院对符巧铃的主张不予采纳。其次，涉案的阳台为不封闭阳台，并不影响符巧铃的通行，符巧铃认为其相邻权益受到侵害，但未就此提供充分的证据予以证明，原审法院不予采信。综上，市房管局根据高丽、杨旺林提交的资料，将涉案的东莞市南城区稻花村19座201号房屋登记在高丽、杨旺林名下，并为高丽、杨旺林颁发编号为粤房地产权证莞字第04003097**号房地产权证并无不当，符巧铃请求撤销上述房地产权证书没有事实及法律的依据，原审法院不予支持。另外，符巧铃认为高丽、杨旺林在阳台上的改建或搭建行为侵犯了其相邻权益不属于行政诉讼案件的审理范围，符巧铃应当通过民事诉讼的途径主张。原审法院依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回符巧铃的诉讼请求。本案收取诉讼费人民币50元，由符巧铃承担。一审宣判后，符巧铃不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判撤销被上诉人作出的粤房地权证莞字第04003097**号房地产权证；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由有：一、高丽、杨旺林提供的材料不能证实该房屋的实际情况。高丽、杨旺林向市房管局提供的材料中提及该房存在一个阳台，但该房实际上是没有阳台部分的，自开发商发售19栋楼房以来201房一直没有阳台，现存所谓阳台是高丽、杨旺林买房后违法自建的。而且，高丽、杨旺林与东莞市城市中心区开发建筑总公司的《商品房买卖合同》中第三条第三款“该商品房阳台封闭式的×个，非封闭式的×个”明确说明该房不存在阳台（对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，在空格部位打×，以示删除）。二、房地产查丈登记表错误记载高丽、杨旺林房屋有1.25米×3.85米的不封闭阳台，但竣工图更能反映建筑物的原貌，市房管局登记核准时应参照竣工图，而不应采信错误的房地产查丈登记表内容。1、根据高丽、杨旺林与东莞市城市中心区开发建筑总公司的《商品房买卖合同》可知19栋201房不存在所谓的阳台。2、稻花村19栋建筑是经过政府各部门竣工验收合格后才能发售的，城建档案馆根据规划、竣工现状等进行综合审核，将最终结果以竣工图的形式存于档案馆，竣工图既是房屋测绘的依据，也是政府规划审批、司法裁决的法律权威凭证。对方户型的竣工现状及竣工图清晰显示：只是窗，并无阳台。三、高丽、杨旺林对稻花村19栋201房不存在阳台的瑕疵是明知的，而且是接受的。因为稻花村19栋201房室内平面比窗外的露台低了84㎝，没有阳台房屋也没有与露台相通，即没有管理使用露台的权利，受房屋方位和周围条件的限制，该房的采光性和通风性不太好，而且该房是19栋没有阳台的两套房子之一。所以，建房10多年来，开发商都没能把该房卖掉。高丽、杨旺林于2011年7月18日与东莞市城市中心区开发建筑总公司签订《商品房买卖合同》，约定以单价2899.86元／平方米的价格购买了建筑面积为102.67平方米的稻花村19栋201房，总价297728.50元。稻花村地处东莞市城市中心地段，其房产价格一直维持在较高的水平，2011年时该地段的房价也在8000—1万元／平方米，而高丽、杨旺林仅以2899.86元／平方米的令人难以置信价格就能买到该地段房子，说明开发商考虑到该房的瑕疵太多，10多年来都找不到买家而无奈超低廉价处理。四、高丽、杨旺林违法自建的所谓阳台损害了上诉人的相邻权益。高丽、杨旺林在上诉人管理的露台排水沟堆砌承重瓷砖违规自建封闭性阳台，影响了露台的排水状况，沉积垃圾易于滋生蚊虫，影响健康，再有，其擅建之所谓阳台靠花坛过近，严重影响上诉人对花坛的管理与通行，另其直接开一条门随意进入上诉人露台，影响了上诉人的居住安全及对露台的正常使用。五、市房管局为高丽、杨旺林颁发房地产权证不合法，应当予以撤销。市房管局作为房地产主管行政部门，基于行政法和物权法法律法规规章的相关规定、指导原则和立法精神的要求，应对高丽、杨旺林提供材料进行实质审查。从物权法第十二条规定来看，我国登记机构的职责主要有三项：一是查验。即查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。二是询问。登记机关有权就有关登记事项询问当事人。三是查看。登记机构认为有必要时，可以实地查看申请登记的不动产的状态。物权法授予的登记机构的职责，已经超出了形式审查只关注申请材料表面真实的范围，应属于实质审查。而且根据材料，对于本案高丽、杨旺林的申请情况，市房管局有理由也有必要进行实地查看，实质审查。另外，《房地产登记技术规程》也有相关规定要求登记部门进行实地查看。高丽、杨旺林提交的申请材料存在不一致的情形，例如：《商品房买卖合同》上约定的19栋201房是没有阳台的，而房地产查丈登记表无故弄出一个阳台，材料本身就存在不一致性，高丽、杨旺林在申请稻花村19栋201房的房地产权证时隐瞒原来房屋的真实情况，提交与竣工图及《商品房买卖合同》不一致的材料，获得房地产权证；然后违规自建，市房管局在审查申请人申请材料时过于简单随意，没有认真审核高丽、杨旺林申请材料，没有进行必要的实地查看，更没有审慎、实质审查，轻易颁给高丽、杨旺林房地产权证，存在工作上的疏忽。因此，市房管局应当依照《广东省城镇房地产权登记条例》第十四条规定依法撤销高丽、杨旺林的粤房地产权证莞字第04003097**号房地产权证。被上诉人市房管局辩称，市房管局颁发丽、杨旺林的粤房地产权证莞字第04003097**号房地产权证依据材料齐全，形式合法，并无不当。原审第三人高丽、杨旺林述称，一、关于高丽、杨旺林提供的材料是否能证实该房屋的实际情况问题。1、根据《房产测绘管理办法》相关规定，房产测绘是房地产行政主管部门委托有专业的房产测绘单位，在房屋登记前，对房屋基本情况进行最终的测量，其成果为《房地产查丈登记表》，并由房产测绘单位、房地产建设单位、购买方三方确认。其行为发生在签订《商品房买卖合同》之后，应以《房地产查丈登记表》记录为准。所以，符巧铃以高丽、杨旺林《商品房买卖合同》中“该商品房阳台封闭式的X个，非封闭式的X个”为由，认为高丽、杨旺林房屋无阳台无法律依据。2、与高丽、杨旺林19幢同单元的301房、401房、501房等房产证建筑面积均为102.67平方，均有非封闭阳台。高丽、杨旺林《商品房买卖合同》中载明201房建筑面积也为102.67平方，如果没有1.25米×3.85米的阳台，何来102.67平方的建筑面积。所以，高丽、杨旺林房屋与同单元其他房屋一样理所当然也应该有阳台。3、高丽、杨旺林房屋开发商---东莞市城市中心区开发建设总公司在出售房屋时，其工作人员带领高丽、杨旺林看房时，也明确表示阳台属高丽、杨旺林房屋的一部分，如有必要，可请相关工作人员出庭作证。二、关于高丽、杨旺林进行房屋登记时，应以《房地产查丈登记表》为准，还是竣工图为准的问题。符巧铃提出的相关法律依据，没有任何一条表明高丽、杨旺林进行房屋登记应以竣工图为准，在此情况下，作为国家房地产行政主管机关，按照相关法规和内部工作规范，以《房地产查丈登记表》为准，为高丽、杨旺林房屋进行登记无任何不妥，若为非法，则东莞市所有一手房登记均为非法。所以，符巧铃认为高丽、杨旺林应以竣工图为准进行登记没有法律依据。三、关于符巧铃提出“高丽、杨旺林对稻花村19栋201房不存在阳台的瑕疵是明知的，而且是接受的”的说法。从一开始看房，开发商工作人员便明确表示，稻花村19栋201房客厅外阳台是为整套房的一部分，到出房产证、房屋装修申请、房屋装修，高丽、杨旺林、房屋开发商、物业公司便一直认为阳台为稻花村19栋201房的一部分。四、关于符巧铃提出“高丽、杨旺林违法自建的所谓阳台损害了符巧铃的相邻权益”问题。1、经物业公司审批，高丽、杨旺林对自己房产证范围内的阳台进行合法装修，不存在“违法自建”。相反，符巧铃的花坛，是未经任何批准，私自在公共露台上搭建的构筑物，明显违反《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条、《广东省物业管理条例》第五十五条相关规定。2、在“关于本案事实”部分，对高丽、杨旺林和符巧铃的相邻关系进行了详细的表述，并附上相应照片。照片和示意图可以清楚地表明，高丽、杨旺林对符巧铃通行权、排水、通风、采光、安全等相邻权不构成侵害。相反，因符巧铃目前非法独占公共露台，所有并管理的花坛、树木等杂物因距离高丽、杨旺林房屋仅0.15－1.4米，严重侵害了高丽、杨旺林的通风、采光、卫生、健康、安全等相邻权。3、“东一法民一初字第504号判决”和“（2013）东一法行政初字第91号行政判决”均认定高丽、杨旺林阳台不侵害符巧铃相邻权益。经审查，本院对原审查明的事实予以认可。另查明，二审期间，市房管局向本院提交了《商品房屋产权权属申请表》，以证明东莞市南城区稻花村19座房屋初始确权登记情况，该表格显示涉案东莞市南城区稻花村19座201号商品房住宅的建筑面积为102.665平方米。又查明，符巧铃在一审的起诉请求为：1、撤销市房管局作出的粤房地权证莞字第04003097**号《房地产权证》；2、本案全部诉讼费用由市房管局承担。本院认为：依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款、第三款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……”的规定，市房管局作为东莞市房屋权属登记机构，其依法具有办理东莞市内房屋所有权行政登记的法定职权。本案审查对象为市房管局颁发粤房地权证莞字第04003097**号《房地产权证》是否合法。高丽、杨旺林于2011年向市房管局提交了《广东省东莞市房地产登记申请书》（所有权转移、变更、注销登记）、身份证件、《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》、东莞市城市中心区开发建设总公司《结清证明》等证据，可以证明东莞市城市中心区开发建设总公司将其开发建设的东莞市南城区稻花村19栋201号商品房住宅出卖转让给高丽、杨旺林的事实。其中，《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》显示该房屋的建筑面积与房屋初始登记记录的建筑面积一致，均包含案涉“1.25米×3.85米”的不封闭阳台。参照《房屋登记办法》第三十三条第一款“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”的规定，市房管局经过审查核实，颁发产权人为高丽、杨旺林的粤房地权证莞字第04003097**号《房地产权证》，于法有据。符巧铃主张市房管局违法颁发该《房地产权证》导致其合法权益受损的理据不充分，其主张撤销该《房地产权证》的理由不成立，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元（符巧铃已经预交），由符巧铃承担。本判决为终审判决。审 判 长 韦艳芹审 判 员 张志强代理审判员 叶俏珠二〇一三年十二月十一日书 记 员 姚慧君第11页共11页 来源：百度“”