（2013）静民一（民）初字第2207号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-03-22
案件名称
崔美红、赵典江等与上海不二汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔美红,赵典江,刘小平,上海不二汽车服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民一（民）初字第2207号原告崔美红。原告赵典江。原告刘小平。以上三原告共同的委托代理人梅全生，上海市华荣律师事务所律师。被告上海不二汽车服务有限公司。法定代表人杨滨。委托代理人梁文琰，上海市凌云永然律师事务所律师。原告崔美红、赵典江、刘小平（以下简称原告）与被告上海不二汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告崔美红及三原告共同的委托代理人梅全生，被告上海不二汽车服务有限公司的委托代理人梁文琰到庭参加诉讼。2013年11月11日，原、被告同意本案适用简易程序延长一个月。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的坐落于上海市静安区西康路XXX号一层房屋出租给被告，租赁期限自2012年12月15日至2018年12月14日，其中2012年12月15日至2015年12月14日的年租金为39.6万元。合同签订后，原告依约履行，但被告仅支付了押金及1万元租金，尚欠租金254，000元未付。原告根据合同约定，有权解除合同，并要求被告支付逾期付款违约金。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2013年8月12日解除；2、被告支付原告欠租（暂计算到2013年8月14日为254，000元，要求计算到实际交房为止）；3、被告支付原告擅自退租的违约金99，000元；4、被告支付原告逾期付款违约金39，912元；5、被告支付原告破坏绿化损害公告利益的违约金2万元。被告辩称，合同约定的租赁场所是西康路XXX弄XXX号，但原告提供的产权证上的地址是西康路XXX号1层，与合同约定的地址不符，被告向工商部门申请营业执照，因此遭到工商部门拒绝，被告至今未办出营业执照，故原告未尽到协助办理营业执照的义务；被告经营的是汽车美容维护的商铺，合同约定原告应保证被告车辆进出，被告在装修时将门面加宽，却遭到小区居民投诉，而被告又对店铺外的绿化进行了改动，在店铺和门外路面架设了移动斜坡，又遭到城管部门的处罚，故被告至今无法正常营业。综上，因原告提供的房屋无法达到被告的租赁目的，致被告不能正常经营，责任在原告，并非是被告违约，且由于被告不能正常使用该房屋，才将店内闲置的设备搬至其他店铺使用，并非系被告擅自退租，不同意支付擅自退租的违约金。经审理查明，原、被告于2012年9月29日签订《房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于上海市西康路XXX号1层，门牌号为西康路XXX弄XXX号独立商铺（使用面积270平方米）出租给被告；被告向原告承诺，该租赁物业应用于汽车美容、维护商业用途，被告在使用租赁物业时应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限自2012年10月15日至2018年12月14日，其中2012年10月15日至2012年12月14日为原告给被告装修免租期，2012年12月15日至2015年12月14日为止，每年租金为39.6万元；租金付三押一方式支付，先付后用，被告应于承租期开始前十日内支付下一期的租金，在上一期租金到期之前十天支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按日租金的万分之二向原告支付逾期付款违约金（逾期付款违约金=延期付款额＊延期天数＊万分之二）；被告应于2012年10月15日向原告支付33，000元为保证金，并在2012年12月15日前支付首期租金99，000元；租赁期间，原告保证店铺前处于车辆可进入状态；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告投入装修归原告所有，另被告向原告支付三个月的月租金为违约金；租赁期间，被告逾期支付原告租金的，则被告应向原告支付按应付未付之日起每日万分之二的违约金，逾期超过一个月的，原告有权解除合同，被告投入的装修归原告所有。合同签订后，被告支付原告租赁保证金33，000元及租金10，000元，并对房屋进行装修。为方便车辆进出，被告在装修过程中将门面加宽，对店铺前的公共绿化进行了改动，又在店门和路面架设了移动斜坡。由于租赁房屋的门面开设在小区内，被告的上述改建行为遭居民投诉。上海市静安区城市管理行政执法局接到居民投诉后，责令被告改正。工商行政管理部门也以被告改变绿化、破坏房屋外貌以及被告未通过环保评估为由，未核准被告办理营业执照的申请。被告随即以无法正常使用租赁房屋为由，未付租金，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。审理中，原、被告于2013年9月13日办理了房屋交接手续。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产登记证明、上海市房地产权证、上海顺意丰速运有限公司第三分公司营业执照、编订门弄号牌通知、照片，被告提供的沪房地静字（2007）第588号房地产权证、上海市静安区城市管理行政执法局的谈话通知书及责令改正通知书、江宁路街道办事处《关于东海园小区居民集访的处理情况》、原告的情况说明以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思，双方均应恪守。根据合同约定，被告在使用租赁物业时应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。被告却擅自改变绿化、破坏房屋外貌，被上海市静安区城市管理行政执法局由此责令被告改正。此外，由于被告未通过环保评估，工商行政管理部门未同意核发营业执照，故造成自己不能正常营业的责任在于被告未能遵守国家有关房屋使用的规定，责任不在原告，被告辩称原告未按合同约定保证被告正常使用房屋，依据不足，本院不予采信。至于被告辩称原告提供的产权证上的地址与租赁合同约定的地址不符，工商部门由此拒绝被告申请营业执照，原告未尽到协助办理营业执照的义务，也与事实不符，本院不予采信。被告基于上述原因不付租金，显属无理，原告据此请求法院解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付欠租，合法有据，本院予以支持。现被告已于2013年9月13日将租赁房屋返还给原告，故双方签订的《房屋租赁合同》于2013年9月13日解除，租金计算至2013年9月13日，为295，915元，扣除被告已付1万元，被告还应支付原告285，915元。由于被告的逾期支付租金，原告要求被告按应付未付之日起的每日万分之二标准支付逾期支付租金的违约金10，094.60元，本院也予以支持。由于被告欠租，构成违约，双方于2013年9月13日提前解除合同，应认定被告系提前退租，但考虑到原告明知被告从事的是汽车美容、维护的商业用途，被告租赁的房屋可能存在车辆进出、影响小区居民投诉的情形，原告在签约时却未将租赁房屋可能面对的风险告知被告，原告也有瑕疵，故本院对原告要求被告支付擅自退租的违约金99，000元，不予支持。至于原告要求被告支付破坏绿化损害公告利益违约金2万元，既无合同依据，也无要求被告赔偿的证据，故本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告租赁保证金33，000元，该款与被告应支付原告的费用相抵。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告崔美红、赵典江、刘小平与被告上海不二汽车服务有限公司于2012年9月29日签订的《房屋租赁合同》自2013年9月13日起解除；二、被告上海不二汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔美红、赵典江、刘小平租金285，915元（与原告收取的租赁保证金33，000元相抵）；三、被告上海不二汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔美红、赵典江、刘小平逾期支付租金的违约金10，094.60元；四、原告崔美红、赵典江、刘小平其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7，525元，减半后为3，762.50元，由原告崔美红、赵典江、刘小平承担892.50元，被告上海不二汽车服务有限公司承担2，870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘志宏二〇一三年十二月十一日书记员 王 梓附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 来自：