（2013）深宝法民三初字第965号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2015-01-20

案件名称

罗浩与黄冬梅、张绍伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗浩,黄冬梅,张绍伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

拟稿人拟稿时间核稿意见打印15份领导批发广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2013）深宝法民三初字第965号原告罗浩。委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人龙李平。被告黄冬梅。委托代理人李良进，男，公民代理。被告张绍伟。原告罗浩与被告黄冬梅、张绍伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加深圳市家之梦房地产经纪有限公司为第三人，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人ＸＸ，被告黄冬梅的委托代理人李良进，被告张绍伟到庭参加诉讼。第三人深圳市家之梦房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月27日，在深圳市家之梦房地产经纪有限公司的居间下，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同编号为1300009。合同约定被告同意将其位于深圳市宝安区新安街道新安六路御景湾花园3栋C2座2××号房产（房产证号深房地字第××号）转让给原告，房产转让价格为人民币2320000元。此外，该合同还对定金交付、资金监管、按揭贷款、房产过户及其他合同履行的相关问题做了详细的约定。原告在合同签订后的当日即按合同约定将购房定金人民币80000元交付给原被告双方约定的第三方监管，被告也向原告出具了收据。根据合同约定，被告张绍伟应在两日内即在2013年8月29日之前补签合同，且需在2013年8月29日前到公证处做全权委托公证。但被告既没有在约定的时间内补签合同，也未在合同规定的期限内办理房屋买卖公证委托书。其后，原告多次催告，要求被告按合同约定履行相应的义务，但被告仍拒绝履行。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告2013年8月27日签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还购房定金人民币80000元；3、被告向原告支付违约金人民币232000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回了要求被告向原告返还购房定金人民币80000元的诉讼请求。被告黄冬梅答辩称，被告黄冬梅认为涉案合同无效，被告黄冬梅不是在真实意愿的情况下签订合同的，房产是两被告共有的，在明知有共有的情况下代共有人签订合同，原告提供的证据前后矛盾，至今为止被告黄冬梅都没有收到原告的任何定金。被告张绍伟答辩称，一、关于定金方面。被告黄冬梅事实上没有收取过一分钱的定金。二、合同没有继续履行，原告没有及时向中介拿回定金，其行为不是善意的。三、合同约定产权人张绍伟须两日内补签本合同，否则一切法律责任由黄冬梅承担，不具有法律效力。四、房产是两被告共有的，没有张绍伟同意出售房屋的证明，原告和第三人都不是善意的。五、合同第五条第2款、第五条第1款第（2）项、附加条款备注第三、四条明显显失公平。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：2013年8月27日，原告作为买方、两被告作为卖方签订了一份《二手房买卖合同》，约定双方交易的房地产位于深圳市宝安区新安街道新安六路御景湾花园3栋C2座2××号房，建筑面积约为76.93平方米，转让价格为人民币232万元，买方同意在合同生效之日起1日内向卖方支付定金人民币2万元，在本合同生效后2日内再向卖方支付定金6万元，本条约定的定金交由双方所约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人已收讫定金；房屋的产权状况为红本房地产证在手；第二部分楼款为人民币224万元，付款方式为银行按揭付款，买方在2013年11月20日前将首期房款（以银行贷款为准）交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续；买卖双方与第三方约定在2013年8月29日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料，买卖双方在履行合同过程中不得无故撤销委托公证，否则视为违约；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同附加条款约定：卖方同意买方以第三人称作为产权登记人，所产生的收益或损失与卖方无关，一切归买方所有；签署本合约买方须在2013年10月10日前交楼给买方；产权人张绍伟需2日内补签本合同，未补签本合同之前，一切法律责任由黄冬梅承担。被告黄冬梅在该合同卖方处签名，被告张绍伟没有签名。当日，被告黄冬梅出具收据，称收到原告交来购买上述房产的定金人民币8万元。合同签订当天，被告张绍伟表示不同意出售涉案房产，当晚被告黄冬梅通知原告不再出售涉案房产。2013年8月29日，第三人向被告黄冬梅发出履约催告函，要求被告黄冬梅在2013年9月1日前要求产权人补签《二手房买卖合同》及办理全权委托公证，否则将追究被告黄冬梅的违约责任。2013年9月24日，原告委托律师向两被告发出律师函，称两被告没有在合同约定的时间内补签合同，也没有办理房屋买卖公证委托书，因此要求两被告在收到律师函三日内办理上述手续，否则应承担违约责任。庭审中，两被告称其为夫妻关系，被告黄冬梅出售涉案房产之前没有经过被告张绍伟的同意，被告张绍伟从未有出售涉案房产的意愿。原告主张知道两被告为夫妻关系，被告黄冬梅出售涉案房产之前得到了被告张绍伟的同意，被告张绍伟因没有时间所以没有在合同上签名。2013年10月29日，原告向本院提起诉讼，本院于2013年11月15日将起诉状送达两被告。上述事实，有原被告、第三人当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、房地产证、收据、房地产证登记价格确认书、通讯地址、送达方式确认书、履约催告函及顺丰速递详情单、律师函及EMS邮件详情单、交寄邮件收据、中国邮政速递物流网上打印单等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原告和被告黄冬梅签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告已经按照合同约定支付了定金，但被告黄冬梅在签订合同后即拒绝继续履行合同，被告黄冬梅的行为已经构成违约，此时原告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告提起诉讼时请求解除其与被告黄冬梅签订的《二手房买卖合同》，起诉状已经于2013年11月15日由被告黄冬梅签收，因此《二手房买卖合同》于被告黄冬梅签收本院送达的起诉状时解除。关于违约责任，原告和被告黄冬梅签订的《二手房买卖合同》中约定如被告黄冬梅逾期履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告黄冬梅支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金，在被告黄冬梅违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权选择要求被告黄冬梅承担违约责任的方式，故原告有权要求被告黄冬梅支付转让成交价百分之二十的违约金，但考虑到合同签订当日被告黄冬梅即表示不再出售涉案房产，并未给原告造成明显的损失，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，综合考虑本案案情，本院酌情调低为违约金人民币80000元。两被告辩称合同无效，本院认为，涉案房产登记在两被告名下，没有证据显示被告黄冬梅转让涉案房产时已经取得了被告张绍伟的同意，应当认定被告黄冬梅作为部分共有人擅自转让共同共有的不动产，但根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告黄冬梅的无权处分行为不能成为认定《二手房买卖合同》无效的理由，且被告黄冬梅也没有证据证明是在违背其真实意愿的情况下签订《二手房买卖合同》，因此两被告主张合同无效的理由无法律依据，本院不予采纳，被告黄冬梅应当承担相应的违约责任。原告主张两被告系夫妻关系，因此被告黄冬梅的行为已经构成表见代理，要求两被告承担连带责任。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，适用该规定的前提是“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，是指虽然转让合同仅由夫妻一方签署，但未签约的夫妻另一方所作出的某些行为足以使他人有理由相信此转让体现了夫妻双方的一致意见。本案中，原告没有提供证据证明被告张绍伟在合同签订及履行过程中存在知道并同意签署《二手房买卖合同》的行为，且《二手房买卖合同》中约定“产权人张绍伟需2日内补签本合同，未补签本合同之前，一切法律责任由黄冬梅承担”，意味着原告和被告黄冬梅签订合同时明知被告张绍伟为共同产权人，没有确定被告张绍伟一定会同意签署本合同，说明被告黄冬梅并未取得被告张绍伟的授权，不能认定被告黄冬梅已经告知原告其与被告张绍伟之间的夫妻关系，也不能认定被告黄冬梅的行为已经构成表见代理，同时上述约定已经明确如果被告张绍伟不同意补签合同，所有责任由被告黄冬梅个人负责，说明原告和被告黄冬梅确定在被告张绍伟不同意补签合同的情况下，被告黄冬梅承担的责任为个人债务，因此原告以两被告为夫妻关系要求被告张绍伟承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告罗浩和被告黄冬梅于2013年8月27日签订的《二手房买卖合同》已经于2013年11月15日解除；二、被告黄冬梅于本判决生效之日起十日内向原告罗浩支付违约金人民币80000元；三、驳回原告罗浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2990元，由原告负担人民币1457元，由被告负担人民币1533元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员　　魏海涛二〇一三年十二月十一日书记员　　张　敏书记员　　李燕妮附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来源：百度搜索“”