（2013）象民初字第1141号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2015-12-04
案件名称
桂林市阳光嘉和物业服务有限公司与班少琼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市阳光嘉和物业服务有限公司,班少琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第1141号原告桂林市阳光嘉和物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区。法定代表人李那克，该公司董事长。委托代理人陶政清，该公司法律顾问。被告班少琼，广西建工集团第四建筑工程有限责任公司员工。原告桂林市阳光嘉和物业服务有限公司（以下简称阳光嘉和公司）诉被告班少琼物业合同纠纷一案，本院于2013年7月17日受理后，依法组成由审判员钱越担任审判长，人民陪审员蒙莹、苏坚参加的合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。代书记员陆旻琦担任法庭记录。原告委托代理人陶政清到庭参加诉讼，被告班少琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光嘉和公司诉称，2008年12月23日，原告与“春天家园”小区的开发单位广西建工集团建筑工程有限责任公司签订《春天家园园区前期物业管理服务委托合同》，双方约定：原告为“春天家园”小区业主提供物业服务；合同期限从2009年1月1日起至2009年12月31日止；物业管理费按建筑面积0.45元／平方米向业主收取；电梯电费及养护费按楼层系数比例向各业主分摊；逾期交纳物业服务费、公用水电费、按欠交金额每天加收3‰的违约金等等。此后，由于合同到期，原告与广西建工集团建筑工程有限责任公司于2009年12月7日、2010年12月30日、2011年6月30日又陆续签订了三份物业服务合同。其中，2010年12月30日、2011年6月30日签订的二份物业服务合同将物业费从0.45元提高至0.50元／月／平方米。签订合同后，原告提供了物业管理服务，被告作为小区6栋6-4室业主自入住后仅向原告交纳了少部分费用，至今还欠物业管理等费用9113.4元。2011年12月31日，最后一份合同到期，由于业主拒不交纳物业管理费，原告被迫于2012年1月1日撤出“春天家园小区”。为保护原告的合法权益，现诉至法院，要求判令被告立即给付原告物业服务费2243.65元、逾期交纳物业服务费违约金6162.47元、电梯质检费15元、电梯维保费252元、电梯年检费85元、公摊电梯电费351.34元、楼道路灯电费203.94元，扣除预收公摊电费200元，共9113.4元。本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、物业服务合同四份，2、交房通知，3、入住成员登记表，4、承诺书，5、3份电梯维保合同，6、物业服务期间所有的电梯维保费的相应票据共11页及清单原件（共一年半的），7、全部21部春天家园小区电梯年检费和质检费单据8份（共2年），8、2009年部分缴纳楼道公摊电费的发票和缴费凭证、2010、2011年全年12个月（2009.8-2011.12楼道路灯公摊电费）的楼道电费电梯电费及二次加压费用发票、转账单，9、催交物业通知报纸（2011年11月27日桂林晚报第五版），10、2011年整年的电梯核算表、2009年和2010年电费的核算表。被告班少琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃答辩和质证的权利。经庭审举证、质证审理查明的事实如下，2008年12月23日，原告为乙方与“春天家园”小区的开发单位广西建工集团建筑工程有限责任公司为甲方签订《春天家园园区前期物业管理服务委托合同》，双方约定：原告为“春天家园”小区业主提供物业服务；合同期限从2009年1月1日起至2009年12月31日止；物业管理费按建筑面积0.45元／平方米向业主收取；电梯电费及养护费按楼层系数比例向各业主分摊；逾期交纳物业服务费、公用水电费、按欠交金额每天加收3‰的违约金等等。此后，由于合同到期，原告与广西建工集团建筑工程有限责任公司于2009年12月7日、2010年12月30日、2011年6月30日又陆续签订了三份物业服务合同。其中，2010年12月30日、2011年6月30日签订的二份物业服务合同将物业费从0.45元提高至0.50元／月／平方米。签订合同后，原告提供了物业管理服务，“春天家园”小区没有成立业主委员会，被告作为小区6栋6-4室业主自入住后仅向原告交纳了半年的物业管理费，从2009年8月后至今还欠物业管理等费用2950.93元。2011年12月31日，最后一份合同到期，原告于2012年1月1日撤出“春天家园小区”。原告在庭上表示，《春天家园园区前期物业管理服务委托合同》上约定的违约金过高，现在只按滞纳金30%收取。本院认为，原告和广西建工集团建筑工程有限责任公司签订的《春天家园园区前期物业管理服务委托合同》是双方的真实意思表示，且没有违法国家法律法规的强制性规定，该合同的效力，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中“春天家园”小区为广西建工集团第四建筑工程有限责任公司采取市场化运作集资开发的小区，广西建工集团第四建筑工程有限责任公司作为投资建设单位与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告梁家付具有约束力，被告梁家付应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。最高人民法院在上述解释中的第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。按上述规定，被告应按照合同约定支付欠原告的物业服务费2243.65元、电梯质检费15元、电梯维保费252元、电梯年检费85元、公摊电梯电费351.34元、楼道路灯电费203.94元，扣除预收公摊电费200元，共2950.93元。《春天家园园区前期物业管理服务委托合同》第二十四条第8项约定被告逾期缴纳物业管理服务费、公用水电费的，按欠缴的金额每天加收3‰，庭审时原告自愿按滞纳金总数30%收取滞纳金，但此标准仍然过高，已大大超过了原告的实际损失，本院认为本案滞纳金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告班少琼应支付欠原告桂林市阳光嘉和物业服务有限公司物业服务费2243.65元、电梯质检费15元、电梯维保费252元、电梯年检费85元、公摊电梯电费351.34元、楼道路灯电费203.94元，扣除预收公摊电费200元，共2950.93元。并支付逾期付款的滞纳金（滞纳金以2243.65元为本金从2009年8月1日起，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告承担。以上应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 钱 越人民陪审员 蒙 莹人民陪审员 苏 坚二〇一三年十二月十一日书 记 员 陆旻琦 微信公众号“”