（2013）浙杭民终字第3007号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-06-20
案件名称
葛峻甫与浙江保利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛峻甫,浙江保利房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3007号上诉人（原审原告）：葛峻甫。委托代理人：冯雪燕。被上诉人（原审被告）：浙江保利房地产开发有限公司。法定代表人：陈冬桔。委托代理人：唐锋、王磊。上诉人葛峻甫因与被上诉人浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，该案现已审理终结。原审判决认定：2010年8月22日，葛峻甫、保利公司双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定葛峻甫向保利公司购买位于杭州经济开发区保利东湾9幢2单元2403室房屋，房屋总价款1757494元，合同约定付款方式为银行按揭贷款，葛峻甫于合同签订之日支付首付款857494元，余款900000元葛峻甫应在合同签订后七日内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指买受人在办理贷款的过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行）；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应当在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续；因买受人原因逾期办理的，则依据该合同第八条第1款的规定，承担逾期付款的违约责任。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中第四条第1、2款载明：买受人承诺在签订本合同之日起五个工作日应签订按揭贷款合同并提供《保利东湾按揭须知》上所述所有资料，否则视为买受人违约，出卖人有权收取5万元违约金并有权解除合同。出卖人有权将该商品房另行出售。买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。买受人按照约定的时间办理了按揭手续并按照银行要求提供了按揭资料，如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内（以先到的为准）选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。同日，葛峻甫向保利公司支付首付款857494元。2012年1月15日，保利公司向葛峻甫发送律师函，告知葛峻甫在收到律师函20个工作日内或催促银行发放按揭贷款，或一次性支付余款，否则将追究违约责任。2012年2月20日，交通银行股份有限公司杭州浣纱支行向葛峻甫发出退贷说明，对葛峻甫贷款不予受理，葛峻甫至今未支付剩余房款。另查明，葛峻甫向案外人康国凯账户汇入20×××00元。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。原审法院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。根据《合同补充协议》第四条第2款规定，如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内（以先到的为准）选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。该条款系双方当事人对无法取得按揭贷款后剩余房款的支付方式作出的约定，因此，即使葛峻甫确因房产新政无法取得按揭贷款，也并非保利公司原因造成，故保利公司依约可要求葛峻甫选择其认可的付款方式继续履行合同。故葛峻甫以房产新政为由诉请要求解除合同，难以成立。至于葛峻甫主张的28000元的损失，其中的20×××00元并未汇入保利公司账户，其要求保利公司赔偿，于法无据，其余8000元损失，因葛峻甫未能提供证据证明，故对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回葛峻甫的诉讼请求，案件受理费12655元，减半收取6327.5元，由葛峻甫负担。宣判后，葛峻甫不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。1、葛峻甫与保利公司签订合同的前提是，保利公司承诺为葛峻甫办理按揭贷款。并且，为了办理按揭贷款，葛峻甫特意向保利公司的销售人员支付了人民币20×××00元。对该事实一审法院视而不见。2、国务院在2010年4月17日颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对该政策，保利公司作为房地产开发企业势必比作为普通消费者的葛峻甫更为清楚明了，即保利公司在签订合同当日，就知道葛峻甫是不可能办理按揭贷款的，然而保利公司对此不仅不予以提示，反而允诺葛峻甫并由保利公司的工作人员收取葛峻甫办理虚假材料的20×××00元，如此明显的过错一审法院只字不提。一审判决显失公平。3、保利公司诱导性销售在前，葛峻甫签订合同在后，保利公司的行为明显违反浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第十一条经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实情况，不得作虚假的陈述，不得进行欺骗性的演示、劝说等销售诱导活动。4、本案合同无法履行。商品房买卖的主要特点是数额巨大。首付款80余万元已是葛峻甫所能筹集的所有积蓄，葛峻甫根本无力在短期之内筹措到巨额款项支付剩余购房款。一审判决显失公平。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院认为《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律；是明显偏袒保利公司并且错误适用法律。“付款方式及期限”是商品房买卖合同中的主要条款，保利公司作为房地产开发与销售企业，应遵循诚实信用与契约自由的原则与葛峻甫平等协商；然而《合同补充协议》却是保利公司单方提供且未经工商行政部门备案的格式条款；改变“付款方式及期限”条款保利公司均未能在签订时从内容到字体特别提示葛峻甫充分注意。而该条款是明显加重了葛峻甫的付款义务。该条款应被认定无效。综上，恳请二审法院撤销一审判决，依法判决：1、解除葛峻甫与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、保利公司返还葛峻甫首付款857494元；3、保利公司赔偿葛峻甫28000元；4、本案一审、二审诉讼费由保利公司承担。被上诉人保利公司答辩称：一审判决认定事实清楚，应予以维持。1、康国凯不是保利公司的员工，只是销售代理公司的员工，康国凯与葛峻甫之间的行为是其之间的私人行为，葛峻甫的20×××00元既不是支付给保利公司，也不是支付给销售代理公司，而是支付给康国凯个人的，20×××00元的性质没法认定。2、保利公司认为，本案不受到限贷政策的影响，国务院2010年4月17日所出的限贷政策还只是指导性意见，该通知只是规定房价过快上涨地区的限制，但是具体哪些地区没有明确。杭州市的具体政策是在2010年10月出台的，是在本案合同签订之后的2个月。葛峻甫陈述保利公司明知相关情况，是不符合事实的。3、保利公司没有诱导性销售，签订合同时限贷政策尚未落定。葛峻甫作为买受人应该尽到相关的注意义务，应该对政策有一定的了解。4、法律没有规定格式条款均是无效的。本案双方签订的补充协议第一条：“为进一步明确和补充《商品房买卖合同》相关内容，双方经协商一致，特签订补充协议。”虽然协议内容是保利公司提前拟订，但是，是为了补充之前合同的未尽事项，并在最后一行用黑体明确表明了相关提醒注意义务。即使是格式条款，保利公司也尽到了告知义务，应认定有效。5、葛峻甫没有及时行使解除权，合同签订的时间是2010年8月，葛峻甫提出行使解除权是在2013年，已经过了除斥期间。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为：本案中葛峻甫请求解除与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，根据合同法的规定，合同解除有约定解除和法定解除。本案显然不属于约定解除的情形，葛峻甫的解除合同请求若要成立，其必须举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形之一。葛峻甫主张因合同目的落空请求解除合同。根据上述法律规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的”或者“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以请求解除合同。”本案中葛峻甫主张因受限贷政策影响，无法办理按揭贷款，无力一次性支付余款，近而主张合同目的落空。对此，本院评述如下：首先，限贷政策出台于本案所涉合同签订之前，限贷政策对合同双方当事人均不构成不可抗力或者情势变更。其次，对于不能顺利办理按揭贷款后，合同如何履行。双方在签订合同时已经有所预见，并且在补充协议中作了明确约定。再次，葛峻甫是否客观无法履行支付余款的义务，本院无法查明。综上，本案不属于“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。而本案中，保利公司也不存在迟延履行债务或者有其他违约行为的情形存在。所以，葛峻甫以合同目的落空请求解除合同的理由不成立。葛峻甫主张《合同补充协议》系保利公司单方面提供的格式条款，该条款加重了葛峻甫的付款义务，保利公司未能在签订时尽到提示义务，《合同补充协议》应该被认定为无效。对此，本院认为：1、葛峻甫作为完全民事行为能力人，其在签订房屋买卖这类重大民事事项合同时，应该要仔细阅读合同内容。2、《合同补充协议》全篇均是关于《浙江省商品房买卖合同》的一些未尽事宜所作的明确和补充，协议开篇即以黑体表明“为进一步明确和补充《商品房买卖合同》相关内容，双方经协商一致，特签订如下补充协议。”合同末尾又以黑体表明“本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准”。“在签订本协议前，出卖人已就本协议的全部条款向买受人进行了充分说明和解释，买受人对此并无疑义。”上述条款应该足以引起买受人的注意，也能证明保利公司已经尽到提示义务。因此，葛峻甫主张《合同补充协议》应被认定为无效的理由不成立。葛峻甫又主张其与保利公司签订合同的前提是，保利公司承诺为其办理按揭贷款。保利公司诱导销售在前，双方签订买卖合同在后。对此，本院认为当事人对自己的主张，需要提供证据证明。本案中葛峻甫并未举证证明保利公司曾经承诺为其办理按揭贷款并承诺一定能办理成功。葛峻甫虽提供了其向康国凯支付20×××00元的支付凭证、康国凯的名片以及葛峻甫与康国凯的电话录音记录，但是，上述证据并不能直接证明康国凯系保利公司的员工，更不能证明保利公司承诺一定会为葛峻甫成功办理按揭贷款。况且，即便葛峻甫的该项主张成立，其也只能据此主张撤销合同，而具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。本案葛峻甫提供的电话录音记录表明其至迟在2012年2月已经知道按揭贷款没有办理成功的事实，但是其提出一审诉讼是在2013年5月31日，撤销权已经消灭。综上，葛峻甫的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，法律适用恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12655元，由葛峻甫负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 磊审 判 员 张一文代理审判员 金瑞芳二〇一三年十二月十一日书 记 员 何英杰 来源：