（2013）渝北法民初字第15596号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-06-05
案件名称
重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与许正军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司,许正军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第15596号原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区双凤桥街道134号，组织机构代码：20353905-7。法定代表人郭青孟，董事长。委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告许正军，男，1982年11月20日出生，汉族。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与被告许正军物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法适用简易程序由代理审判员冉阳独任审判，并于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司的委托代理人廖成双与被告许正军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司诉称：2006年6月10日，根据开发商重庆市金易房地产开发（集团）有限公司与原告签订的《金易.花园二期前期物业服务合同》约定，由原告对被告所在小区进行物业服务工作。被告自2009年1月至2013年7月欠原告物管服务费1100元、公用的专项设备运行能源消耗费275元，共计1375元。在此期间经原告多次催收无果。为此，原告起诉至本院要求判令：被告支付拖欠原告的物管服务费1100元、公用的专项设备运行能源消耗费275元及违约金。被告许正军辩称：被告从2009年以后没有向原告缴纳过每月25元的物业费。被告对原告在小区的服务质量不满意，以前小区卫生太差，同时小区的消防设施不完备，存在火灾隐患。小区的管理混乱，保安工作不负责任。只要原告解决以上问题，被告就交物业费。经审理查明：被告许正军系重庆市渝北区双凤桥街道双凤桥路198号金易花园小区的房屋业主，原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司系金易花园小区物业管理公司。2006年6月10日，原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与重庆市金易房地产开发（集团）有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，该合同主要约定原告为被告房屋所属的金易花园小区提供物业管理服务。合同规定，本合同期限为3年，自签订之日起至业主委员会成立或违约解聘止；收费标准为住宅按户每月20元交物业费，共用的专项设备运行的能源消耗（水电费），应独立计量核算，合理向业主分摊计收或按业主每户5元收取。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前30日内履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费及其他费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的金易花园小区提供了物业管理服务至今，原、被告之间尚未签订新的物业管理服务合同。因被告未按时缴纳物业服务费和公用的专项设备运行能源消耗费，原告曾于2013年6月15日向被告发出催费通知单催收2009年1月至2013年6月的物业管理费与能源消耗费，但被告经催收后至今仍未缴纳。现原告向本院起诉要求被告支付拖欠原告2009年1月至2013年7月的物业管理费1100元、公用的专项设备运行能源消耗费275元，并支付违约金。以上事实，有原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司的营业执照，组织机构代码证，资质证书和法定代表人证明书，社区居委会证明，前期物业管理合同，房地产档案查询，催费通知单，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与重庆市金易房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。原告为被告进行了物业管理服务，被告应当按与原告签订的《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业管理费和公用的专项设备运行能源消耗费。因原告只催收了2009年1月至2013年6月的物业管理费和公用的专项设备运行能源消耗费，故本院只主张2009年1月至2013年6月共计54个月的物业管理费和公用的专项设备运行能源消耗费。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司物业管理费收费标准为每户每月20元，公用的专项设备运行能源消耗费为每户每月5元，故被告应交纳的物业服务费为20元／月×54月=1080元，公用的专项设备运行能源消耗费为5元／月×54月=270元。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与重庆市金易房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前30日内履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费及其他费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现因被告逾期未交纳物业管理费，原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持，原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与重庆市金易房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》期限为3年，自2006年6月10日起至2009年6月9日止，故超出合同期限的违约金本院不再主张。本案违约金的计算方式为：物业服务费以每月应缴物管费20元为本金，自2009年1月1日起至2009年6月9日止，从应缴物管费的次月1日起按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述物业服务费用付清时止；公用的专项设备运行能源消耗费以每月应缴5元为本金，自2009年1月1日起至2009年6月9日止，从应缴公用的专项设备运行能源消耗费的次月1日起按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述公用的专项设备运行能源消耗费付清时止。被告许正军在庭审中辩称原告物业服务质量存在的问题，但未举示足够的证据予以佐证，对其辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告许正军在本判决生效后三日内支付原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司2009年1月至2013年6月期间的物业服务费1080元，公用的专项设备运行能源消耗费270元，共计1350元；二、被告许正军在本判决生效后三日内支付原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司违约金（计算方式为：物业服务费以每月应缴物管费20元为本金，自2009年1月1日起至2009年6月9日止，从应缴物管费的次月1日起按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述物业服务费用付清时止；公用的专项设备运行能源消耗费以每月应缴5元为本金，自2009年1月1日起至2009年6月9日止，从应缴公用的专项设备运行能源消耗费的次月1日起按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述公用的专项设备运行能源消耗费付清时止）。三、驳回原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告许正军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 冉阳二〇一三年十二月十一日书 记 员 郭林 百度搜索“”