（2012）虹民三（民）初字第2164号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2014-07-03

案件名称

上海八一精密机械有限公司与上海万兴房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2012）虹民三（民）初字第2164号原告上海八一精密机械有限公司。法定代表人赵东申。委托代理人洪晓丽，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人胡才斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海万兴房地产开发有限公司。法定代表人林耀楚。委托代理人林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。委托代理人王璟玲，上海市嘉华律师事务所律师。第三人陈小珠。第三人林耀楚。第三人孙庆华。第三人胡晓鸥。第三人包庆荣。第三人陈永康。上列六名第三人的共同委托代理人林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。上列六名第三人的共同委托代理人王璟玲，上海市嘉华律师事务所律师。第三人张洪业。委托代理人肖雯，上海市袁圆律师事务所律师。原告上海八一精密机械有限公司（以下简称八一公司）与被告上海万兴房地产开发有限公司（以下简称万兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康、张洪业为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告八一公司的委托代理人洪晓丽、胡才斌，被告万兴公司的委托代理人王璟玲，第三人陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康共同的委托代理人王璟玲，第三人张洪业的委托代理人肖雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告八一公司诉称，1998年5月29日，原、被告签订了《房屋使某权有偿转让协议书》（以下简称协议书）；1999年6月30日原告与被告签订了《补充协议》，约定由被告承租虹口区曲阳路XXXXXXXXX号1－2层（以下简称系争房屋），期限依法为20年，并由万兴公司一次付清租赁费220万元。合同履行期间，被告长期拖欠物业管理费，截止2012年7月累计欠缴物业费等110，700元。被告万兴公司于2008年5月8日被工商管理部门吊销了营业执照，但没有依法进行清算，故其在没有经营资格情况下进行转租不合法。2010年5月林耀楚作为被告法定代表人致函原告，欲将系争房屋招商转租或整体出租，原告回函明确表示不同意。但2011年1月18日第三人陈小珠与案外人上海隽捷信息技术有限公司（以下简称隽捷公司）签订租赁合同，将系争房屋底层出租。同年11月26日第三人林耀楚、陈小珠与案外人刘某某、夏某某签订租赁合同，将系争房屋二楼及一楼大堂约730平方米出租用于开设酒店式公寓，租期至2021年年底。在对系争房屋进行翻修时，敲去隔墙、厨房和卫生间等，破坏了房屋主体结构。因被告擅自转租、超期转租、擅自装修改建并造成房屋主体结构受损，现要求解除原告与被告万兴公司签订的虹口区曲阳路XXXXXXXXX号1－2层《房屋使某权有偿转让协议书》及《补充协议》，被告返还系争房屋。被告万兴公司辩称，被告万兴公司并非实际承租人，实际承租人为七名第三人。1997年底，原告因资金困难与本公司商谈一次性买断系争房屋使某权，后由本公司七名职工（即本案七第三人）协商出资220万元打入中国人民解放军2601工厂（即原告前身）住宅建设办。2003年在征得原告同意后，七名实际承租人以万兴公司名义将系争房屋大部分转租给上海雅克城市规划设计有限公司及曲阳医院，由万兴公司出面收取租金，实际租金由七第三人享有。1999年5月原告以部队产权不能买卖为由，要求将原先使某权转让关系变更为50年租赁关系，故被告万兴公司要求原告在变更合同同时变更租赁户名，原告遂向七名第三人签发了《公房租用凭证》。双方协议约定系争房屋可以有条件的对外转租、转让，但原告滥用权力不同意任何方式的转租，不符合合同解除的条件。原告应当考虑形成本租赁协议的历史原因，当时是以购买产权为目的的，不能简单依据现行法律从50年220万元折算成20年220万元。要求驳回原告诉请。陈小珠等六名第三人述称，第三人是系争房屋的实际承租人，承租人转租行为是正当行使合同权利，转租并没有使房屋结构受损。2011年和2012年第三人确实将房屋进行了转租，但因为原告阻挠导致无法实际出租，除一楼部分房屋由隽捷公司使某，二楼因原告阻挠只能由第三人自行装修，现已停止装修好几个月，目前仍无法使某，由于原告恶意行为，致合同目的无法实现，给第三人带来损失。本案不存在合同解除的法定或约定条件，要求驳回原告诉请。第三人张洪业述称，因为系争房屋涉及军产才改用使某权转让的方式，租赁期限为50年也说明当时是以购买产权为目的，一次性支付了220万元取得了50年的租赁权，原告对此是明知的。至于原告认为破坏房屋主体结构和承重墙问题，当时联合执法仅仅拆除了违章搭建的楼梯，没有涉及承重墙问题，如果是破坏了承重墙，根据楼房情况，执法的内容首先就是恢复承重墙，故不同意原告诉请。经审理查明，原告上海八一精密机械有限公司前身为中国人民解放军2601工厂，系争房屋竣工日期为1993年，原告于2006年7月19日取得房地产权证。1998年5月29日，原告与被告签订《房屋使某权有偿转让协议书》，约定，原告同意将曲阳路820弄内幼托楼一、二楼全部用房（建筑面积约1，200平方米）及附属建筑物、室外活动场地，以买断形式永久性地将使某权转让给万兴公司，价格220万元并免交房屋使某费用；万兴公司对本使某权房可用于商务办公或改建成住宅，可根据国家有关政策法规对外转租和转让，但必须在原告物业管理部门监督下配合进行，转让转租合同必须符合规定并将合同报原告备案，协议并对其他事项作了约定。同年4月、7月，原告出具“幼托房使某权费”收据两张，金额220万元。1999年6月30日，原、被告签订《补充协议》约定，对协议书部分条款变更，其中“以买断形式永久性地将使某权转让给万兴公司”变更为“以一次性付清50年租赁费形式将房屋租赁给万兴公司”，原220万元为有偿获得房屋租赁权并免交房屋使某费用，万兴公司对本房屋可根据国家有关政策法规规定对外转租和有偿转让、调拨。同年6月20日，被告万兴公司致函原告，载明，根据原告提出由买断变更为50年租赁一次性付清，在50年期间双方的变化情况很难预测，考虑当时买断资金是我公司职工共同投资的，为理顺关系还其本来面目，要求将租赁户名变更到我公司职工名下。同年6月30日，原告下属房地产开发部、上海巴毅物业管理部颁发了租用公房凭证，载明系争房屋租赁户名为七名第三人，在附注栏内写明承租户已交纳50年租赁费。2002年10月15日，被告万兴公司与案外人签订房屋租赁合同，将部分系争房屋出租给案外人使某。2003年3月18日，原告致函万兴公司表明：近来贵单位已将该房屋转租给第三方使某，根据双方协议约定，请于接函后10日内将转租合同等交我公司备案。2007～2008年间，原告数次发函给万兴公司，表明因万兴公司营业执照于2007年5月8日被吊销未注销，终止了经营资格，要求不得将系争房屋转租给任何第三人使某，并于7天内来协商解除租赁协议，逾期视为租赁协议解除。期间，万兴公司回函原告，表明公司执照吊销并非注销，其业已存在的权利仍受法律保护，不同意解除合同。另查，被告万兴公司营业执照于2007年5月8日被吊销未注销。2009年，原告曾向本院提起诉讼，以被告擅自转租、被告被吊销营业执照无经营资格为由，要求解除租赁协议并将租赁费余额退还万兴公司。2010年3月本院以（2009）虹民三（民）初字第742号民事判决书认定，确认原、被告转让协议书和补充协议有效，租赁关系相对双方为原告与被告，七名第三人出资220万元支付原告，属被告万兴公司自己内部事务，万兴公司营业执照吊销未注销，法人资格仍然存在等为由，对原告诉请不予支持。该案判决后各方均未提起上诉。2010年5月10日，第三人林耀楚以承租人代表名义致函原告，表示拟将原承租人退房后的空房依协议约定再行招商出租，特预先函告，待租赁合同签订妥当再行告知备案。同年5月13日，原告复函表示，系争房屋承租人是万兴公司，与林耀楚个人还有所谓承租人没有任何关系，在此明确表示不同意万兴公司以及个人将系争房屋以任何理由和方式，整体或部分转租给任何第三方。2011年1月18日，第三人陈小珠以代表人身份与隽捷公司签订租房合同，将系争房屋底层约400平方米出租给隽捷公司，租赁期限至2013年3月30日止。2011年12月26日，第三人陈小珠、林耀楚与案外人刘某某、夏某某签订租房合同，将系争房屋二楼及一楼大堂约730平方米出租，用作酒店式公寓之用，租赁期限至2021年12月30日止。2012年，系争房屋周边居民数次联名向有关部门写信并向110报警，反映承租人无证无照、擅自破坏房屋结构、改变使某性质，要求整改。2012年12月12日起上海高地物业管理有限公司数次向被告发出“二次装修整改通知”，要求恢复承重墙原样、恢复房屋结构、补办相关手续。2013年7月2日，物业公司再次向被告发出整改通知，要求立即停止施工、落实之前整改内容；虹口区住房保障和房屋管理局曲阳办事处在该通知上载明“上述损坏承重墙一事情况属实”并加盖印章。同年7月6日，上海市虹口区建筑业管理署发出《上海市建设工程质量安全监督责令停工单》，认为系争房屋装饰装修工程，因该装修项目位于曲阳路XXX弄XXX号2个层面，500平方米，内部轻质砌块隔断，工程未办理任何基建手续，无证擅自施工，责令从2013年7月6日16：30分开始停止施工。之后，系争房屋装修停工至今。再查，原告所述拖欠物业管理费一节，相关各方已经另案诉讼处理。审理中，经本院释明：如果租赁协议解除，各方当事人对解除后的意见。对此，原告表示要求法院依法处理，对已收220万元款项请求法院一并处理，要求在扣除已经过期间相对应费用后，考量被告违约基础上可予部分返还；被告、第一至第六名第三人均表示要求法院依法处理；第三人张洪业表示要求按50年租赁期限，以银行贷款利息计算租金归还，并考虑房产增值部分的价值。以上事实，有当事人陈述、房屋使某权有偿转让协议书、补充协议、支付和收款凭证、转租合同、信函、租用公房凭证、工商档案材料、照片、整改通知、停工单、（2009）虹民三（民）初字第742号民事判决书等证据佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告万兴公司签订的房屋使某权有偿转让协议书及补充协议系双方真实意思表示，且已被发生法律效力的判决书认定原、被告双方为租赁协议的合同相对方，七名第三人向原告出资220万元应属被告万兴公司内部事务，即便公房租赁凭证登记为第三人，亦不能就此确认合同相对方已作变更。对于原告诉请，首先，关于被告是否擅自转租。按照协议书及补充协议约定，被告可根据国家有关政策法规对外转租和转让，虽同时约定必须在原告物业管理部门监督下配合进行，转让转租合同必须符合规定并将合同报原告备案，但转租合同并非若原告方未“监督、配合、备案”即为无效，按协议可以转租的本意和租赁合同履行的商业惯例，被告拥有的转租权不因原告单方意见不同而丧失，并且2007年之前原告对于被告转租行为均为明知且从未提出异议，故原告以被告擅自转租、超期转租为由要求解除合同，理由不能成立。其次，关于擅自装修改建并造成房屋主体结构受损，原告是否享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”的规定，系争房屋装修系由本案第三人进行，应属被告万兴公司内部事务，对外责任应由作为合同相对方的被告承担。物业管理公司自2012年12月12日起数次向被告发出二次装修整改通知，要求办理施工许可证、恢复承重墙原样和房屋结构，同时被告装修损坏承重墙一节事实已有房地产管理部门作出认定，但被告仍未在合理期限予以恢复，其所实施的装修行为属于严重损害房屋价值、侵害原告重大物权利益的情形。故原告作为承租人在此情况下依法享有合同解除权，解除的日期应为原告明确要求解除协议的起诉状副本送达被告之日即2012年12月27日。关于原、被告租赁协议解除后相关事项的处理。原告与被告签订“房屋使某权有偿转让协议书”日期为1998年5月29日，补充协议签订日期为1999年6月30日，时间早于现行合同法施行日期，故双方约定租赁期限50年未违反当时法律规定，原告自行解释租赁期限应为20年缺乏依据。被告一次性支付使某费220万元获得的是系争房屋50年租赁权，并与租赁协议和房屋租赁卡记载相符。原、被告之间为租赁关系，与房屋本身之后的增值无关。被告应在将系争房屋返还后，由原告按年租金（使某费）44，000元的标准，从已收取的220万元中扣除被告实际使某期间的使某费后予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第七条之规定，判决如下：一、原告上海八一精密机械有限公司与被告上海万兴房地产开发有限公司签订的《房屋使某权有偿转让协议书》及《补充协议》于2012年12月27日解除；二、被告上海万兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内腾空本市虹口区曲阳路XXXXXXXXX号1－2层房屋，并将该房屋返还原告上海八一精密机械有限公司；三、被告上海万兴房地产开发有限公司应向原告上海八一精密机械有限公司支付自1998年5月30日起至2012年12月27日的租金（按年租金44，000元的标准计算），并支付自2012年12月28日起至实际返还房屋之日止的房屋使某费（参照年租金44，000元的标准计算），该款在原告已收取被告220万元中抵扣，余款由原告在被告实际迁出之日予以返还；本案受理费24，400元，应由被告上海万兴房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　曹北霖人民陪审员　　唐尚德人民陪审员　　王国华二〇一三年十二月十一日书　记　员　　蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。关注公众号“”