（2013）杭萧民初字第2459号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-05-20
案件名称
杭州润宇物业管理有限公司与邵玉仙、杭州萧山交通房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州润宇物业管理有限公司,邵玉仙,杭州萧山交通房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭萧民初字第2459号原告杭州润宇物业管理有限公司。法定代表人叶成栋，董事长。委托代理人何丽凤，浙江易盟律师事务所律师。被告邵玉仙。被告杭州萧山交通房地产开发有限公司。法定代表人李爱娟，董事长。委托代理人丁志军、吴荣发，浙江丰原律师事务所律师。原告杭州润宇物业管理有限公司（以下简称润宇物业公司）诉被告邵玉仙、杭州萧山交通房地产开发有限公司（以下简称交通房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月3日立案受理后，依法由代理审判员崔白洁适用简易程序进行审理，后因被告邵玉仙下落不明，依法裁定转为普通程序并另行组成合议庭于2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何丽凤、被告交通房产公司委托代理人丁志军到庭参加诉讼，被告邵玉仙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润宇物业公司诉称：润宇物业公司是一家经营物业管理服务的企业。自2007年12月31日起2012年6月30日，润宇物业公司为杭州萧山天汇园星云地带提供物业服务。润宇物业公司与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，“本物业管理服务费……非住宅（商场）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元向润宇物业公司交纳；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送润宇物业公司备案并负连带缴纳责任”。同时，按照惯例，小区内的水电费由润宇物业公司提供代扣代缴服务。交通房产公司是星云地带金鸡路500号的业主（建筑面积641平方米）。自2010年10月起，交通房产公司将该商铺出租给邵玉仙经营老乡村湘湖农家大碗菜。邵玉仙自2011年1月起一直拖欠润宇物业公司物业费，自同年10月起开始拖欠润宇物业公司为其代扣代缴的水电费。至2012年4月30日，邵玉仙拖欠物业服务费19230元（共15个月），拖欠水电费17258.40元。润宇物业公司经多催收并与邵玉仙协商未果。为此润宇物业公司起诉来院要求判令：1.邵玉仙支付原告物业服务管理费19230元；2.邵玉仙支付代扣代缴水电费17258.40元；3.交通房产公司对上述1、2项内容承担连带责任。被告邵玉仙未作答辩。被告交通房产公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1.原告没有证据证明邵玉仙拖欠其物业费，而且根据原告提供的证据，即使存在邵玉仙拖欠物业费的行为，原告要求其支付的条件尚未成就，故要求交通房产公司承担连带责任也无依据，请求法院驳回该项诉讼请求。2.原告未能提供证据证明邵玉仙拖欠水电费，而且根据原告和邵玉仙之间的物业合同，原告要求邵玉仙支付水电费的条件尚未成就。邵玉仙是本案水电费的实际使用人，也是最终的用户，法律并未规定业主应对实际使用人的水电费承担连带责任，故原告要求交通房产公司对邵玉仙水电费承担连带责任缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。3.交通房产公司收到本案起诉状副本之后，向目前负责星云地带物业服务的杭州中广物业管理有限公司（以下简称中广物业公司）调取了2013年5月16日签订的《关于星云地带处理遗留问题的协议》，该协议约定，今后属于星云地带的任何遗留问题相关责任都与润宇物业公司无关，多收、少收的物业费问题均由星云地带业主委员会和中广物业公司负责解决，故原告无主张物业费等资格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告润宇物业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2007年12月31日《星云地带物业管理服务合同》复印件、2010年12月31日《杭州市物业管理服务合同书》复印件、2010年12月31日《杭州天汇园星云地带物业管理服务合同补充协议》复印件各1份，欲证明原告于2007年12月31日起为杭州萧山天汇园星云地带提供物业管理服务及双方的权利义务关系等事实。2.房屋所有权证存根1份，欲证明被告交通房产公司系杭州市萧山区金鸡路500号商铺业主的事实。3.邵玉仙经营的老乡村湘湖农家大碗菜装修申请表复印件1份、装修图纸复印件3份、《星云地带物业服务协议》复印件1份，欲证明被告交通房产公司将上述商铺出租给被告邵玉仙经营老乡村湘湖农家大碗菜的事实。4.催费通知单2份、文件签收表复印件1份、律师函1份及国内挂号信函收据1份，欲证明原告就被告邵玉仙拖欠物业服务费、水电费的问题已经多次进行了书面催讨，以及物业费、水电费的金额已由被告邵玉仙签字确认的事实。5.2011年11月至2012年2月星云地带经营户实用水电费统计单复印件4份，欲证明2011年11月至2012年2月，被告尚拖欠原告水电费17258.40元。6.（2013）浙杭民终字第1710号民事判决书1份，欲证明原告提供水电费代扣代缴服务，被告交通房产公司作为房屋所有权人，将其房屋出租收益属于其所有权权能之一，根据权利义务相一致的原则，基于该房屋用益期间所发生的费用、义务负担，包括水电费，也应由所有权人承担，即被告交通房产公司应对水电费承担连带责任。7.《星云地带物业费对账表》复印件1本、中广物业公司开具的发票复印件1份，欲证明星云地带小区商铺少收的物业费并没有与中广物业公司进行交接，仍由润宇物业公司收取的事实。经质证，被告对证据1、2以及证据3中的老乡村湘湖农家大碗菜装修申请表、装修图纸的“三性”无异议；对证据3中的《星云地带物业服务协议》的真实性没有异议，但根据该协议第二条第（一）款，物业费和水电费每月交纳一次，原告应提前开具专业物业管理税务发票给邵玉仙，邵玉仙在收到原告发票后一周内以现金方式支付物业管理费和每月使用的水电费，现原告并未提供证据证明其已向邵玉仙开具了物业费和水电费的发票，故原告目前尚不具备向邵玉仙收取物业费、水电费的条件；对证据4中的催费通知单有异议，即使原告的印章是真实的，对邵玉仙也不可能产生法律上的后果，这是原告的单方主张，对文件签收表的真实性无法确认，即使系原件，邵玉仙的签名也不是其本人所签，因为邵玉仙的签名与物业服务协议等上面的邵玉仙签名字迹不同，而且当时邵玉仙的店已经关门，其已经回老家，不可能在上面签字；对证据4中的律师函的真实性没有异议，但对该证据上的内容有异议，不能证明邵玉仙拖欠原告物业费和水电费，而且原告也无证据证明已经送达给邵玉仙，2012年上半年杭州市中级人民法院、杭州仲裁委员会以及2013年衢州市中级人民法院均是通过公告的方式向邵玉仙送达法律文书；证据5系原告单方制作的，不能证明邵玉仙拖欠原告水电费；对证据6的真实性、合法性没有异议，但是与本案无关，而且这一生效判决与萧山区人民法院另一类似案件（2013）杭萧民初字第2458号的生效判决完全不同，中国也不是一个判例国家，故（2013）浙杭民终字第1710号民事判决书与本案无关；证据7中的《星云地带物业费对账表》系原告单方制作，不具有法律效力，对中广物业公司开具的发票没有异议。被告邵玉仙未提供证据。被告交通房产公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了2013年5月16日签订的《关于星云地带处理遗留问题的协议书》1份，欲证明原告已经没有权利主张本案所涉的物业费的事实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但是协议双方是星云地带业主委员会和原告，中广物业公司和北干街道金泰苑社区只是见证人；而且协议第1条明确多收的物业费包括住宅和商铺，而未收缴的物业费只是住宅，不包括商铺，因此商铺的物业费仍由原告收取，故被告的证据与本案无关。为了进一步查明本案的事实，本院向星云地带业主委员会主任高翼翔以及中广物业公司星云地带的马主任进行了询问，并制作备忘录2份。庭审中，本院向原、被告予以出示。经质证，原告对该两份备忘录无异议，被告交通房产公司对法院向上述人员去了解情况的事实没有异议，但认为上述两份备忘录不符合证据的要件，不能作为定案的依据。结合证据的“三性”特征，本院对上述证据作如下认证：1.本院制作的备忘录，系本院向有关单位、个人核实的与本案相关的事实，故本院予以确认。2.原告提供的证据1、2，因交通房产公司无异议，故本院予以采纳。3.对原告提供的证据3，交通房产公司对其真实性无异议，同时结合装修申请表、装修图纸与物业服务协议，可以证明邵玉仙实际使用金城路500号星云地带商铺经营老乡村湘湖农家大碗菜的事实。4.对原告提供的证据4，本院经与原件核对一致，至于文件签收表上“邵玉仙”的签名，虽然被告交通房产公司对其真实性有异议，但未能提供证据证明上述签名非邵玉仙本人所签，故本院对该证据予以采纳。5.原告提供的证据5，可以反映出由邵玉仙经营的老乡村湘湖农家大碗菜在2011年11月至2012年2月期间的水电费用组成及用量情况统计，并且上述统计单中亦反映出该期间老乡村湘湖农家大碗菜与该物业管理区域内的其他用户使用情况，而被告交通房产公司作为所有权人一方，仅以该统计表系润宇物业公司单方制作为由予以否定，未对上述费用组成、计算提出充分的反驳意见，故本院对该证据予以采纳。6.原告提供的证据6，系生效法律文书，对该法律文书中认定的与本案有关的事实，本院予以确认。7.对原告提供的证据7，结合本院向星云地带业主委员会主任高翼翔以及中广物业公司星云地带的马主任核实的情况，本院予以采纳。8.对被告交通房产公司提供的证据，内容客观真实，来源形式合法，但结合本院向星云地带业主委员会主任高翼翔、中广物业公司星云地带的马主任核实的情况以及原告提供的证据7，该证据尚不足以证明被告交通房产公司欲证明的目的。根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定以下事实：交通房产公司系萧山区金鸡路500号商铺业主。2007年12月31日，润宇物业公司与天汇园星云地带业主委员会签订《星云地带物业服务合同》，合同约定，天汇园星云地带业主委员会委托润宇物业公司为座落于萧山区金城路与金鸡路交叉口星云地带办公（单身公寓）提供管理服务，委托管理期限3年，即自2007年12月31日8时至2010年12月31日8时止；非住宅（商场）由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.50元向润宇物业公司交纳（含共用设施设备能耗费）；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送物业公司备案并负连带缴纳责任。2010年12月31日，润宇物业公司与天汇园星云地带业主委员会签订《杭州市物业管理服务合同书》，合同约定，天汇园星云地带业主委员会委托润宇物业公司为座落于萧山区金鸡路星云地带办公（单身公寓）提供管理服务，委托管理期限1.5年，即自2011年1月1日8时至2012年6月30日；物业管理费由润宇物业公司按建筑面积每月每平方米1.6元收取，住宅区域内的非居住用房管理服务费按居住用房收费标准的1.5倍收取。合同第三十七条还约定，双方若在合同履行中发生争议，协商不成同意提请杭州市仲裁委员会仲裁。同日，双方签订《杭州天汇园星云地带物业管理服务合同补充协议》一份，该协议对物业管理服务合同中的第三十七条约定仲裁条款进行了变更，变更为若双方在合同履行中发生争议，协商不成依法向人民法院起诉。之后，交通房产公司将其所有的位于星云地带金鸡路500号商铺出租给邵玉仙用于经营老乡村湘湖农家大碗菜。2010年10月6日，润宇物业公司与邵玉仙签订《星云地带物业服务协议》，约定润宇物业公司为位于杭州萧山金城路500号星云地带商铺（建筑面积641平方米）提供物业服务，润宇物业公司向邵玉仙收取物业管理费和每月水电费用、停车费等。物业服务费按照建筑面积每月每平方2元的标准向润宇物业缴纳，半年的物业费为7692元。邵玉仙应交纳的水电费由润宇物业公司代收，水电费每月抄表按使用度数计算，电费1.05元／度，水费3.4元／吨，价格如遇国家政策性上涨或降低，则费用也相应上涨或降低。交费时间为每月交纳一次，润宇物业公司应提前开具物业费和水电费税务发票给邵玉仙，邵玉仙在收到发票后一周内以现金的方式支付。2011年7月25日、2012年2月8日，润宇物业公司分别以催费通知单的形式向邵玉仙催讨物业费和水电费。2012年6月5日，润宇物业公司委托浙江易盟律师事务所向邵玉仙邮寄《律师函》，告知邵玉仙共计拖欠物业费19230元，水电费17258.40元，并要求其在收到律师函10日内付清上述费用。但邵玉仙和交通房产公司至今分文未付。本院认为：润宇物业公司与天汇园星云地带业主委员会、邵玉仙分别签订的物业管理服务合同、物业服务协议合法有效，各业主及润宇物业公司均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉物业费，润宇物业公司依据其与业主委员会签订的物业管理服务合同以及向物业使用人邵玉仙催讨相应费用的凭证，向邵玉仙以及该物业所有权人交通房产公司主张连带支付所欠物业费用，应属正当。邵玉仙无正当理由未出庭应诉，应视为放弃相应诉讼权利。交通房产公司以物业费付款期限未届为由，拒绝履行付款义务，因润宇物业公司在本案宣判前已提交了物业费和水电费的税务发票，对交通房产公司的该节抗辩意见，本院不予支持。故润宇物业公司关于邵玉仙支付所欠物业费19230元，由交通房产公司承担连带责任的主张，本院予以支持。关于案涉水电费，根据润宇物业公司与邵玉仙签订的《星云地带物业服务协议》以及润宇物业公司提供的老乡村湘湖农家大碗菜实用水电费统计单，可以反映出由邵玉仙经营的老乡村湘湖农家大碗菜在2011年10月至2012年2月期间的水电费用组成及用量情况统计，并且上述统计单中亦可以反映出该期间内老乡村湘湖农家大碗菜与该物业管理区域内的其他用户使用情况。因此，对于润宇物业公司主张2011年10月至2012年2月期间邵玉仙经营老乡村湘湖农家大碗菜拖欠水电费用共计17258.40元，应属合理。交通房产公司作为所有权人一方，仅以该统计表系润宇物业公司单方制作为由予以否定，而未能对上述费用组成、计算提出充分的反驳意见，对其的该项抗辩主张本院不予采信。至于交通房产公司是否应对邵玉仙拖欠的水电费用承担连带责任，因交通房产公司作为案涉房屋所有权人，对案涉房屋的租赁用益属于其所有权权能之一，根据权利义务相一致的原则，基于该房屋用益期间所发生的费用、义务负担，包括案涉水电费在内，也应归由所有权人承担。故对润宇物业公司关于由邵玉仙支付水电费，由交通房产公司承担连带责任的主张，本院予以支持。交通房产公司关于案涉物业费、水电费均已交由天汇园星云地带业主委员会、中广物业公司处理，润宇物业公司已无权主张上述权利的抗辩意见，依据不足，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第四十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、邵玉仙于本判决生效后十日内支付杭州润宇物业管理有限公司物业费19230元；二、邵玉仙于本判决生效后十日内支付杭州润宇物业管理有限公司代扣代缴水电费17258.40元；三、杭州萧山交通房地产开发有限公司对上述第一、二项所确定的邵玉仙的付款义务承担连带责任。如邵玉仙、杭州萧山交通房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，由邵玉仙负担，由杭州萧山交通房地产开发有限公司负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。上诉案件受理费，由本院另行书面通知预交，未按通知的交费期限交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 谢金金人民陪审员 屠吾英人民陪审员 高友根二〇一三年十二月十一日书 记 员 张 艳 来自：