（2013）玉区法民初字第4145号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-02-14
案件名称
（2013）玉区法民初字第4145号原告某某果品公司与被告陈某某土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某某果品公司,陈某某
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第九十四条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2013）玉区法民初字第4145号原告某某果品公司。法定代表人林某某，该公司经理。委托代理人许某。委托代理人李永秋，广西金大地律师事务所律师。被告陈某某。委托代理人刘恩明，广西三益律师事务所律师。原告某某果品公司与被告陈某某土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法由审判员刘景华独任审判，于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告某某果品公司的委托代理人许某、李永秋，被告陈某某的委托代理人刘恩明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年8月12日，其与被告签订一份《土地租赁合同》，约定其将政府划拨使用的玉林市城站路71号约7000平方米土地出租给被告使用，租赁期限为10年，自2004年12月1日起至2014年11月30日止。该合同还约定了租金的支付、双方的权利义务、违约责任等相关事项。其中该合同第七条第1点约定：合同期内如甲方（指原告）出让该土地须提前3个月通知乙方（被告）；第4点约定：乙方需转租房屋的，应事先征得甲方同意，否则视为违约。之后，双方又签订《补充协议》，约定甲方在乙方租赁期满后续租5年给乙方使用。在签订合同后，其已依约将上述土地及地上建筑物交给被告使用，但是经其了解，被告承租上述场地并非被告本人使用，而是广西玉林市启天药业有限公司使用，后该公司又将部分场地转租给广西玉林市奥美房地产开发有限公司使用，而被告上述转租行为并没有事先征得其同意，已构成严重违约。另外，2005年后，国务院和自治区人民政府、玉林市人民政府以及其上级主管部门均陆续出台了加快推进供销合作社改革的政策性文件，其中自治区人民政府作出的《关于加快推进供销合作社改革与发展意见》（桂政发（2005）46号）明确提出了县级供销合作联社加快全面完成社办企业的产权多元化改造的要求。该文件在第四条“认真落实加快推进供销社合同社改革与发展的各项政策”中，还明确提出：供销合作社社办企业、基层社可将依法使用的国有土地交回当地市、县两级人民政府，纳入国有土地收购、储备范围，政府依法出让该地块收取的土地出让金要返还给供销合作社，作为清退社员股金、安置职工和发展供销使用事业等。玉林市人民政府也专门下发了贯彻落实自治区人民政府上述文件的通知。因此，自2006年起，其已进入产权制度改革。2010年9月后，上级主管部门及玉林市土地收购储备与供应审批委员会已下达文件和专题召开会议，批准其将包括已出租给被告在内的城站路71号国有划拨土地在玉林市有形市场由市国土局以公开交易方式转让。由于出现了这些客观实际情况，双方签订的《土地租赁合同》和《补充协议》客观上已无法继续履行。鉴于被告上述违约事实和上级政府出台政策要求其进行改制，其管理使用的玉林市城站路71号土地需交由国土局组织以公开交易方式进行转让的客观实际情况，根据合同约定和有关法律规定，其自去年以来多次将上述情况告知了被告，同时提出解除上述租赁合同，终止双方的租赁关系，并同意与被告协商妥善处理合同解除后的有关事宜，但被告一直拒绝。为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议》，终止双方的租赁关系；2、本案受理费由被告负担。原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照，证明原告主体资格；2、法定代表人证明书，证明原告法定代表人情况；3、土地租赁合同，4、补充协议，证据3-4证明被告与原告签订租赁合同，承租原告位于玉林市城站路71号场地的事实；5、临时使用闲置场地协议，证明被告承租原告上述场地并非其本人使用，而是转租给其他人使用，已构成违约；6、玉国用（2003）第A340号国有土地使用证，证明被告承租上述场地的使用权为原告所有，属政府划拨土地；7、广西壮族自治区人民政府关于加快推进供销合作社改革与发展的意见，8、玉林市人民政府贯彻落实自治区人民政府关于加快推进供销合作社改革与发展的意见的通知，证据7-8证明2005年至2006年，自治区和玉林市人民政府先后下发加快推进供销合作社改革与发展的政策性文件，提出县级供销社加快全面完成社办企业改制的要求，明确社办企业可将所使用的国有土地交回当地政府依法出让，所得土地出让金返还给供销社用于安置职工和发展供销合作事业等；9、玉林市玉州区人民政府办公室关于同意玉林市物资回收公司等五家企业进行产权制度改革的批复，证明2005年3月31日，玉州区政府办分室下发了批准原告进行企业产权制度改革的文件；10、关于同意某某果品公司转让土地使用权的批复，证明2012年9月22日玉林市玉州区供销社下发了批准原告转让位于玉林市城站路71号的房地产的文件；11、玉林市玉州区人民政府关于企业改制工作专题会议纪要，证明2012年8月2日玉州区人民政府召开专题会议，决定原告企业的改制工作要在当年11月前进行土地挂牌；12、玉林市土地收购储备与供应委员会第二十四次会议纪要，证明2012年12月18日玉林市土地收购储备与供应委员会召开专题会议，同意原告将位于玉林市城站路71号的房地产交由玉林市国土局以公开方式转让；13、电脑咨询单（2份），证明被告陈某某不是广西玉林市启天药业有限公司及广西玉林市奥美房地产开发有限公司的股东。被告陈某某辩称，1、本案并不存在转租行为，其系广西玉林市启天药业有限公司及广西玉林市奥美房地产开发有限公司“奥美雅居”项目投资人之一，其提供给广西玉林市奥美房地产开发有限公司的场地是无偿使用，不能认定为转租；2、假设认定存在转租行为，理应认定原告同意其转租行为，因为原告于2013年10月才提出异议，已经超过了提出异议的6个月法定期限；3、“买卖不破租赁”，原告将租赁土地拍卖后，租赁合同仍应继续履行；4、要求依法追加广西玉林市启天药业有限公司及广西玉林市奥美房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，因为是否继续履行租赁合同与上述两个公司都有密切的利害关系。综上所述，原告主张解除双方租赁关系的事实理由和法律依据不存在，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈某某对其抗辩的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、广西启天药业有限公司工商登记材料，证明广西启天药业有限公司是被告陈某某开办的企业，被告陈某某系该公司法定代表人及占股60%的股东，及证明被告陈某某与广西启天药业有限公司之间不存在场地转租关系；2、通知，证明原告已知道并同意广西启天药业有限公司使用城站路71号场地；3、证明，证实玉林市奥美房地产开发有限公司开发的城站路中断“奥美雅居”小区在2011年8月份开始使用城站路71号场地约几十平方米场地，原告在本案中提出异议已超过6个月的法定期限，法院不应支持；4、广西启天药业有限公司股东会议决议，证明2013年5月被告陈某某将其在广西启天药业有限公司的股份转让给妻子江滨，法定代表人也一并变更。经过开庭质证，各方当事人对其他当事人提供的证据发表了质证意见。本院对当事人无异议的证据予以确认，并作为本案的定案依据，对当事人有异议但不能提供足够证据推翻且符合真实性、合法性、关联性的证据予以确认，并作为本案的定案依据。综合全案的证据及各方当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：2004年8月12日，原告某某果品公司与被告陈某某签订一份《土地租赁合同》，约定原告某某果品公司将政府划拨使用的玉林市城站路71号约7000平方米土地出租给被告陈某某使用，租赁期限为10年，自2004年12月1日起至2014年11月30日止。该合同还约定了租金的支付、双方的权利义务、违约责任等相关事项。其中该合同第七条第1点约定：合同期内如甲方（指原告）出让该土地须提前3个月通知乙方（被告）；第4点约定：乙方需转租房屋的，应事先征得甲方同意，否则视为违约。2004年9月12日，双方又签订一份《补充协议》，约定原告某某果品公司同意租赁期满后续租5年给被告陈某某使用。在签订租赁合同后，原告某某果品公司依约将上述土地交付给被告陈某某使用。2005年之后，自治区人民政府、玉林市人民政府以及原告某某果品公司上级主管部门均陆续出台了加快推进供销合作社改革的政策性文件，其中自治区人民政府作出的《关于加快推进供销合作社改革与发展意见》（桂政发（2005）46号）明确提出了县级供销合作联社加快全面完成社办企业的产权多元化改造的要求。该文件在第四条“认真落实加快推进供销社合同社改革与发展的各项政策”中还明确提出：供销合作社社办企业、基层社可将依法使用的国有土地交回当地市、县两级人民政府，纳入国有土地收购、储备范围，政府依法出让该地块收取的土地出让金要返还给供销合作社，作为清退社员股金、安置职工和发展供销使用事业等。玉林市人民政府也专门下发了贯彻落实自治区人民政府上述文件的通知。2005年3月31日，玉林市玉州区人民政府批准原告某某果品公司进行产权制度改革。2010年9月开始，玉林市玉州区供销合作联社及玉林市土地收购储备与供应审批委员会下达文件和召开专题会议，批准原告某某果品公司将包括出租给被告陈某某在内的城站路71号国有划拨土地在玉林市有形市场由市国土局以公开交易方式转让。2012年8月15日，原告某某果品公司通知被告陈某某、广西玉林市启天药业有限公司：根据玉州区人民政府、玉州区供销合作联社有关指示精神，我公司将进行企业改制，盘活资产置换职工身份，于今年底公开拍卖城站路71号土地。另查明，被告陈某某自2004年开始至2013年5月3日前系广西启天药业有限公司法定代表人及占60%股份的股东。2013年5月3日，被告陈某某将其在广西启天药业有限公司的60%股份转让给江滨（受让40%）、黎小红（受让20%）。广西玉林市启天药业有限公司系由广西启天药业有限公司（占80%股份）和黎小红（占20%股份）出资设立。2011年7月29日，广西玉林市启天药业有限公司与广西玉林市奥美房地产开发有限公司签订一份《临时使用闲置场地协议》，将承租原告某某果品公司东南面的闲置场地转给广西玉林市奥美房地产开发有限公司免费使用，期限二年，自2011年7月29日至2013年7月28日止。到期后，广西玉林市奥美房地产开发有限公司仍继续使用该土地。根据各方当事人的主张及陈述，本案的焦点问题为：是否应该解除原、被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议》？本院认为，原告某某果品公司与被告陈某某于2004年签订的《土地租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效。关于是否应该解除原、被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议》，本院认为，2005年之后，自治区人民政府、玉林市人民政府以及原告某某果品公司上级主管部门均陆续出台了加快推进供销合作社改革的政策性文件，其中自治区人民政府作出的《关于加快推进供销合作社改革与发展意见》（桂政发（2005）46号）明确提出了县级供销合作联社加快全面完成社办企业的产权多元化改造的要求。该文件在第四条“认真落实加快推进供销社合同社改革与发展的各项政策”中还明确提出：供销合作社社办企业、基层社可将依法使用的国有土地交回当地市、县两级人民政府，纳入国有土地收购、储备范围，政府依法出让该地块收取的土地出让金要返还给供销合作社，作为清退社员股金、安置职工和发展供销使用事业等。玉林市人民政府也专门下发了贯彻落实自治区人民政府上述文件的通知。2005年3月31日，玉林市玉州区人民政府批准原告某某果品公司进行产权制度改革。2010年9月开始，玉林市玉州区供销合作联社及玉林市土地收购储备与供应审批委员会下达文件和召开专题会议，批准原告某某果品公司将包括出租给被告陈某某在内的城站路71号国有划拨土地在玉林市有形市场由市国土局以公开交易方式转让。从上述情况分析，原告某某果品公司进入产权制度改革、转让出租的划拨土地使用权是政策所致，属于原告某某果品公司签订合同时所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的“不可抗力”之情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告某某果品公司主张解除其与被告陈某某签订的《土地租赁合同》及《补充协议》，事实清楚、理由充分，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第一百一十七条第二款之规定，判决如下：一、解除原告某某果品公司与被告陈某某于2004年8月12日签订的《土地租赁合同》；二、解除原告某某果品公司与被告陈某某于2004年9月12日签订的《补充协议》。本案受理费9600元，减半收取即4800元，由被告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费9600元（受理费户名：玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20—405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 刘景华二〇一三年十二月十一日书记员 陈成雨