（2013）东三法民一初字第5206号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2016-02-29

案件名称

李新、张树军与东莞市金众房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李新,张树军,东莞市金众房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5206号原告李新，女，身份证住址：广东省东莞市。原告张树军，男，身份证住址：广东省东莞市。共同委托代理人邓玲，广东顺航律师事务所律师。共同委托代理人陈飞林，广东顺航律师事务所律师。被告东莞市金众房地产有限公司，住所地：东莞市南城区。法定代表人贾志刚，董事长。委托代理人李永华，女，汉族。原告李新、张树军诉被告东莞市金众房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新、张树军的共同委托代理人邓玲、陈飞林，被告东莞市金众房地产有限公司的委托代理人李永华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新、张树军诉称，2012年5月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的位于东莞市塘厦镇康湖街6号金众金域畔山府某栋1203、1204号商品房，该商品房总金额为1040595元。双方在《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条约定，被告应当在2013年5月28日前书面通知原告办理交付手续，将经验收合格的商品房交付给原告。如被告逾期交付，则需按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。另，双方还在《商品房买卖合同》第十四条中约定，被告承诺该商品房的水、电在该商品房交付时达到使用条件；电话线路、有线电视线路、燃气线路在商品房交付使用时安装到户内多媒体布置箱，如果在规定日期内未达到使用条件，由被告按日支付原告交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了房款。2013年5月被告通知原告需在2013年5月28日前，前往被告处办理收楼手续，后原告经东莞市建设局网上系统查询，被告于2013年7月24日才取得竣工验收备案证。被告在未取得竣工验收备案证，案涉的房屋未验收合格且商品房的基础设施、公共配套建筑还未达到使用条件的情况下，便向原告发出入伙及办理的收楼手续通知，被告的行为明显是故意隐瞒、欺骗原告，将原告的安全与权益置之度外。被告的上述行为不但违反了相关法律的规定，且违反了双方合同的约定，严重侵犯了原告的合法权利，为维护原告的权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付未按时交付验收合格的商品房违约金11447元（从2013年5月29日起按已付房款的万分之二计至2013年7月23日，共55天）；二、被告向原告支付商品房交付时公共配套建筑未达到使用条件的违约金9886元（从2013年5月29日起按已付房款的万分之一计至2013年9月1日，共95天）；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告东莞市金众房地产有限公司辩称，一、从合同看，原、被告双方签订的买卖合同的第八条明确约定2013年5月28日前被告向原告交付经验收合格的商品房给原告使用，但因特殊情况出售人可以延期交房，如政府政策等原因，附件五第五条规定中交付是指该商品房已经过建设、施工、监理、勘查、设计等五方单位验收合格，违约金是指合同违约的赔偿金。在双方约定的时间以前，被告已向原告交付已经五方验收合格的商品房，且该商品房有已经五方验收合格的验收合格证书，也就是说被告已向原告履行了合同义务。原、被告双方在签订合同时作出的对合同的特别规定是双方的真实意思，双方应当按照合同严格履行义务，不得超出合同。二、目前原告已收房，且有业主已经开始装修，被告严格按照合同履行其义务，并未给原告造成损害。合同条款第十四条规定，被告交房时应让燃气线路安装到户，原告在验房时对燃气线路、燃气阀的验收予以确认，由此可看被告并未违约。原告已办理入伙手续，被告并未给原告造成损害。被告并未违反合同规定，无需承担违约责任。案件涉及的买卖合同及附件均已经政府部门的备案，本案诉讼费也应当由原告承担。经审理查明，位于东莞市塘厦镇康湖街6号的金众金域畔山府小区系被告开发建设，于2012年5月11日取得商品房预售许可证。2012年5月25日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于东莞市塘厦镇康湖街6号金众金域畔山府某栋1203号房和某栋1204号房，房屋总价分别为381027元和659568元。合同第八条约定：被告应当在2013年5月28日前按该商品房经验收合格的条件交付原告使用。合同第九条约定：如被告违反合同第八条约定逾期交房的，如逾期不超过180日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定：被告承诺1、水、电在该商品房交付时达到使用条件，2、电话线路、有线电视线路、燃气线路在商品房交付使用时安装到户内多媒体布置箱，由原告自行申请开通，并承担所产生的相关费用；如确属被告责任，以上1、2项的延误（不作累加），由被告按日支付原告已付房款万分之一的违约金。另，合同附件五第五条规定：本合同第八条之“该商品房经验收合格”是指该商品房已经通过建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收并验收合格。《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了被告全部购房款。被告在《商品房买卖合同》约定的2013年5月28日前向原告交付了涉案商品房。但原告认为被告所交付的商品房并未符合合同约定的经验收合格条件，认为被告所交付的燃气并未符合合同约定的具备使用条件，并以此为由向本院提起本案诉讼。另查明，2013年3月20日，涉案楼盘的建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位出具工程竣工“同意验收”意见。2013年7月24日，涉案楼盘取得东莞市住房和城乡建设局颁发的《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，备案证书注明的验收日期为2013年3月20日。涉案楼盘的管道燃气设施配套工程于2013年2月28日取得设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具的“验收合格”意见，于2013年8月16日取得《东莞市燃气工程竣工验收备案证书》，备案证书注明的验收日期为2013年8月16日。2013年8月12日，被告与东莞市塘厦新奥燃气有限公司签订一份《管道天然气置换合同》，约定由东莞市塘厦新奥燃气有限公司为被告开发的涉案楼盘提供管道天然气，约定通气时间暂定为2013年8月25日。关于涉案楼盘实际通管道天然气的时间。本院依法向东莞市塘厦新奥燃气有限公司进行调查取证，调查事项为：涉案楼盘的业主最早何时可向该燃气公司申请开通燃气。东莞市塘厦新奥燃气有限公司的回复内容为“1、金域半山燃气工程项目由东莞市金众房地产有限公司负责，我司未参与建设；2、如贵院需要确切的法律文件说明该小区何时具备通气条件，应向发展商或市城管局查证，我司没有直接证据；3、我司可提供第一位业主前来我司办理燃气开通手续的日期为2013年9月28日，为某栋1102房的业主”。以上事实，有原告提供的首期款收据、契税收据、代收代付收款、借款合同，商品房买卖合同，东莞建设网工程竣工验收备案信息、入伙通知书、光盘及录音文字、网上报道及图片截图，被告提供的商品房预售许可证、工程竣工验收备案表及证书、业主验收表、东莞市燃气工程竣工验收备案表、东莞市燃气工程竣工验收备案证书，东莞市塘厦新奥燃气有限公司的复函等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，在涉案商品房已取得商品房预售许可证的条件下，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和强制性法规规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点在于：一、涉案商品房在交付时是否已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告应否支付原告相应的违约金；二、涉案商品房的燃气在交付时是否已具备合同约定的使用条件，被告应否支付原告相应的违约金。关于第一个争议焦点。关于涉案商品房的交付条件，《商品房买卖合同》第八条约定为该商品房经验收合格，合同附件五第五条对合同第八条规定的“该商品房经验收合格”明确为该商品房已经通过建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收并验收合格。据上约定，认定涉案商品房具备交付条件的时间，应以涉案商品房通过建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收并验收合格的时间为准。本案中，涉案商品房虽然于2013年7月24日才取得东莞市住房和城乡建设局颁发的《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，但从该备案证书关于验收日期为2013年3月20日的注明来看，涉案商品房实际验收合格的时间为2013年3月20日。该验收合格时间在《商品房买卖合同》约定的交付时间2013年5月28日前，故涉案商品房在交付时已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告无需支付原告未按时交付验收合格商品房的违约金。对原告的此项诉讼请求，本院予以驳回。关于第二个争议焦点。关于涉案商品房的燃气在交付时应具备的使用条件，《商品房买卖合同》第十四条约定为燃气线路安装到户内多媒体布置箱。对此约定，原告理解为需燃气开通到户，被告则理解为燃气管道安装到户即可。本院认为，燃气作为具有一定危险性的日常生活用品，在交付时应满足基本的安全条件和基本的居住要求，即燃气管道必须通过政府主管部门的验收合格且燃气已经开通到户，达到业主只需到燃气公司申请开通即可正常使用燃气的程度。本案中，涉案商品房的燃气管道虽然于2013年2月28日就取得设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具的“验收合格”意见，但政府主管部门出具的《东莞市燃气工程竣工验收备案证书》认定的验收日期为2013年8月16日，故本院认定涉案商品房的燃气管道于2013年8月16日才通过政府主管部门的验收合格。本案中，被告与东莞市塘厦新奥燃气有限公司签订的《管道天然气置换合同》，约定由东莞市塘厦新奥燃气有限公司为涉案楼盘提供管道天然气、通气时间暂定为2013年8月25日。关于涉案楼盘实际通管道天然气的时间，本院依法对东莞市塘厦新奥燃气有限公司进行了调查取证，但东莞市塘厦新奥燃气有限公司也未能提供确切的时间。在被告未能提供相反证据的情况下，本院认定《管道天然气置换合同》约定的通气时间2013年8月25日为实际通气时间。据上所述，涉案商品房的燃气在2013年5月28日商品房交付时尚不具备交付条件、直至2013年8月25日才具备交付条件，延迟交付共89天。依据《商品房买卖合同》第十四条的规定，燃气延迟交付的，由被告按日支付原告已付房款万分之一的违约金，故被告应支付原告迟延交付燃气的违约金为9261.3元［（381027元和659568元）×0.1‰／天×89天］。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告东莞市金众房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告李新、张树军迟延交付燃气的违约金9261.3元。二、驳回原告李新、张树军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费167元，由原告李新、张树军负担117元，被告东莞市金众房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　　韦枝展二〇一三年十二月十一日书　记　员　　陈倩媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 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