（2013）东三法民一初字第4533号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-09-10
案件名称
东莞市维拓浦科技有限公司与东莞市嘉珲实业有限公司、苏俊珲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市维拓浦科技有限公司,东莞市嘉珲实业有限公司,苏俊珲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第4533号原告东莞市维拓浦科技有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人伊兴航。委托代理人陈殿刚，男，汉族，1963年6月17日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，系东莞市维拓浦科技有限公司的董事长。被告东莞市嘉珲实业有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人苏俊珲。被告苏俊珲，男，汉族，1979年7月6日出生，住所地：广东省化州市。委托代理人陈贤敏，广东经国律师事务所律师。原告东莞市维拓浦科技有限公司（以下简称维拓浦公司）与被告东莞市嘉珲实业有限公司（以下简称嘉珲公司）、苏俊珲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员周妙娟、人民陪审员赖丽梅共同组成合议庭，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告维拓浦公司的委托代理人陈殿刚、被告苏俊珲的委托代理人陈贤敏到庭参加了诉讼，被告嘉珲公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维拓浦公司诉称，2012年12月25日，嘉珲公司经营需要与维拓浦公司签订《厂房出租合同书》，合同约定：维拓浦公司将位于东莞市清溪镇重河河柏桥村工业区厂房出租给苏俊珲开办嘉珲公司，租约到2015年4月30日止，且由苏俊珲自行负担垃圾清理费、水费、电费及通讯费。由于嘉珲公司经营管理不善，导致欠下外债无法偿还，嘉珲公司实际经营者苏俊珲欠工人工资自2013年7月11日逃匿至今无法联系。嘉珲公司2013年5月1日至7月16日厂房租金未付（其中每月租金65000元／月，合计2.5个月，即65000×2.5月=162500元）。依合同，嘉珲公司每月10日前向维拓浦公司支付房租，逾期未付，按租金总额每日加收3%滞纳金（共计117000元）。苏俊珲逃匿后，所欠电费、水费及物业管理费等费用由维拓浦公司垫付，嘉珲公司与苏俊珲已构成根本性违约，严重损害维拓浦公司的合法权益。为维护自身合法权益，维拓浦公司特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《厂房出租合同书》；2、嘉珲公司与苏俊珲支付厂房租金162500元；3、嘉珲公司与苏俊珲支付迟延支付租金的违约金117000元（暂计至2013年7月16日，每天按所欠租金的3%计算）；4、嘉珲公司与苏俊珲支付维拓浦公司垫付的电费63075.7元；5、嘉珲公司与苏俊珲支付维拓浦公司垫付的水费2441.2元；6、本案诉讼费用由嘉珲公司与苏俊珲承担。原告维拓浦公司对其上述主张提供的证据材料有：厂房出租合同书及厂房出租补充协议书、电费专用发票、水费专用发票、现金缴款单、公告、有期有偿租地协议书。被告苏俊珲辩称，本案维拓浦公司出庭的陈殿刚是嘉珲公司的无因管理人，苏俊珲认为需进入破产清算程序，故本案应当中止审理。对维拓浦公司起诉的拖欠租金及水电费的数额不予认可，陈殿刚在代管嘉珲公司期间，把嘉珲公司的财产私自处理，苏俊珲对该行为将报警处理，因此本案需中止审理。被告苏俊珲未提交任何证据材料。被告嘉珲公司未答辩也未举证。经审理查明，2010年5月4日，东莞市清溪联怡纸箱厂（以下简称联怡厂）作为甲方与苏俊珲作为乙方共同签订一份《厂房出租合同书》，约定：联怡厂同意将位于东莞市清溪镇重河河柏桥村工业区的厂房一栋三层、宿舍一栋五层、门卫室一栋一层、办公楼一栋三层、电房一栋一层（总面积8600平方米）出租给苏俊珲兴办工厂；厂房出租日期由2010年5月5日至2015年4月30日止共五年，租用期限满后，苏俊珲可优先续租，租金届时以双方协商为准（上调不能超过10%）；租价按厂区总建筑面积折实后8600平方米计算，第一、二年每月每平方米租金为7元，每月租金总额为60000元，第三年至第五年每月每平方米租金为7.5元，每月租金总额为65000元，每月租金含租厂土地管理费不含租厂租赁税，租金由2010年8月1日开始计收；苏俊珲要在每月10号前向联怡厂缴纳当月租金，逾期不付，按租金总额每日加收3‰滞纳金；苏俊珲在签定本合同时向联怡厂缴纳首月租金60000元及两个月租金作为保证金即130000元，合同期满后在付清责任内的费用后，联怡厂无息全额退还；苏俊珲自行负担治安巡逻费、垃圾清理费、水费、电费及通讯费；非国家政策性、非可归现于联怡厂之事由或非不可抗力之原因等特殊充分合理的客观原因所影响，而苏俊珲私自终止协定，苏俊珲除执行本协定条款外，还要一次性补回三个月厂租补偿联怡厂损失后，办理好终止协定，付清各项税收、工商、水电等各项费用，才给办理搬迁手续。维拓浦公司在举证期限内提交的《厂房出租合同书》（复印件）显示，该合同落款“乙方（代表）”处签名为苏俊珲，未加盖公章；维拓浦公司在庭审举证时出具的《厂房出租合同书》（原件）显示，该合同落款“乙方（代表）”处签名为苏俊珲，加盖了嘉珲公司的公章；维拓浦公司解释称，有两份内容相同但落款有不同的两份合同，两份合同的原件维拓浦公司都有保存，有盖嘉珲公司公章的合同是2012年应苏俊珲的要求加盖上去的。2010年12月30日，维拓浦公司与东莞市清溪镇重河河柏桥股份经济合作社（以下简称河柏桥经合社）签订一份《有期有偿租赁场地协议书》，约定河柏桥经合社将本村土名为新围岭果园岭果园山头改为工业用地租赁给维拓浦公司自行投资建厂办厂之用，有偿使用期限为自2004年1月1日起至2054年1月1日止的50年，有偿使用的场地只限于建设工厂及工厂所需配套的建筑物。维拓浦公司主张，涉案厂房是从联怡厂手中买过来的。2012年12月25日，联怡厂与嘉珲公司及维拓浦公司共同签订一份《厂房出租补充协议书》，约定：联怡厂所持有东莞清溪镇重河河柏桥工业区厂房于2012年11月30日起转让给维拓浦公司，即从2012年12月1日起，该物业及标的资产归属于维拓浦公司所有；原联怡厂及嘉珲公司于2010年5月4日所签《厂房出租合同书》经三方协商需继续执行，联怡厂所有义务及责任从2012年12月1日起自动转至维拓浦公司，原合同继续生效，且所有条款不变；嘉珲公司在签订本合同时向联怡厂缴交两个月租金作为保证金合计130000元，此款项由联怡厂转至维拓浦公司，待合同期满后，在嘉珲公司付清责任内的所有费用后，由维拓浦公司无息全款退还；从2012年12月1日起，嘉珲公司必须在每月10号前向维拓浦公司缴付租金至指定账号。《厂房出租补充协议书》落款“乙方（代表）”处有苏俊珲的签名，并加盖了嘉珲公司的公章。维拓浦公司确认收取了嘉珲公司于2012年12月补交的租赁保证金130000元。维拓浦公司起诉主张，由于嘉珲公司经营管理不善，导致欠下外债无法偿还，嘉珲公司实际经营者苏俊珲欠工人工资自2013年7月11日逃匿无法联系，嘉珲公司2013年5月1日至7月16日厂房租金合计162500元未付；苏俊珲逃匿后，维拓浦公司垫付了嘉珲公司所欠电费63075.70元、水费2441.20元，维拓浦公司的董事长陈殿刚于2013年7月12日公告催告苏俊珲必须于7月14日上午9时前回厂解决未果后于7月16日垫付了嘉珲公司拖欠工人的工资，并由维拓浦公司接管了租赁厂房。为此，维拓浦公司提交了公告（打印件）、电费专用发票、水费专用发票、现金缴款单拟以证实，现金缴款单显示维拓浦公司的董事长陈殿刚分别于2013年7月17日及7月25日垫付了嘉珲公司应交的电费63075.70元及水费2441.20元，陈殿刚确认上述款项为维拓浦公司用自己的钱所垫付。苏俊珲否认维拓浦公司起诉主张的拖欠租金及水电费数额，并认为嘉珲公司需进入破产清算程序，且陈殿刚在代管嘉珲公司期间把嘉珲公司的财产私自处理，苏俊珲将报警处理，故本案需中止审理。苏俊珲还主张，维拓浦公司与嘉珲公司的副总勾结称供应商堵在厂门口叫苏俊珲不要回来，而苏俊珲在2013年7月14日有到过嘉珲公司处理公司事务，但未提供相应的证据证明。另查明，庭审中，维拓浦公司的委托代理人陈殿刚先是确认涉案厂房没有办理建设工程规划许可证、建设工程竣工验收合格证、建设工程消防验收合格证及房产证，只有土地使用证，后又表示需要庭后核实是否有办理上述手续，如果确实未办理上述证件则同意按无效合同处理。本院责令维拓浦公司庭后3个工作日内核实上述情况并书面回复，但维拓浦公司至本案判决之日均未作任何回复。苏俊珲的委托代理人确认，暂时没有提起申请嘉珲公司破产的诉讼，不清楚苏俊珲就其主张的维拓浦公司私自处理嘉珲公司财产一事有无向公安机关报案，主张苏俊珲的妹妹有报过案，但苏俊珲同样在本院责令的庭后3个工作日内未提交相关的报案受理证明，也未作任何回复。再查明，嘉珲公司是由苏俊珲及苏永杰共同投资设立的有限责任公司，于2010年9月21日经工商注册登记成立，法定代表人为苏俊珲。维拓浦公司主张要求苏俊珲共同承担付款责任的依据是苏俊珲在涉案租赁合同书中有签名，苏俊珲则反驳称其在合同书上签名是代表嘉珲公司。以上事实，有前述维拓浦公司提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，嘉珲公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对维拓浦公司提出的诉讼请求进行抗辩及对维拓浦公司提供的证据进行质证的权利。本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为：一、涉案房屋租赁合同的承租主体是苏俊珲还是嘉珲公司，该合同是否合法有效；二、嘉珲公司应否支付维拓浦公司自2013年5月1日起至7月16日止的租金或占有使用费及迟延支付租金或占有使用费的违约金；三、嘉珲公司应否支付维拓浦公司垫付的水电费。对上述焦点，应作如下分析：针对焦点一。苏俊珲是嘉珲公司的法定代表人，故苏俊珲签名依法可代表其个人也可以代表嘉珲公司。从《厂房出租合同书》来看，虽然合同书列明的乙方是苏俊珲个人，但该合同书明确苏俊珲租赁厂房是用以兴办工厂，且维拓浦公司出示的合同书原件落款“乙方（代表）”处签名为苏俊珲，加盖了嘉珲公司的公章，结合嘉珲公司正式经工商登记注册成立的时间在该合同书签订后的四个多月及合同约定的租赁保证金为嘉珲公司所缴纳的事实，已基本可以认定苏俊珲在《厂房出租合同书》上签名是代表嘉珲公司，嘉珲公司是涉案房屋租赁合同的承租主体。联怡厂与嘉珲公司及维拓浦公司三方签订的《厂房出租补充协议书》列明嘉珲公司为合同主体，合同条款中也明确2010年5月4日签订的《厂房出租合同书》是联怡厂与嘉珲公司所签，补充协议书的落款也有嘉珲公司的盖章，这也可以印证嘉珲公司才是涉案房屋租赁合同的承租主体。故本院认定与维拓浦公司存在房租租赁关系的是嘉珲公司，而非苏俊珲个人，维拓浦公司以苏俊珲在涉案租赁合同书中有签名为由主张苏俊珲共同承担付款责任，缺乏依据，本院不予支持。涉案租赁房屋为厂房和配套用房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，因维拓浦公司经本院责令仍未能提供办理涉案房屋的建设工程规划许可证、建设工程竣工验收合格证及建设工程消防验收合格证明，故涉案房屋租赁合同系无效合同。因此，《厂房出租合同书》及《厂房出租补充协议书》中有关厂房租赁的条款无效。针对焦点二。虽然涉案合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，嘉珲公司应参照涉案合同中关于租金标准的约定向维拓浦公司支付案涉房屋的占有使用费。维拓浦公司已经将涉案房屋交付给嘉珲公司使用，嘉珲公司应就其已按月向维拓浦公司足额支付占有使用费承担举证责任，嘉珲公司未提供任何证据证明自2013年5月1日起至7月16日止有向维拓浦公司支付占有使用费，故嘉珲公司应从2013年5月起1日起至7月16日止参照65000元／月的租金标准向维拓浦公司计付占有使用费合计162500元（65000元×2.5个月）。因合同无效，故维拓浦公司诉求主张合同约定的迟延支付租金或占有使用费的违约金（即滞纳金），缺乏依据，本院不予支持。针对焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。维拓浦公司已经确认收取了嘉珲公司交纳的保证金130000元。因涉案合同无效，嘉珲公司应当返还涉案租赁房屋给维拓浦公司，维拓浦公司理应将已收取的保证金130000元返还给嘉珲公司。因维拓浦公司自认已于2013年7月16日垫付嘉珲公司员工工资时实际接管了涉案房屋，故不再存在返还房屋的问题。嘉珲公司在停止生产经营及遣散员工前未能清结其应缴交的电费和水费，导致维拓浦公司不得不代嘉珲公司垫付电费63075.70元及水费2441.20元，有电费专用发票、水费专用发票及现金缴款单为证和实际办理缴交手续的陈殿刚确认，本院予以采信。故维拓浦公司诉求嘉珲公司支付垫付的电费63075.70元及水费2441.20元，有理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认2010年5月4日签订的《厂房出租合同书》及2012年12月25日签订的《厂房出租补充协议书》中有关厂房租赁的条款无效；二、原告东莞市维拓浦科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞市嘉珲实业有限公司返还已收取的保证金130000元；被告东莞市嘉珲实业有限公司应本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市维拓浦科技有限公司支付2013年5月1日起至7月16日止的占有使用费162500元；三、被告东莞市嘉珲实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市维拓浦科技有限公司支付垫付的电费63075.70元及水费2441.20元；四、驳回原告东莞市维拓浦科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6475元，由原告东莞市维拓浦科技有限公司负担2196元，由被告东莞市嘉珲实业有限公司负担4279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 汤文锋人民陪审员 周妙娟人民陪审员 赖丽梅二〇一三年十二月十一日书 记 员 郑芷欣附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。